Preise sinken, Angebot steigt
Проблема в другом, рынок Германии на 60% это "коммерческое" жилье,
Отличный пост. Возврат инвестиций (срок за который будет выплачена стоимость жилья за счёт миты) действительно уже более 40 лет. Сейчас на квартиры больше чем на дома. 25 лет были где-то в начале 2000х. Это без учёта обслуживания кредита. Это конечно нонсенс выплачивать все жизнь. Если взять жилье к примеру в 20 лет, то кредит будет выплачена аккурат к пенсии.
Если нет своего капитала, то брать сейчас для сдачи на земные средства мало смысла (о чем вы и написали). Если есть лишние деньги, то смысл есть, но только весьма осторожно. Пусть корова даёт молоко, пока мало ест. А потом можно будет и продать.
Вот ещё вариант: с меньшим Tilgung и 3,4%
https://tilgung.rechner.handelsblatt.com/rechner3/handelsb...
так можно и не на 30 а на 10 лет сосчитать с щядящим процентом 3,4 и Tilgung 2%
MONATLICHE RATE: RESTSCHULD:
2.475,00 Euro 419.206,00 Euro
DETAILS ZUR TILGUNG
Während der Sollzinsbindung:
Ratenhöhe pro Monat: 2.475,00 Euro
Ratenhöhe pro Jahr: 29.700,00 Euro
Jährlicher Effektivzins:
3,45 % *
Summe der Ratenzahlungen: 297.000,00 Euro
enthaltene Zinsleistungen: 166.206,00 Euro
erbrachte Tilgungsleistungen: 130.794,00 Euro
darin enthaltene Sondertilgungen: 0,00 Euro
Restschuld: 419.206,00 Euro
* Ohne Grundschuldkosten
Während der gesamten Finanzierungszeit:
Angenommener Sollzins
nach Zinsbindung: 3,00 %
Neue Ratenhöhe (Monat): 2.291,67 Euro
Neue Ratenhöhe (Jahr): 27.500,04 Euro
Jährlicher Effektivzins
für die gesamte
Finanzierungsdauer: 3,45 % *
Summe der Ratenzahlungen: 857.992,11 Euro
enthaltene Zinsleistungen: 307.992,11 Euro
Rechnerische Gesamtlaufzeit: 30 Jahre 5 Monate
darin enthaltene Sondertilgungen: 0,00 Euro
Restschuld: 0,00 Euro
Даже для типичных 10 лет Zinsbindung сейчас Bauzins 4%, что для случая описанного выше все равно не меняет печальной картины.
Плюс "5 лет Zinsbindung" не сходятся с постами тех, кто говорили выше, что они взяли кредит под хороший процент, и повышение ставок их не волнует. Тогда это было всего 1%, а сейчас минимум 3,5% для новых кредитов сейчас с той же фиксацией на 5 лет. А это при условии существенного реального падения доходов очень и очень больно.
Так что да, считать мы и сами умеем. Excel наше все.
Видимо , Excel это тоже яд:)))
Правда, если взять сумму не 518 к а 500 к из Вашего примера и щядящие 3,4% ,то и в этом случае при Tilgung 2% придется больше 2к платить в месяц.
Конечно, можно попробовать понизить Tilgung...как говорится филь шпасс при переговорах:((
Darlehensbetrag € 500,000.00 € monatliche Annuität: 2,250.00 €
Zinssatz p.a. % 3.40 Anzahl Raten: 352
Tilgung % 2.00 Zinsen gesamt: 289,875.81 €
Конечно, можно попробовать понизить Tilgung...как говорится филь шпасс при переговорах:((
Лехко. Банки сейчас возвращаются к практике 1% тильгунг, как и 10 лет назад. Чтобы месячная рата наповал не била.
Но о сроках погашения уже никто не говорит...
В настоящее время многие фирмы в Германии банкротятся и закрываются из-за высоких цена на газ, электроэнергию и отопление и цены на ресурсы будут продолжать и дальше расти. Таким образом производства будут закрываться и людей будут сокращать, причём миллионы рабочих мест закроется. Это не прогноз, это факт. Люди после многолетней работы теряют работу и получают один год пособие по безработице АЛГ1 на уровне 60% от зарплаты, максимум 2400 евро. Через год люди с АЛГ1 слетают на АЛГ2, где максимальная сумма на одного 800 евро, из которых 400 на еду, а 400 на оплату квартиры. Многие предприниматели для спасения своего бизнеса готовятся к переносу бизнеса в Америку, Азию, Россию, СНГ. Таким образом через год или полтора года мы получим миллионы людей которые не могут оплачивать ни аренду, ни кредиты на жильё. Плюс новые законые о запрете выселения съемщиков за неоплату за жильё, приведёт к банкротствам хозяев жилья из за долгов съмщиков, которые не платят. Мы увидим города в которых для людей нет работы, пустые магазины без продуктов питания, безработных в очередях за любую работу.
