купив дом с акциона. о засадах.
собираюсь купить дом с аукциона для собственного проживания.
подходит все, кроме одного пункта - в доме на данный момент
народ живет и немало. четыре корытца во дворе стоят. В гутахтене
ни слова о митерах, хозяевах. Все фото только снаружи. Да и гутахтен
староват - 3 года ему уже стукнуло. Какие могут быть засады, если
для себя купить?
Проблемма может быть в том, что этих товарищей вам придется kündigen и если они не захотят выезжать, то выселять их вам придется через суд.
При этом если это будут какие нибудь родственники и тп. владельцев, то выяснится что они заключили договор съема на ближайшие 25 лет и тп. Нервов помотать
могут придостаточно.
ни слова о митерах, хозяевах. Все фото только снаружи. Да и гутахтенстароват - 3 года ему уже
Митеры могли появиться после экспертизы, все таки 3 года прошло. И за это время могло появиться много интересного по части нарушений, долгов. Странно что о владельцах нет ничего. Попробуйте связаться с банком который инициирует аукцион и с экспертом и запросить все недостающие, актуальное.
В некоторые квартиры мой муж приходил смотреть, иногда пускали. Если не пускали, то почти всегда разговаривали и давали нужную инфу. Это бесплатно, попробуйте. Но это просто посмотреть состояние квартир, на митеров посмотреть.
начиная с таких мелочей, как пожизненный Wohnrecht, заканчивая бешеными долгами по небенкостен у владельца-банкрота...
такая информация должна быть отмечена в теле аукциона.
это то, что известно аукционисту заранее, может быть считано из грундбуха.
по-поводу небенкостен, да, хороший пойнт, но такие вещи можно, наверное, посмотреть у локальных провайдеров газа, электричества, всякое такое прочее.
но вот тут я совершенно не уверен.
вот эти моменты и беспокоят. со вторым понятно, на аукционе долги-претензии обычно
озвучиваются. проблема в том, что судья на аукционе зачитывает частично гутахтен, а на
вопросы о митфертрагах-хартефелляh обычно отвечает - фиг его знает. типа - вы же дешевле берете,
сами и разгребайте.
заканчивая бешеными долгами по небенкостен у владельца-банкрота...
ТС контрактов на поставку электричества, воды, газа ни с кем не заключал. С кем поставщики контракты заключали, с тех и будут спрашивать.
Консультация адвоката обойдется, думаю в несколько сотен. Уверен ему обязаны предоставить митфертраг да и с доверенным лицом (местная Шпаркасса продает) думаю он намного более душевно сможет пообщаться чем я с моим немецким. Просто речь идет о школе, и там очень редко бывают предложения, если все ок с кюндигунгом, запланирую еще тыс. 20 на урегулирование и можно торговаться. Что значит если указано gesetzliche Kündigungsfrist?
Сравнили уголовные дела, полицию и адвоката. Тут частный аукцион, никаких преступлений никто не совершал. Митфертраги везде стандартные, можете их в интернете скачать. А вот если у какого-то нотариуса
что-то там заключено и подписано, как Ваш адвокат об этом узнает?
Я купил квартиру на аукционе.
Копию договора съёма мне никто не дал.
В том числе и джобцентр, который платил мне деньги за съём этой квартиры. ;)
У вас какие-то странные представления;)
Это все объявляется на суде, никаких дополнительный обременений быть не может, иначе эту сделку признают недействительной. Смотрел передачу про абитуриентов которые поступают на медицину, там обычно до семи лет ожидание. Есть специальные адвокаты по этим вопросам, и обычно решают этот вопрос несмотря на очередь. Они долбают универе с обоснованиями и т.д. И никто с ними не хочет связываться. Я дважды обращался к адвокатам в Германии и вопросы решались намного веселее. Мне кажется, бросатся в такую авантюру без адвоката который будет оказывать поддержку на всех этапах (до аукциона, во время и после) сильно рискованно. специализированный адвокат по митрехт думаю, существенно снизит риски. Может я чего не понимаю, я не стремлюсь купит дешевле, просто в том районе где нам надо, редко бывают варианты и вот подвернулась такая возможность.
