Купить квартиры под сдачу
Уважаемые форумчане, возник вот такой вот вопрос.
Возможно уже много раз обсуждалось, но если можно еще разок.
Ситуация и задумка следующая, есть свободные 60 кило евро каждый год.
Возможно ли покупать квартиры условно в Лейпциге в кредит с таким расчетом первоначального взноса, чтобы кредит закрылся через 10 лет.
т.е условно квартира стоит 75000 внести 20 000, возможно уже спроживающими фермитерами.
И таким образом купить 10-12 квартир и через 10-12 лет жить на эти средства. Я понимаю и про налог и про КК, но все же.
Стоит ли овчинка выделки?
Тут понятно нужно внимательно подходить к состоянию дома, расположению хаусгельды и прочее.
У кого есть опыт, возможно рассмотреть другие города как Берлин, например, покупать 1кк для студентов и прочие.
Запад и Юг Геомании слишком дорого.
Всем ответившим по существу спасибо заранее
В принципе идея здравая. Я не понимаю только зачем нужно напрягаться что бы гасить кредит через 10 лет, когда можно оптимизировать налоги за счет потерь от сдачи в наем и на те же деньги купить не 10 квартир, а 30.
Да, Вы правы про налоги мне известно.Просто к тому времени мне будет 42-45 лет, а детям 18-20. И хотелось бы выйти на пенсию в этом возрасте, так сказать и не работать более. Мне нужно, чтобы после выплат всех налогов и КК оставалось 3.5-3.7 кило евро нетто на жизнь с женой, ну может максимум подработка 2 раза в неделю еще на 1500 нетто. Вообщем такая задумка. Я вижу столько возможностей заработать денег в Германии, но приходится жертвовать своим временем. А мне это уже надоело в 30 лет. Я не знаю, что будет через 10 лет, точно надоест.
Где вы сами живете? Если живешь в Мюнхене, а квартирами собрался промышлять в Ляйпциге - это вряд ли будет работать. А если сам живешь поблизости, то почему нет? Но думаю выхлоп с этих бюджетных квартир будет не очень высок. Плюс возможные ремонты, проблемы с митерами. В плюсе полюбому останешься, но на пенсию уйти в 40 лет, не знаю.. Но если лишние деньги уже есть - это хорошая инвестиция. Цена на недвижку в нормальных районах вряд ли будет падать. В крайнем случае можно будет потом все продать и инвестировать куда-нибудь еще.
Живу поблизости. Да, тут нужно внимательно подходить. Задачи не стоит иметь сверх прибыли. Чтобы на жизнь хватало, так как сейчас фрайберуфлер и пенсию не откладываю, жена не работает. Ну условно в год тысяч 60 остается свободными. Сам я недавно в Германии. Не знаю пока еще, хотим перебраться в Лейпциг, так как дети, а там и Уни есть и все получше, где мы сейчас. Сам работаю, то на юге, то на западе, думал сюда семью, да уж больно дорого все тут и недвига и все провсе. Нужно тысяч 250 зарабатывать, чтобы норм было. Поэтому рассматриваю восток, и нравится мне там больше, чем Нюрнберг, Дюссельдорф, кельн. Да и Берлин рядом с Лейпцигом на поезде 1 час 20 минут, там тоже много работы, но жить там не очень.
Я живу в Германии с декабря 2016. Семья в Тюрингии, но работал я в Нюрнберге и теперь в Дюссельдорфе. На выходных дома. Это так осталось после всех выплаченных налогов и кранкенкасс, и оплаты услуг штоер бератора, конечно, Финанцамт может заставить доплатить доп., но надеюсь штоер бератор все правильно посчитал. Ну за 2017 поменьше немного, так как начал я с февраля. Ну это так примерно должно оставаться, так как я фрайберуфлер, может быть и меньше. Я работаю консультантом в телеком сфере ставки там 350-550 евро в день брутто для инженеров, как договоришься, для менеджеров больше. вот так и получается.
конечно, Финанцамт может заставить доплатить доп., но надеюсь штоер бератор все правильно посчитал
а вот тут поподробнее. а лучше может потом, по итогам налогового года, отпишетесь?
