Всем добрый день, обращаюсь к знатокам жилищного права.

Если двое кровных родственников (мать/ребенок, сестры) покупают вместе скажем квартиру для сдачи, как можно застраховаться, если один из владельцев попадет в финансовые "клещи" и будет вынужден продать свою долю?

Примеры: сделает долги и его по суду заставят продать свою долю, или кто-то финансовые претензии предъявит, и т.д.........

Можно ли сделать какую-нибудь запись (в Грундбух или заключить договор), что продажа квартиры возможна только с согласия обеих собственников, например? И что второй собственник по долгам первого не отвечает.

заранее спасибо за ответы.

Можно. ПОкупает квартиру 100% тот, кому "финансовые клещи" не грозят.

Например старушка - мать.

Потому она дарит несколько долек сыновьям-бузнисменам в договоре о подарке стоит обезопасение от финансовых клещей. Если они настанут, подарочек отойдет взад. В договоре покуки такого не пропишешь, а в договоре дарения - пожалуйста. И это работает.

Кроме того можно купить сразу подольно, но королева-мать может сама себя потом поставить в 3 отдел как кредитор для слабого звена. Обременит обьэкт, причем на хорошие деньги.

Спасибо за ответ. Но покупать будут вместе на паях еще не старые родственники. С подарком тоже сложно...Оба могут стать безработными и их могут заставить продать недвижимость, в которой они лично не живут...и тут еще надо будет сообщить соцорганам о подарках за последние 10 лет... На пенсию могут тоже не (до)заработать и получить доплату от ГРУЗИ, там тоже проблемы со сдаваемой квартирой возникнут.

Поэтому подошел бы больше вариант (к примеру) нотариального договора между ними или (что видимо лучше) запись в Грундбух о невозможности продажи квартиры без согласия со-собственника. Или один из них получает пожизненный Wohnrecht или Нисбраухрехт и не может быть выселен из квартиры.

а как насчёт Vorkaufsrecht?

На мой взгляд это очень плохая идея. Вот прям очень-очень плохая.

К примеру, если одному потом деньги для чего-то более нужного/важного понадобятся, он их без согласия второго оттуда вынуть не сможет.

Понадобятся ремонты/расходы, мнения могут разойтись, отличный повод для срачки.

Зачем устраивать такой геморой?

Если покупать поодному не хватает денег, брать кредит или занимать. Или искать более дешёвый/мелкий объект.

На мой взгляд это очень плохая идея...отличный повод для срачки

и даже для крысиного яда в борще или для кухонного ножа в животе. Близкий родственник это тот, кто имеет прямой доступ к кострюле и горлу.

Но у ТС понятно дело всё по-другому, тут нужно только правильно оформить.

Да я тоже встречала таких "партнеров по недвижимости" (как правило расставшихся Lebenspartner), которые вместе покупали квартиры и потом продавали их задешево. Но я имею в виду создание такой стуации, когда недвижимость не может быть ПРОДАНА ВООБЩЕ без согласия обоих владельцев. По немецкому праву (читала) государство не может требовать от близких родственников (муж и жена, дети и родители), чтобы они судились друг с другом. И если это так, то государство не может заставить судиться близких родственников.

Как вариант м.б. покупка 1 квартиры на одного владельца, а второй будет иметь право (Нисбраухрехт) сдачи одной комнаты, если квартира сдается законным владельцем целиком.

А в чем суть этих сложных манипуляций? Почему людям сразу не взять каждому по объекту?

Хорошие квартиры дорогие....

Я так понимаю (по посту нУмер 7), суть в том, чтобы иметь возможность сесть на социал и при этом не продавать объекt.

Социаламт все доходы учитывает, в том числе и косвенные, типа ниссбраухрехт.

Вопрос был о том, как можно юридически избежать продажи квартиры с 2мя владельцами, если один из них не согласен с ее продажей, независимо от того, кто можетзахотеть получить ее/ее стоимость.