Я ожидаю,
1. до аукциона он скажет, на основании доступных данных и или которые он сможет получить пообщавшись с митерами, доверенным лицом и т.д. Свое видение шансов обосновать айгенбедаоф и т.д.
2. Во время аукциона объявляют много данных о долгах и т.д. , поможет вовремя сориентироваться, если будут новые данные
3. Ну и самое важное, после аукциона, хорошо и во время обосновать Айгенбедарф. И возможно буде суд.
Я покупала квартиру нас аукционе, вернее квартиру, идущую как геверба.
Договор дал глойбигер,
договор с организацией, погууглила, выселяемо в 2 месяца.А когда купила, получила договор + цузатц к договору, по факту новый догоовр, что туда вступает и перенимает и как жилье использует (миетфертраг фюр вонраум) архитект-инзолвент всей этой затеи (санирования альтбау). Вот тут то я на попу и села! Жилье это несколько другое, чем геверблих, а приватперзон без денег
это несколько другое, чем фирма.
Архив 2008 Счастье переполняет мою душу! Миетер позвонил, что сьехал, ключи отдаст завтра. http://forum.vorota.de/thread-185479.html
Так что сюрпризы могут быть, даже если договор раздобудешь.
Или например у меня есть один дядя-митер в управении, договор с 2011, вроде не совсем замшелый.
На самом деле договор с 1969 и он уже 3-й "переемщик" в семье. (С разрешения сдатчика, 2 дополнительных договоренности на отдельных лесточках, как продoлжение 1-го).
Вот рекомендую почитать:
https://www.abendblatt.de/region/stormarn/article207935453...
с каким именно пунктом из того, что я написал выше, Вы сейчас спорите?
Просто речь идет о школе, и там очень редко бывают предложения...
- Я бы не торопился делать такие предположения. Школа - это практически гостинница.
У нас поляки гитлеровские еще казармы в лесу купили. Сейчас - это гостиница со столовой.
Всегда забита жильцами...
да. Им просто было сообщено о смене собственника и номера счёта.
Я всего лишь хотел у них узнать, сколько кальтмиты и сколько небенкостен они мне платят. Послали, т. К. Я им никто. ;)
Я имею в виду, что ребенку надо идти в школу а она по прописке. Эта квартира очень хорошо расположена рядом с той школой которая нам нужна и и близко к работе еще. Схожу в среду к адвокату, расскажу что он сказал.
Я вообщето тоже не с кем ни о чем не спорил, а просто дал линк на статью как бывает.
Был случай из собственной практики лет 10 назад:
семья покупает дом, на две семьи через ZV. В гутахтене не слова по поводу каких либо митвертрагов и тп. На звонках имя только владельцев.
Банк на zwangsverwaltung тратиться не стал.
После термина приходят, звонят в дверь и говорят доброе утро мы новые владельцы. Им открывает тетчка с ребенком и отвечает очень приятно, а я митер проживаю в дахгешосе (по совместительству еще дочка придывущих хозяев). Сейчас внуть пустить не могу, не убрано. Приходите через пару дней, я заодно и митфертраг покажу. Кстати, а на чердаке еще мой брат проживает - чтобы вы имели ввиду.
Через пару дней термин, выясняется дочка одинокая мама с двумя малолетними детьми. Договор аренды не предусматривает возможности расторжения на ближайшие 10 лет. Мита плюс небенкостен на уровне социала.
У брата в дахгешосе договор аренды не предусматривает оплаты миты на ближайшие 5 лет, поскольку чердах он расстраивал сам и потратил на это 15 тысяч, что идет в зачет миты.
...
Как вы понимаете, все договора появились после термина, до этого о них никто не видел или не слышал, потому что банк это не интересовало, а на Zwangsverwaltung им денег было жалко.
В конце концов выяснилось, что у семьи был знакомый адвокат, поэтому все было составлено юридичски грамотно.