работаю консультантом в телеком сфере ставки там 350-550 евро в день брутто для инженеров
Если взять среднюю ставку 450, и даже ПОЛНУЮ!!! загрузку на год, то выходит 108 тыс. брутто. После налогов и тд (берем 45%) останется около 60 тыс. неттом. Всего, а не свободных.
Это я как то ветку открывал, знающие люди мне писали, что примерно 50% уйдет от бруто на налоги страховки и отчисления. Ну вы что то оптимизируете, поэтому взял 45%.
Вы на что тогда живете? ))
фрайберуфлеры много зарабатывают, это всем известно. Обратная сторона это то, что постоянно в разъездах и семью не видишь. Каждому свое. Я после универа, тоже так поработал 2 года, сейчас уже не пойду в эту тему. Если есть возможность купить недвижку, бери, только выбери нормальный район. В любом городе есть гетто, с дешевым жильем и элитка, где богачи живут.
Ну вот и я про тоже, мало того я приехал и у меня не было выбора, другую работу не предлагали. Потому что немецкий по сей день не очень Тут помимо якобы высокой оплаты труда куча своих минусов. Я тоже думал, что 450-500 в день это что-то интересное, а по факту ни больничных, ни отпуска, все за свой счет. Но для старта в Германии очень даже неплохо. На счет недвижимости ну на богатые районы точно не хватит, в тех районах стоит 200-450 тысяч квартиры.
Спасибо за развернутый ответ. Я просто сам планирую во фрайберуфлеры податься, мне такие раскладки очень интересно почитать.
В моей сфере ставки в 2 раза выше, но не факт что будет полная загрузка. Если у меня 60 тыс. оставаться чистыми в руки будет в год лишние (после всех расходов на жизнь) - это мне лично очень жирно кажется.
Да не зачто. На самом деле я работаю как наемник, но оплата как фриланс, всем удобно и по идее не имею права более 18 месяцев работать на одного заказчика, в противном случае возьмут за ж..пу и заставят платить как положено рентенверз, социал ферз, вообзем как наемники. Но судя по всему лазейка открыта, так как очень многие кого я знаю, явно более 3 лет работают и ничего. Плюс учтите, что вам должны платить 400+19%, которые Вы сразу в Финанцамт отправите.
Теоретически инвестиции в недвижимости всегда имееют смысл, но на практике надо учесть очень много особенностей:
- на данный момент рынок недвижимости в Германии находится на пике. Цены поднялись за последниее годы в некоторых местах на 50 % и больше.
Риск того что произойдет коррекция есть и он уже очень большой.
- более менее адекватные объекты улетают достаточно быстро, стоит долго неликвид.
- покупка отельных кваритр как правило дороже чем целого дома
- квартиры в разных домах это дополнительные проблемы с Hausverwaltungom, необходимость присутсвие на разных собраних членов кооперативов.
Как проводятся эти собрания и каки там решения могут приниматься вам тут на форуме могут рассказать
- насколько Leipzig имеет перспективы дальнейшего развития судить боюсь, поскольку знаю только NRW. Но перспективы демографического развития учитывать надо
- ну и самое последнее, инвестиции в недвижимость в этой странии имееют смысл при привлечении чужого капитала, т.е. кредитов. Вы как Selbständig и вы не так давно в германии их будет получить не так уж и просто.
В любом случае могут профинансировать 1-2-3 кваритры, потом будет сложнее.
осторожнее с налогами. Перепроверьте сколько доплатить придётся. Декларацию за 2017 вы подадите в этом году (до декабря). Предположим, в ноябре. Значит налог надо будет доплатить за 2017, квартальные фораусцалунги 2018 (то есть их тоже сразу пересчитают и надо доплатить, к тому что уже заплатили)) и ещё и фораусцалунг на 2019 год рассчитают по новому.
Зависит, конечно, насколько сейчас вы реальную сумму налога поквартально выплачиваете, но обычно ее небольшую рассчитывают, потому что непонятно какой доход в первый год.