Никак, кроме как договориться с кредиторами «слабого звена» и отдать им денег за слабое звено, переписав на себя за это его половинку.

Либо поставив себя в 3 отдел при покупке кредитором для слабого звена, лучше при покупке, потому что когда проблемы начнутся, то вдруг установление «кредитора», особенно из родственников/ фирмы родственника , проверяется оспаривается.

Спасибо за ответ. Я правда всегда думала, что можно внести в Грундбух запись о том, что продажа невозжна без согласия всех собственников...

...................................................

Берлиже, а как Вы относитесь к покупке квартиры "сильным звеном" только на себя лично как Kapitalanlage, а "слабому звену" (скажем папа/мама пенсионер с маленькой пенсией) предоставляется пожизненный Нисбраухрехт на 1 комнату без права личного проживания?

пожизненный Нисбраухрехт на 1 комнату без права личного проживания?

Это нонсенс. Посмотрите в гугле, что означает нисбраухрехт.

Надеюсь, что правильное название мне подскажут.знатоки права, к которым я и обратилась за советом.

Как я себе представляю 2 возможные схемы:

1. Квартиру покупает на сдачу 1 владелец. Его родственник, скажем отец, дает ему деньги на покупку (м.б. кредит) и после этого отец приобретает право получать миту с одной из комнат. Через договор или грундбух. Квартира м.б. продана только при согласии отца.

2. Квартиру покупают 2 владельца в долях и приобретают право на пользованием/сдачей определенных помещений этой квартиры. Через договор или грундбух. Квартира м.б. продана только с общего согласия владельцев.

Какая из них осуществима юридически?

Если речь идёт о классической продаже, разумеется свою подпись ставят все собственники. Без наличия всех подписей в кауффертраге не продадут. Теоретически можно продать свою половинку (тогда в договоре речь пойдёт о дольке), но кто же ее купит?

1. Квартиру покупает на сдачу 1 владелец. Его родственник, скажем отец, дает ему деньги на покупку (м.б. кредит) и после этого отец приобретает право получать миту с одной из комнат. Через договор или грундбух. Квартира м.б. продана только при согласии отца.

вы что, хотите покомнатно сдавать ?

ихмо, заключаете договор у нотара, что отец даёт вам сумму х на покупку квартиры, вы обязаетесь отдавать сколько то % от нетто дохода с этой квартиры . Так же указываете, что в случае продажы квартиры, вы обязываетесь отдать отцу его сумму х.

вы что, хотите покомнатно сдавать ?

А если да? Неужели нельзя для со-собственников заключить между собой договор типа Teilungserklärung на всю квартиру? Про то, при каких условиях она может быть использована для жилья и кому, кем и когда может быть продана и пр. В Германии законодательно определено, что делать, если соседские ветки на другой участок свешиваются, а для частных квартир в совместной собственности получается закон не писан?

Как я поняла, хотят создать условия невозможности продажи квартиры, так как полагают, что им в этом случае дадут тогда АЛГ2 или ГруЗи.

Автор этой бредовой идеи и со. почему-то считают, что амт будет заставлять продать картиру в случае обращения к ним, а всё гораздо проще, никто не будет никого ничего заставляь, а просто откажут в пособии, ну или в лучшем случае дадут пособие в долг.

И получится, что самовольно загонят люди себя в безвыходную ситуацию - и недвижимость есть, так что пособие не положено и толку ои неё никакой, т.к.сделать с ней ничего не возможно, короче кандалы себе навесят.

Из серии, всем известно, что наши люди всегда находят выход из сложной ситуации, но возникает вопрос, как они находят туда вход.

Автор этой бредовой идеи и со. почему-то считают, что амт будет заставлять продать картиру в случае обращения к ним, а всё гораздо проще, никто не будет никого ничего заставляь, а просто откажут в пособии, ну или в лучшем случае дадут пособие в долг.