Предыдущий владелец - немец более менее адекватный - сказал прямым текстом - 20 тысяч и они быстренько съедут.
После нескольких переговоров товарищу на чердаке заплатили 2 тысячи и он отдал ключи сам. Тетечку с двумя малолетними детьми кюдиговали wegen Eigenbedarf, но пришлось выселять через суд. К счастью их знакомый адвокат совершил одну ошибку, потому суд был на нашей стороне и был заключен vergleich. Она выехала сама через 6 месяцев но ей оплатили те же 2 тысячи на переезд. После выезда на стене осталась выцарапанная ключами надпись: Diese Wohnung bringt Unglück...
Поэтому учитывая те машины которые припаркованы перед домом будьте очень вниметельны.
Выселить чере Eigenbedarf у вас может быть их и получится, но с профессиональным подходом они вам нервов помотают.
попасть, конечно, можно всегда,
но при покупке на аукционе- кю.фрист всегда 3 месяца, независимо от длительности проживания клиента + ваша бумажка из суда(цушлаг) одновременно уже является титэлем для выселения.
Намного печальнее, если попадете не на митеров, а на владельцев, не собирающихся выезжать.
но при покупке на аукционе- кю.фрист всегда 3 месяца, независимо от длительности проживания клиента + ваша бумажка из суда(цушлаг) одновременно уже является титэлем для выселения.
редкий бред.
а также :
Um eine Räumungsvollstreckung in die Wege zu leiten, benötigt er grundsätzlich einen Vollstreckungstitel. Vollstreckungstitel sind z.B. Urteile oder gerichtliche Vergleiche. Gemäß § 93 Abs. 1 ZVG ist auch der Zuschlagsbeschluss im Zwangsversteigerungsverfahren ein solcher Titel, aus dem die Vollstreckung betrieben werden kann.
Если посмотреть чисто экономически (а Германия при всём своём социализме не может отменить законы экономики) не должно быть больших проблем. Это же объект залога! Если бы часто случались проблемы то вся ипотека бы просто рухнула. Банки бы никогда не могли ничего продать. А судя по тому, что ипотеку дают по 10%, были бы особые требования по сдаче квартир находящихся а залоге. Банк должен забрать свои деньги, именно поэтому кундигунфрист 3 месяца по закону. Единственное логичное ограничение -Айгенбедарф, чтобы ограничить спекуляции
не поленился, погуглил.
Подтверждения вашей фразы
«при покупке на аукционе- кю.фрист всегда 3 месяца, независимо от длительности проживания клиента«
Не нашел, ткните меня носом!
До этого продолжаю считать ваше заявление бредом.
Bei Wohnraum muss der Ersteher deshalb eine Kündigungsfrist spätestens am dritten Werktag eines Monats mit Ablauf des übernächsten Monats einhalten. Diese Kündigungsfrist besteht unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses, so dass auch ein Mieter, der beispielsweise schon 10 Jahre in der Mietwohnung wohnt, trotzdem mit 3 Monaten Kündigungsfrist gekündigt werden kann (573d Abs. 2 BGB)
https://www.mietrecht.org/kuendigung/sonderkuendigungsrech...
ув Петрович, то , что Вы не смогли когда-то применить какой-то закон, не означает, что его нет.
Я имела в виду Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG. Слово " всегда" в моей фразе было лишним, признаю.
Это слово вообще вредное:-(
И тем не менее, при соблюдении опр. условий можно расторгнуть договор в течении 3 мес. Ну а то, что цушлагсбешлюс является fольштрекбарем тител, Вы, я так понимаю, не спорите?
Закон есть, но 3- месячный кюндигунгсфрист действует не всегда, там есть исключения. В этом очевидно и была зацепка их спора.
Я имела в виду Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG.
1 Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. 2Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.
?
я там не вижу про 3 месяца, поэтому я не понял, откуда их высосали.
Но вверху была ссылка, поэтому я вынужден поверить.
Поэтому я признаю, что был не прав и это не бред.
