Preise sinken, Angebot steigt
Конкретно для Вас, как и для большинства тех, кто еще лет 5 назад купил "для себя", текущая ситуация не проблема. Народ как-то выкрутится и пересидит, поскольку покупал по относительно невысоким ценам и для себя.
Проблема в другом, рынок Германии на 60% это "коммерческое" жилье, которое сдается в аренду (Mietwohnungen), и именно этот рынок задает тон, поскольку сделки совершаются часто и приток капитала большой (Kapitalanlage). Так вот, из-за роста процентных ставок, именно здесь будут большие проблемы, поскольку покупка многих объектов становится невыгодной, а это позже окажет влияние на весь рынок. Плюс самые большие проблемы уже есть на рынке новостроек, и ситуация будет только ухудшаться.
Покажу на примере города Paderborn, который хорошо знаю и за которым слежу.
4х комнатная квартира на 105
м2 в новострое продается за 510k €, еще 25k€ паркоместо, а с Kaufnebenkosten выйдет 580k €.
Если взять типичные значения для Finanzierung: Eigenkapitalquote 20%, Bauzinsen mit 30J Bindung 4,75%, то месячный платеж по кредиту на 30 лет составляет 2432€, причем только Zinsen в первый год составляют порядка 1800€ в месяц.
Согласно Mietspiegel Paderborn, сдать такую квартиру можнo максимум за 1103€, больше никак, это со всеми возможными доплатами для Neubau.
Итого получается, что аренда такой квартиры покрывает меньше половины стоимости кредита (всего лишь 45%), и даже Zinsen покрывает лишь на 61%. И это идеальный вариант, без налогов, стоимости содержания объекта, идеальных жильцов без проблем и просрочек по квартплате. Реальная
Rendite получается отрицательной (при условии кредитования) т.е. хозяин квартиры еще и доплачивает за то чтобы жильцы жили в квартире! Т.е. на практике такой объект имеет нулевую привлекательность для инвесторов.
Даже теоретический Sollwert (Отношение Kaufpreis/Jahresmiete) для такой квартиры составляет 580000/(1103*12)=44, при том что оптимальные значения не более 25-30 (чем меньше тем лучше).
..
Очевидно, что количество покупателей, особенно новой недвижимости, будет падать, а это рано или поздно окажет влияние на рынок. Альтернативный вариант чтобы выровнять ситуацию - арендная плата (Miete), вырастет раза в два - но тогда даже местный народ в стойле устроит революцию.
..
Я вообще только вторичку всегда покупал, реновировал (часто своими силами) и сдавал. Новое уже давно невыгодно брать. За сколько ты его возьмёшь и где это и есть суть вопроса а не какие то заумные графики со средней температурой по больнице.
Это как ходить за грибами. Один боровиков 2 корзины соберёт а другой сыроежек или вообще поганок в том же самом лесу. Это Kunst.
Меня вот немного удивляет когда манипуляторы графиками появляются на форуме и пытаются анализировать среднюю температу по больнице. У всех условия разные,были, есть и будут. Недвижимость и фондовый рынок это не одно и то же.
Почерк Санты?
Обычный график. Не заумный. Почему Вам так претят графики? Желательно без аналогий с грибами?
а инвестирует он и далее в недвижимость, но не в Германии, а в Дубае, поскольку здесь не видит смысла на данный момент.
Товарища не Сантой кличут, случаем?
Часть народа побежит из недвижимости, но часть побежит в неё. Выиграют скорее всего вторые.
Так испокон веков в общем и было.
Если зеленый шабаш продолжится и население будет пассивно наблюдать - вполне возможный сценарий.
Вы сами сказали свое страшное слово "Renovierung" а я ранее свое "No place to hide".
Не знаю как давно вы делали ремонт серьёзный, но цены на строительные материалы очень сильно выросли, а Handwerker не найти, поэтому и стоимость ремонта и модернизации для вторичной недвижимости очень сильно возросли. Плюс процентные ставки выросли, что ситуацию только ухудшило.
У меня в округе огромное количество недостроев, и на большей части минимум полгода нет почти никакого движения. Поскольку Rohbau ещё как-то сделать можно, а далее полный ужас, по причинам выше. Поэтому уже появляются даже такие предложения Недостроенный Reihenhaus за 350тыс. €. Innenausbau это общая проблема и печаль что для первичной, что для вторичной недвижимости.
Вы можете отрицать проблемы и графики, но время сейчас очень тяжёлое и неблагоприятное для всех.
В интересах всякого владельца недвижимости, ЕСЛИ владелец недвижимости собирается ВСЮ жизнь владеть ЭИОЙ недвижимостью.
Нет, в любом случае. Чем быстрее погасить тело кредита, тем больше денег нетто в своём кармане останется.
Конкретно для Вас, как и для большинства тех, кто еще лет 5 назад купил "для себя", текущая ситуация не проблема. Народ как-то выкрутится и пересидит, поскольку покупал по относительно невысоким ценам и для себя.
конкретно для меня текущая ситуация вообще не проблема и вопросы на форуме не задаю.
Конкретно для себя, на продажу и для сдачи построили задолго до Вами упомянутых пяти лет и что во сколько подоражало я вижу на практике, а не на графиках в теории.
Мне объяснять не надо, спасибо.
Анекдот математиков Sei X größer Null знаете?
Господа товарищи : чё вам графики плохого сделали, что Вы их в теории записали? Эти графики с теорией мало чего общего имеют ,кроме правил построения графиков. Это числа , взятые из практики.
4х комнатная квартира на 105 м2 в новострое продается за 510k €, еще 25k€ паркоместо, а с Kaufnebenkosten выйдет 580k €.
Если взять типичные значения для Finanzierung: Eigenkapitalquote 20%, Bauzinsen mit 30J Bindung 4,75%, то месячный платеж по кредиту на 30 лет составляет 2432€, причем только Zinsen в первый год составляют порядка 1800€ в месяц.
30 лет Zinsfestschreibung это абсолютно не типичный случай. 10 лет стандарт, 15 иногда тоже берут. 20 лет уже крайне редко...
Не надо здесь никого пугать, считать мы как-то умеем.
30 лет Zinsfestschreibung это абсолютно не типичный случай
никогда не слышала на практике про 30 лет, а Вы?
Вот здесь пример с меньшим процентом.
А вообще есть Excel. Программа такая :))) Там очень все просто выводится