П.с. Всех знакомых фрайберуфлеров,,зельдстшиендигов предупреждаем, но народ как то пропускает мимо ушей. Коллега мужа получил нахцалунг за 2016 (тоже недавно начал работать как фрайберуф) 30 тыс. Ну ладно, не парится, у него 50 отложено. Муж говорит ему - а ты понял, что придётся сейчас и за 2017 доплатить и за 2018 новые фораусцалунги будут?? Как так? Как так? Не может быть. Звонит штоербератеру - тот говорит: да, конечно придётся доплатить. В итоге парень маме звонит в Россию, одолжит ли она ему денег. Его запасов не хватит.
Лично знаю пару человек, которые на этом погорело и вынуждены были закрыться (мамы с деньгами у них не оказалось, а в рассрочку ФА категорически отказывает - типа, мы вам не банк)
раз такие налоги - значит и заработал некисло, почему только 50 тыс. Свободных? Где деньги, Зина?
Меня как раз больше напрягают регулярные платежи, которые от дохода не зависят( ипотека, алименты, страховка кк минимальная, на поесть-попить). Хороший у тебя год, плохой - никого не волнует, вынь да положь. Проще когда реально на сьеме сидишь без обязательств, ну пошли дела туго - съехал в дешевую хату и все. Начинаю думать, что в аренде есть свои плюсы все таки...
но первый год перехода в зельбстштендиги - помню, да, как в лото выиграли. 😃Все подобные знакомые (и мы тоже) немедленно купили себе дома, квартиры. Улучшили качество своей жизни. Вот уже 10 лет прошло, теперь сладких свободных сумм совершенно не остаётся (пкм у нас). Растут доходы - растут расходы
первый год перехода в зельбстштендиги - помню, да, как в лото выиграли
А везде пишут, что как раз первые годы фрайберуфлерам тяжелее всего - репутация и клиентская база только нарабатывается, и риск попандоса сидеть без проектов куда выше. А вот кто подольше - тем малина, самое крутое - найти дойную корову и усесться на нее плотно, вот там конкретный поток кэша генерироваться начинает.
муж попал сразу в крупный телекомовский проект, шел на 6 месяцев - остался на 6 лет. Телеком тогда почему то не парился насчёт шайнзельбстштенлигкайт. Но и потом не так уж плохо, за 10 лет только один месяц без проекта. Хотя сейчас все норовят штундензатц урезать, но пока удаётся торговаться за хороший.
Если взять среднюю ставку 450, и даже ПОЛНУЮ!!! загрузку на год, то выходит 108 тыс. брутто. После налогов и тд (берем 45%) останется около 60 тыс. неттом. Всего, а не свободных.
нет, 45% налогов это чересчур. Я у нас считала, после всех списаний с налогооблагаемого дохода , фрайбетрагов и т.д. 23% вышло вместе с Soli. ГосКК теперь тоже можно списывать (приватную всегда можно было
кого захотели оставить - нашли решения
Это да, мне известно:) мужа подолгу в проектах держат, если уж попал - живым не выпустят.
Я так прикинула по ТС - 110 брутто. Расходы не знаю, зависит от райзекостен (митарбайтеров, бюро у него нет, лицензии покупать не надо )) - ну пусть будет условно 10, Налог пусть будет 25. На жизнь ему надо 40 чистыми. 35 в год будет оставаться, но не 60.
Полностью? Круто...а как у вас 23% получилось? Мне вот писали - при всех супероптимизациях и тд - минимум 40% срежут налогов.
Господь с вами... не слушайте там больше, а возьмитев руки EStG. Вы вроде сингл? Тогда вам нужна грундтабелле. У меня под руками сейчас шплиттингтабелле (2014 год, но не суть). находим строку дохода 100013 евро. Подоходный налог (а фрайберуфлеры тольго его и золи платят, НДС не в счет) на эту сумму 25.564. Для сингла будет больше, но не намного. И уж ни в коем случае не 40%.
Потом списать можно Höchstbetrag der Vorsorgeaufwendungen - где то 9 тысяч. Sonderausgaben если есть. Soli насчитают на подоходный - 5,5% от подоходного
П.с. Всех знакомых фрайберуфлеров,,зельдстшиендигов предупреждаем, но народ как то пропускает мимо ушей. Коллега мужа получил нахцалунг за 2016 (тоже недавно начал работать как фрайберуф) 30 тыс. Ну ладно, не парится, у него 50 отложено. Муж говорит ему - а ты понял, что придётся сейчас и за 2017 доплатить и за 2018 новые фораусцалунги будут?? Как так? Как так? Не может быть. Звонит штоербератеру - тот говорит: да, конечно придётся доплатить. В итоге парень маме звонит в Россию, одолжит ли она ему денег. Его запасов не хватит.