Ну а то, что цушлагсбешлюс является fольштрекбарем тител, Вы, я так понимаю, не спорите?
я вообще не понял, к чему вы это написали в свете дискуссии о добросовестных съёмщиках, которые вовремя деньги платят.Поэтому и спорить не стал.
то , что Вы не смогли
мне вроде
как не надо было, но речь вроде не обо мне шла.
а переход на личности
ув. Петрович, приятно, когда человек признает свои ошибки 
я вообще не понял, к чему вы это написали в свете дискуссии о добросовестных съёмщиках, которые вовремя деньги платят.Поэтому и спорить не стал.
речь идет о засадах при покупке на аукционе; одна из засад: "купил и не могу выселить"
Тут как раз и может пригодиться готовенький Vollstreckungstitel. Прочитав мой пассаж,
участник форума пойдет читать законы в нужном направлении, т.е. моя информация небесполезна,
а чем хорош ваш комметарий "бред"? Давайте уважать собеседников !
Zuschlagsbeschluss как Vollstreckungstitel действует только по отношению к бывшему владельцу объекта.
На квартиросъемщиков он не распростроняется. Для выселения митеров, нужно делать кюндигунг и если те не выедут добровольно идти в суд.
При этом при грамотном подходе к делу процесс выселения можно растянуть месяцев так на 6 - 8 - 10, а при наличии детей и других факторов еще более на длительный срок.
Для выселения митеров, нужно делать кюндигунг и если те не выедут добровольно идти в суд.
самый прикол если суд уже был со старым владельцем
и Mieter покажет решение суда в свою пользу лет на 10 :)
Вот интересно, если все пойдёт по самому тяжелому варианту, с судом принудительным выселением и т.д., это же митеры попадают на большие деньги, зачем им это надо? Я думаю можно StGB 123 hausfriedensbruch впаять. А это до года тюрьмы.
нетушки:-)
не к владельцу, а к безитцеру, который не обязательно айгентюмер
Nur die in der Vollstreckungsklausel genannten
Personen hat der Gerichtsvollzieher aus dem Besitz zu setzen. In
Betracht kommen dabei:
- der Eigentümer, der die Immobilie bewohnt oder nutzt (1.),
- „Dritte“, die zur Familie des Eigentümers gehören, also z.B. Ehegatte, Lebensgefährte, Eltern oder Geschwister (2.),
- Dritte, deren Besitzrecht durch die Zwangsvollstreckung untergegangen ist (§ 91 Abs. 1 ZVG), z.B. Begünstigte aus einem Nießbrauchs-, Wohnungs- oder Erbbaurecht (3.)
- und Mieter oder Pächter des Grundstücks (4.).
если все пойдёт по самому тяжелому варианту, с судом принудительным выселением и т.д., это же митеры попадают на большие деньги, зачем им это надо?
Если митеры социальщики или банкроты, то им всё-равно.
Я думаю можно StGB 123 hausfriedensbruch впаять.
Кому?
Социальщики люди подневольные, что скажут то и сделают, иначе урежут ляйстунг. Принудительное выселение повлечёт Анцайгу и и у митера будет судимость. Полный банкрот врятли живет в этой квартире и платит исправно не такую уж и малую митту
Принудительное выселение повлечёт Анцайгу и и у митера будет судимость.
Принудительное выселение - это не уголовный процесс. Так что никаких судимостей у митера, в связи с этим, не появится.
Полный банкрот врятли живет в этой квартире и платит исправно не такую уж и малую митту
А почему именно "не такую уж и малую"? А может он платит как раз очень малую и не так уж и исправно...
Никуда и ни под что это не попадает.
Разногласия квариросъемщика с владельцем квариры/дома имеете ли он права в нем жить или нет попадают в
область гражданско правовых отношений. Вы живете в стране недостроенного коммунизма, поэтому права квартиросъемщиков здесь пре выше всего.
Пока суд не решит, выселеть никого вы не сможете.