Авторов пожалуйста в студию

Автор темы, тот кто вопрос этот поставил. Кому именно эта идея в голову пришла, не суть важно

Если двое кровных родственников (мать/ребенок, сестры) покупают вместе скажем квартиру для сдачи, как можно застраховаться, если один из владельцев попадет в финансовые "клещи" и будет вынужден продать свою долю?

Вот так звучал мой вопрос. Речь шла о защите недвижимости от отчуждения в случае появления финансовых обязательств перед третьими лицами у одного из ее владельцев. Конкретный случай возникновения финансовых претензий социальных ведомств к владельцам недвижимости в данной теме не затрагивался. По крайней мере мной..... Если у Вас есть какая-то особая личная заинтересованность в этой теме, рекомендую Вам просмотреть архив форума, здесь очень много подобных тем. ("Социал/"АЛГ"" и "Квартира в России/Украине").

не совсем понятны все эти танцы с бубнами. Почему надо обязательно держаться за эту квартиру, если обстоятельства изменились?

Родственника-кредитора можно обезопасить : договор, что родственник получает свои деньги если квартира продаётся. Как всё это правильно оформляется проконсультирует нотариус.

Кстати, в случае если у квартиры два хозяина и один хочет продать, а другой нет - почитайте про Teilungsversteigerung

Оба могут стать безработными и их могут заставить продать недвижимость, в которой они лично не живут...и тут еще надо будет сообщить соцорганам о подарках за последние 10 лет... На пенсию могут тоже не (до)заработать и получить доплату от ГРУЗИ, там тоже проблемы со сдаваемой квартирой возникнут. Поэтому подошел бы больше вариант (к примеру) нотариального договора между ними или (что видимо лучше) запись в Грундбух о невозможности продажи квартиры без согласия со-собственника

А это что???

Вы видимо не поняли, что речь в моем топике идет не об утаивании оставшейся на просторах исторической родины и подпольно сдаваемой квартиры счастливыми получателями Харца 4 и пр. (т.е. 100% обмане государства), а про то КАК СОВЕРШЕННО ЛЕГАЛЬНО застраховать свою недвижимость в Германии от превратностей судьбы, к которым относятся не только проигрышь в рулетку, но и безработица. Поэтому слово "обман государства" сюда не применимо. Можно говорить о хитрости, о поиске щелей в законодательстве (о чем на форуме каждая вторая тема о недвижимости) , но НЕ ПОИСКЕ СПОСОБОВ ОБМАНА ГОСУДАРСТВА.

Надо быть мягко говоря не очень мудрым человеком, чтобы покупать на свое имя недвижимость в Германии, сдавать ее и после этого пытаться скрыть свои доходы от соцведомства зная, что одного звонка соседей/митеров достаточно, чтобы владелец квартиры получил ну оооочень большие проблемы

КАК СОВЕРШЕННО ЛЕГАЛЬНО застраховать свою недвижимость в Германии от превратностей судьбы

То есть Вы полагаете, что такие способы есть, но миллионы владельцев недвижимосто об этом не знают?

Тогда лучше купить золото-бриллианты, в случае превратностей судьбы, их можно закопать или проглотить.

Вот наконец ответ по делу от одного из миллионов владельцев недвижимости.....

Либо поставив себя в 3 отдел при покупке кредитором для слабого звена, лучше при покупке, потому что когда проблемы начнутся, то вдруг установление «кредитора», особенно из родственников/ фирмы родственника , проверяется оспаривается.

Мне кажется, что это наиболее реальная идея. Если я ее правильно поняла. Только м.б. не Grundschuld, а Rentenschuld */?

Что происходит: "сильное звено" (папа-мама) юридически официально одалживает деньги сыну-бизнесмену для покупки квартиры и тот получает взамен в 3 отдел Грундбуха своей новой квартиры запись о Rentenschuld. Сын сдает квартиру и часть своих доходов выплачивает как Rentenschuld. Сумма Рентеншульд должна внесена быть внесена в Грундбух определенная, поэтому выплаты можно расчитать до достижения родителем (к примеру) 100 летнего возраста. Выплачивает сын ренту родетелю совершенно легально, заметьте....