Это последствия любого кризиса. Чтобы сгладить эти последствия существуют "пандемии" и войны, что мы сейчас как раз и наблюдаем.
Но миром кочаются войны, какими бы они разрушительными не были и опять начнётся время экономических чудес, как это было в Германии, да и во всём Мире.
А недвижимость как была недвижимостью, так ею и останется и абсолютно без разницы, сколько она будет стоить в рублях, долларах и в турецких лирах.
В Грузии дома и квартиры буквально за неделю подорожали в два раза, только потому, что народ побежал из РФ от Путенской мобилизации..
А платить всю жизнь фермитеру не нонсен? Эта песня хороша, начинай сначала...
Конечно нонсенс. Тут принцип прост. Если снимать значительно дешевле и своего нет, то проще снимать. Или брать свое, повышая качество жизни, но приковывать к пожизненным выплатам. Да во втором случае есть материальное воплощение за что платишь. Это конечно не маловажно.
ПС. А нонсенс был о самой ситуации. Платить всю жизнь не есть гуд. Кредиты на жилье должны гасить я за 20-25 лет. Чтобы не горбатиться всю жизнь.
Математику, экономику и физику в долгую не обманешь.
Да, можно для моего примера выше (4к за 580 тыс.) снизить платёж ценой того, что тело кредита погашаться не будет, и Zinsbindung всего 5 лет взять (хотя даже там от 3,6% сейчас).
Но это лишь подтверждает тезис о том, что объект по данной цене совершенно не стоит того, а тот кто искусственно влазит всеми правдами и не правдами и через не могу пытается его купить в кредит, по сути образует аналог Zombie Unternehmen, которые никогда не могут расплатиться с кредитами и существуют на грани банкротства.
Даже при условии покупки без кредита, сразу за кэш, теоретическая рентабельность объекта всего 2% (Mietdeckel то никуда не делся), а в реальности, поскольку есть Laufende Kosten, Wartung,
Reparaturen, Zahlungsaufälle, опустится ещё ниже до 1-1,5%. Что ещё раз подтверждает неадекватность нынешних цен и арендной платы. Колосс на глиняных ногах...
Математику, экономику и физику в долгую не обманешь.
Сегодня мощный десант математиков и физиков ведёт здесь воркшоп чтобы доказать что 2 + 2 = 4
Но это лишь подтверждает тезис о том, что объект по данной цене совершенно не стоит того, а тот кто искусственно влазит всеми правдами и не правдами и через не могу пытается его купить в кредит,
Вывод ? Дорого? Не покупай, ищи дешевле, реновируй, прикладывай руки.
К чему эти ненужные споры?
Мы ничего изменить не можем.
Никто покупать и продавать не
может и не хочет. Надо расслабляться
и получать удовольствие. Лучше
подскажите мне про путешествие в
Südschwarzwald на пару дней или
давайте встретимся и бухнем по осеннему.
Ну и к чему все эти досугие размышления?
От этого у вас лично хоть на цент в кармане больше стало? Или вы приблизились к покупке недвижимости?
Реально на рынке будет происходить следующее:
- ещё более узкому кругу удастся взять кредит
- да, станет меньше реальных покупателей
- больше станет митеров, точнее люди как жили в миту, так и останутся
- может будет коррекция цен на 10-20% вниз
- обвала цен в 2-3 раза не будет, так как
1) хозяева недвижимости не будут продавать по бросовой цене, если недвижимость приносит деньги => дойную корову не продают, а передают по наследству
2) всегда конечно будут случаи, когда кто-то вынужден продать, ну развод/смерть/финансовые проблемы. Но таких случаев немного в общей массе, а самое главное, тут их уже ждут люди с деньгами, готовые купить. И таких много. Так что и тут будет конкуренция :-)
- Ну и инфляция в 10% тоже поддержит цены :-(
Итого, для покупки недвижимости всё равно нужно иметь хороший доход и наличные деньги.
Excel hin oder her....