В прошлом году выселял одну митершу- одинокую маму в разводе с двумя детьми, поскольку социал через какоето время отказался перенимать полную оплату квартиры. Весь процес занял
8 месяцев с момента подачи Räumungsklage до конечного выезда, поскольку судья в термине в январе месяцы прямым тектом сказала, что ну уж до каникул дети должны доходить в старую начальную школу.
Никакие аргументы, что в соседнем городке спрямым сообщением к школе и дороге в 6 минут с приложением распечатки из Scout24 что там есть квартиры проходящие по социальному минимуму, услышаны конечно не были.
Веренее их услышали, но сделали по своему...
Результат все стараний, что митерша добровольно выехала на один месяц раньше положенного срока. У владельцев -5000 Евро миты плюс судебные расходы плюс митаусфаль 1 месяц пока въехал новый желец.
Nur die in der Vollstreckungsklausel genannten
Personen hat der Gerichtsvollzieher aus dem Besitz zu setzen. In
Betracht kommen dabei:
Mieter oder Pächter des Grundstücks
Я не знаю где вы это нагуглили и выдернули, но в этом контексте это бред.
Договора аренды, которые действуют в момент Zuschlagа переходят согласно § 57 ZVG i.v.m. §§ 566 BGB на нового владельца со всеми вытекающими отсюда последствиями (вернее правами и обязанностями).
Для выселения
- der Eigentümer, der die Immobilie bewohnt oder nutzt (1.),
- „Dritte“, die zur Familie des Eigentümers gehören, also z.B. Ehegatte, Lebensgefährte, Eltern oder Geschwister (2.),
- Dritte, deren Besitzrecht durch die Zwangsvollstreckung untergegangen ist (§ 91 Abs. 1 ZVG), z.B. Begünstigte aus einem Nießbrauchs-, Wohnungs- oder Erbbaurecht (3.)
действительно достаточно Zuschlagsbeschluss mit Vollstreckungsklausel.
Но в моем посте речь шла не о том. Для выселения Mieter oder Pächter требуется новый Gerichtstitel.
интересно, как за 8 месяцев можно недоплатить 5000€?
Да очень просто: дама развелась с мужем, большая квратира мита варм была 1250 Евро.
К какойто момент социал начал платит гдето на 450 меньше.
Когда собрался долг в больше чем 1250 евро сделали кюндигунг.
плюс восем месяцев по -450 вот вам и пять тысяч.
Это совсем другой случай! Ваша квартира не была продана с торгов и не была в залоге у банка! Выданном случае, он обязан в течении 3 месяцев освободить помещение. Если есть решение суда о выселение и митер его не исполняет он получает Анцайге. Может я чего не догоняю, завтра иду к адвокату по митерехт, надеюсь все разъяснит. Права митера очень важны, но права банка намного важнее
Ещё раз повторю свои аргументы, ссылку я давал выше.
1. Eigentümer haben nach einer Zwangsversteigerung ein Sonderkündigungsrecht in Hinblick auf eine vermietete Wohnung.
2. Если бы были большие проблемы с выселением, банки бы не могли давать ипотеку под 10% собственных средств, так как квартира с невыселяемыми митерами резко бы падала в цене и банк бы не мог вернуть свои деньги.
3. Поэтому закон в таких делах почти всегда на стороне покупателя т.е. Банка!
Если бы были большие проблемы с выселением, банки бы не могли давать ипотеку под 10% собственных средств, так как квартира с невыселяемыми митерами резко бы падала в цене и банк бы не мог вернуть свои деньги.
извините, но это бред
Вы пытаетесь связать не связуемое
Как говорится, всегда ищите кому это выгодно;) когда бодаются два бюргера это одно, когда речь идёт о реализации Банковского залог совсем другие законы действуют, не задумывались почему?;
Это совсем другой случай! Ваша квартира не была продана с торгов и не была в залоге у банка! Выданном случае, он обязан в течении 3 месяцев освободить помещение. Если есть решение суда о выселение и митер его не исполняет он получает Анцайге. Может я чего не догоняю, завтра иду к адвокату по митерехт, надеюсь все разъяснит. Права митера очень важны, но права банка намного важнее
Если вы разрешите, то я к сожалению вас огорчю.