Теперь про наступления финансовых клещей:

1. В клещи попадает сын-бизнесмен и должен продать квартиру за долги, но квартиру с большим Рентеншульд продать будет практически невозможно (имхо) а если да, то не выгодно. Вполне возможно, что поэтому кредиторы/соцорганы не будут заставлять его продать квартиру, а согласятся на выплаты (мита) или дадут пособие как Darlehen. Родитель же будет и дальше получать выплаты. Но даже если сын все-таки квартиру продаст, то папа-пенсионер будет получать и дальше свои выплаты от нового владельца.

2. В клещи попадает папа-мама бизнесмена и обращаются в соцведомство за помощью. Выплаты Рентеншульд от сына будут учтены соцведомством как их доходы, и все. Даже если папа-мама одолжили деньги сыну в течении последних 10 лет перед обращением в соцорганы, то это не будет считаться подарком, т.к. Рентеншульд - это форма кредита.

*/ Im Grundbuch muss ein bestimmter Betrag eingetragen werden, durch dessen Zahlung der Eigentümer die Rentenschuld ablösen kann (§ 1199 II BGB).

https://www.grundbuch.de/rentenschuld.html

продать будет практически невозможно (имхо) а если да, то не выгодно. Вполне возможно, что поэтому кредиторы/соцорганы не будут заставлять его продать квартиру, а согласятся на выплаты (мита) или дадут пособие как Darlehen.

кредиторам совершенно фиолетово, выгодно это должнику или нет

Даже если папа-мама одолжили деньги сыну в течении последних 10 лет перед обращением в соцорганы, то это не будет считаться подарком, т.к. Рентеншульд - это форма кредита.

подарком считаться не будет, будет считаться как фермёген

нет, я поняла как раз правильно, это вы не поняли о чем речь. Где в моем посте об обмане государства написано?

Ешё раз, никто не заставит вас или др.собственников что-то продавать и не будут что-то забирать, а просто откажут в пособии.

Отказывают сразу в помощи тем, у кого есть деньги больше нормы. А если владелец недвижимости, которая не в личном пользовании, обращается за соцпомощью, то ему дают время, чтобы продать недвижимость и назначают пособие как Darlehen. Некоторые виды недвижимости и частной собственности продать вообще невозможно (например исторические постройки иногда стоят 1 евро). В таком случае платят пособие в обычном порядке, а не в кредит.

Если родители одолжили деньги сыну для покупки квартиры, что внесено в Грундбух как Rentenschuld, то эти деньги (которых у них уже нет) соцведомства будут рассматривать как ИХ ИМУЩЕСТВО? Всю одолженную сумму? Или те выплаты, которые они будут ежемесячно получать?

да, как имущество

Мне кажется что это тот самый случай, когда имущество не может быть отчуждено у владельцев (nicht verwertbar).Так как здесь написано:

Ausschließlich für den Fall, dass der sofortige Verbrauch oder die Verwertung von Vermögen, das eigentlich berücksichtigungsfähig wäre, nicht möglich ist oder eine unzumutbare Härte für Sie bedeuten würde, kann von einer Verwertung zum Zwecke des Arbeitslosengeld 2 Antrages ausnahmsweise abgesehen werden.

а с чего вы взяли , что квартира с Rentenschuld не продажная?

Die Rentenschuld ist eine Belastung des Grundstücks in der Form, dass zu regelmäßig wiederkehrenden Terminen eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Rente). Diese ist damit eine Sonderform der Grundschuld. Dem Schuldner (Eigentümer) steht – nach einer Kündigungsfrist von in der Regel sechs Monaten – das Recht zu, seine Schuld gegen Zahlung eines einmaligen Betrages abzulösen. Die Höhe dieses Ablösebetrages muss bei Bestellung der Rentenschuld bestimmt und im Grundbuch eingetragen werden.