Ничего нового адвокат вам не скажет. Вы переоцениваете ваши права как владелец или будующий владелец в Герамании, где смысл государства заключается в том, чтобы никто ни остался без крыши над головой и без куска хлеба в кармане.
Да и с адвокатами будьте осторожнее (он тоже человек и кушать хочет :)))), поэтому не обязатьльно будет выбран самый простой или самый короткий путь...
спасибо за совет!;) вы конечно правы с одной оговоркой, для всего этого государству нужны деньги, поэтому банки и их интересы очень важны;) и это я и наблюдаю разбираясь с законами. Единственное о чем я попрошу адвоката, сможет ли он выяснить есть ли тут Härtefall, это единственное исключение, которое может испортить всю малину;
Sonderkündigungsrecht des Erstehers in der Zwangsversteigerung (§ 57a ZVG). Именно тут все эти три понятия и связаны
а в каком месте там речь идёт о чьём-то залоге и чьём-то финансировании? Как может быть вообще связан чей-то имущественный залог с выселением посторонних людей?
сегодня был на аукционе.чуть не купил. проблема - у "бывшего" хозяина - операция на сердце и два инфаркта.
судья говорит, что он обязан в течении месяца притащить справку от врача, не убьет ли его продажа дома...
поэтому - не взял. суд перенесли. какие варианты? или забыть? да и еще по ходу он со своим сыном митфетраг
заключил, живет он тоже там.
не читала все предыдущие ответы.Прошла через покупку дома сама.Самое страшное что может быть заключен длинный или бессрочный договор на аренду этого дома. Если такое имеет место быть, то это занесено в поземельную книгу. Вы имеете право сходить в бауамт и не только посмотреть но и сосканировать все страницы поземельной книги и спокойно все дома посмотреть.Там видны все обременения. Если такой договор внесен в поземельную книгу то не имеет смысла покупка. Ну все остальное ерунда если вас устраивает цена и состояние дома.
при таком договоре покупка не имеет смысла даже если очень дешево. Зарегистрированный договор аннулировать почти невозможно. А если у вас все таки это получится то встанит в такие деньги и нервы что лучше сразу отказаться. И такие договора как правило оформляются по очень низкой арендной ставке.
чего-то мне не совсем понятно. понятно, что если владелец должен банку деньги-
банк в состоянии занести сумму долга в земельную книгу. практически, как в союзе,
арестовать имущество. не понимаю, как собственник арестованного имущества может
вносить изменения в земельную книгу? договор аренды с сыном - на диване - понимаю.
К примеру, собственниk уже знает/подозревает, что дела плохи, на всякий случай вносит пожизненное право проживания для каких-нибудь родственников бесплатно или за три копейки. Пока до цвангсверфарен дойдёт, уже всё оформлено.
Или к примеру, дом был ластенфрай, вписали пожизненное право проживания, а потом уже дом заложили и не смогли кредит выплачивать.
Вот поверьте что к невыплате своих долгов люди готовятся.Мужья разводятся с женами оформляют на них прописку за три копейки и дальше проживают в ней долго и счастливо и хрен ты его от туда высилишь после покупки. Видела такое и не раз. Когда начинала поиски дома была предупреждена адвокатами об этом как об основном косяке.
ну так сами ж хотите на чужой беде нажиться). с моральной точки зрения даже как то справедливо)...
Moi? На чужой беде нажиться? Ну приехали...
Попробуйте заложить дом на таких условиях.
У меня нет дома.
Но раз дома с занесённым в грунбух пожизненным правом проживания для кого-либо попадают на принудительный аукцион, значит каким-то образом это пожизненное проживание в грундбух таки занесли.
Так я и не писала, что все объекты покупаются через финансирование.
Я писала :
Или к примеру, дом был ластенфрай, вписали пожизненное право проживания, а потом уже дом заложили и не смогли кредит выплачивать.
А дяденьки говорят, что так тоже неможно.