кто нибудь купит вашу квартиру и выплатит Rentenschuld вашим родственникам . Вы так и не ответили на вопрос: зачем держаться за квартиру если обстоятельства изменились? Родственника-кредитора можно обезопасить, что бы он свои деньги не потерял.

Спасибо, понятно. А может ли собственник квартиры дать себе самому пожизненный Wohnrecht (Mietfrei) в своей квартире? Чтобы например продать свою квартиру (дешевле рыночной цены конечно) и остаться в ней пожизненно Mietfrei?

Сам себе он дать не может, но может продать ее с таким условием. Так многие старые люди делают.

1. В клещи попадает сын-бизнесмен и должен продать квартиру за долги, но квартиру с большим Рентеншульд продать будет практически невозможно (имхо) а если да, то не выгодно. Вполне возможно, что поэтому кредиторы/соцорганы не будут заставлять его продать квартиру, а согласятся на выплаты (мита) или дадут пособие как Darlehen. Родитель же будет и дальше получать выплаты. Но даже если сын все-таки квартиру продаст, то папа-пенсионер будет получать и дальше свои выплаты от нового владельца.

Тогда история про разорившегося сына-бизнесмена может звучать так:

1. В финансовые клещи попадает сын-бизнесмен и должен продать квартиру за долги, что он и делает выговаривая себе при продаже пожизненный Wohnrecht ( Mietfrei). Деньги от продажи квартиры получают кредиторы, а квартиру - новый владелец. Он выплачивает родителям сына-бизнесмена Rentenschuld. Сын-бизнесмен живет в своей квартире пожизенно и платит только Хаусгельд. Кстати, родители бизнесмена могут уже при покупке квартиры на сдачу записать в Грундбух для него (или же его с семьей) пожизненный Wohnrecht, чтобы застраховать его как "слабое звено".

Чудненько!

Как в старом анекдоте "наелись дерьма и ничего не заработали".

👍

Заработали! Инфаркт с инсультом, до которого довели новые хозяева квартиры, чтобы скорее её освободить от такого баласта😀

В нашем доме (Берлин) живет дама-митерин, которая со дней давних имеет pauschaler Mietvertrag (м.б. название не совсем точно). По нему мита, которая в 3 раза ниже рыночной, НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПОДНЯТА никогда. Меняются только стоимость света-воды. Она пережила уже 2х владельцев квартиры - заключив членство в Mieterverein. Все попытки обложить ее данью были отбиты адвокатами ферайна без ее участия. Квартиру продать нельзя, хотя место в центре. Сейчас у нее такой срок проживания, что выселить ее уже невозможно. А вот если бы у нее еще и дети были - могу себе представить...

А сейчас, при Митбремзе, она окончательно успокоилась...

...если кто-ннибудь и ест гавно, то точно не она....

Ест гАвно собственник квартиры, который ни продать эту хату нормально не может, ни аренду толковую с неё получать.

В случае комбинации с родственником, вы страхуя слабое звено, автоматом подставляете более сильное звено.

Квартиру продать нельзя

почему?

Сейчас у нее такой срок проживания, что выселить ее уже невозможно.

почему?

А вот если бы у нее еще и дети были

то что?

Почему нельзя выселить? Куча справок о болезнях, малый доход (никогда не работала). При ее сроке проживания - многомесячный Kündigungsfrist. И самое главное - саботаж показа квартиры, сопровождающийся запугиванием покупателей. Понимая, с кем дело имеют, они отступают....Eigenbedarf с ней тоже не пройдет:

Keine Kündigung bei besonderer Härte

Eigenbedarf ist prinzipiell ein legitimer Kündigungsgrund. Eine

Sozialklausel im Mietrecht (§ 574 BGB) sieht aber vor, dass Mieter unter

Umständen trotzdem nicht weichen müssen - nämlich dann, wenn der Umzug

eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Bei der Abwägung

sind auch die Vermieter-Interessen zu berücksichtigen.

https://www.berlin.de/special/immobilien-und-wohnen/mietre...

А уж теперь с новыми законами в Берлине, когда Eigenbedarf будут в Бециркзамте утверждать,шансов на выселение вообще нет....

Для меня вообще загадка, КТО это мог с ней такой Mietvertrag заключить. Это было в конце 90х-начале 2000х., когда квартиру сдать проблема была...

Кто эту даму купил, определенно купил ее по цене ниже рыночной.

Так чего хныкать? Их потери заложены в цене.

Во люди, купили наверное за 80.000 то, что стоило с нормальной миетершей 100.000, знали на что шли.

Спасибо, понятно. А может ли собственник квартиры дать себе самому пожизненный Wohnrecht (Mietfrei) в своей квартире? Чтобы например продать свою квартиру (дешевле рыночной цены конечно) и остаться в ней пожизненно Mietfrei?

Может, но клюнет на этот только тот, кто ожидает скорой смерти продавца. Кому это надо "сдавать" бесплатно квартиру? Если только вот-вот бесплатность кончится.

Если Вы убедите своим видом покупателя.... или справками какими.

Но подумайте, как будут ожидать Вашей смерти каждый день, если "скоро" не настанет. Как Вам будут намекать, что Вы задержались на этом свете, разочаровали.

Если хотите так продать -Вам должно быть лет 80. И то люди будут боятся.Тут и по 96 лет живут и по 100.

В финансовые клещи попадает сын-бизнесмен и должен продать квартиру за долги, что он и делает выговаривая себе при продаже пожизненный Wohnrecht ( Mietfrei). Деньги от продажи квартиры получают кредиторы, а квартиру - новый владелец. Он выплачивает родителям сына-бизнесмена Rentenschuld. Сын-бизнесмен живет в своей квартире пожизенно и платит только Хаусгельд.

Утопия.

Кому нужно квартиру покупать с молодым мужуком?

Который там будет жить бесплатно?

Если только в планах этого мужика замочить.

Да и немолодым. Лет 60 если сыну, тоже минус-гешефт будет.

Кому нужно квартиру покупать с молодым мужуком? Который там будет жить бесплатно?

Спасибо, это и ответ на вопрос. Раз квартиру продать при таких условиях нельзя и она поэтому nicht verwertbar, она останется в собственности разорившегося сына-бизнесмена (с семьей).

Вы не перестаете меня радовать...

)))))

Цель моего топика (снова о главном) - узнать, как могут близкие родственники купить квартиру ДЛЯ СДАЧИ и сохранить ее от финансовых последствий долгов и "посадки" на Грундзихерунг / Харц.

Сохранить абсолютно ЛЕГАЛЬНО, в соответствии с законами, заметьте...

Цель моего топика (снова о главном) - узнать, как могут близкие родственники купить квартиру ДЛЯ СДАЧИ и сохранить ее от финансовых последствий долгов и "посадки" на Грундзихерунг / Харц. Сохранить абсолютно ЛЕГАЛЬНО, в соответствии с законами, заметьте...

Что-то сомнительно, что Вам удастся каким-либо образом нае объегорить Харц или, тем более, грундзихерунг. Как уже писала Вам выше Риана, вам просто откажут, и все дела. Ну, Харц, в крайнем случае, в долг могут дать, если докажете, что быстро найдете работу и вернете.

на рынке недвижимости за свою цену нельзя, но по суду за долги она пойдёт на аукцион и вот там за 3 копейки отличненько продастся. Есть люди пасут дешевые Квартиры на аукционах «с засадой» и не в пролёте. Потому что у них есть план, что с «засадой» дальше делать. Любой товар имеет свою цену. Квартиру с молодым мужыком тоже за 10.000 да купят. А сын и дальше кредиторам останется должен, коли Квартира все долги не покроет после аукциона.

Спасибо.