Лично знаю пару человек, которые на этом погорело и вынуждены были закрыться (мамы с деньгами у них не оказалось, а в рассрочку ФА категорически отказывает - типа, мы вам не банк)
Совершенно верно! Я это всем начинающим собственное дело объясняю. Никакой банк даже кредит не даст на погашение долга перед ФА. Еще один довод в пользу Баушпарфертрага!
Früher an Später denken!
Нашла грундтабелле на 100 тыс.т - налог на 100.000 составит € 33524. Но от этой сотки вы Vorsorgeaufwendungen и спишете (у вас, скорее всего, будет максимальный байтраг в КК и его засчитают полностью) что уже на примерно 90 тыс. налог платить будете, а это 29.324.
"- более менее адекватные объекты улетают достаточно быстро, стоит долго неликвид." Это понятно, нужно быть аккуратным, и не брать шлак, а как распознать лучше меньше, да ликвиднее
"- квартиры в разных домах это дополнительные проблемы с Hausverwaltungom" - это, конечно, проблема, но может есть выход найти типа надкомпанию, чтобы она управляла, за некую маленькую сумму.
"- ну и самое последнее, инвестиции в недвижимость в этой странии имееют смысл при привлечении чужого капитала, т.е. кредитов. Вы как Selbständig и вы не так давно в германии их будет получить не так уж и просто." Вы правы, я еще не узнавал, есть такое дело самозанятых в плане денег за людей не считают, но все же если непрерывные посткпления, то можно получить. Моя идея и была в том, чтобы первоначально вложить 20-30% и потом, чтобы месячная мита покрывала банкосвкие расходы. Т.е для получения следующего кредита у меня как бы все в "0", но по факту не знаю как банки на это смотрят
Банк попросит вас принести ваши доки на доход за три года. Потому что вы зельбстштендиг и как раз в первые три года все и валятся (и нередко, как я писала, на невозможности заплатить налог). Нам дали кредит на дом через два года начала фрайберуфлерства, но мы в этом банке уже 10 лет были и IT они уважают, считают надежным делом. Инженеров, думаю, тоже, но все равно - вы для них не совсем «белый человек».
Кстати да, фрайберуфлерам дают кредиты очень осторожно. У меня самой сложной была именно первая ипотека, когда был свободным художником, хотя это был самый беспроблемный проект.
Перешел в штат - и проблемы с ипотеками прекратились. Даже получил под зарплату в Москве )).
Тогда вам нужна грундтабелле. У меня под руками сейчас шплиттингтабелле (2014 год, но не суть). находим строку дохода 100013 евро. Подоходный налог (а фрайберуфлеры тольго его и золи платят, НДС не в счет) на эту сумму 25.564. Для сингла будет больше, но не намного. И уж ни в коем случае не 40%.
Я вот нашел http://www.grundtabelle.de/Grundtabelle-2018.pdf
По ней у меня общий налог 48% ожидается (так как ожиается явно больше 128 тыс. в год доход). Или я не туда смотрю? Это общий (айнкомен и соли).
Это называется неосторожное обращение с деньгами. Есть такая доля вероятности, но нужно четко понимать, у меня к примеру была доплата почти 4000 Кранкенкасса, но я знал точно до копейки сколько нужно доплатить и эти деньги лежали отложены, с налогами мы рассчитали средние траты, и усредненность получилась с точностью 95%, поэтому все налоги уже выплачены, такой штоер бератор у меня все на перед советовал и это праильно. Конечно, когда условно получаешь от конторы 13000 в месяц из них 2500 сразу оплатить как умзатц, потом кранкенкасса, еще и налог итого уже 8000 останется не так красочно. Поэтому нужно четко понимать, что часть денег абсолютно не твоя, как бы это не было печально
ну так это и есть гевинн (прибыль). Все, что после списаний..Я тоже об этом.180-200 будет называться Umsatz. Я о чем собственно? Некоторые ништяки (без наглежа).вам оплатит собственная фирма :)) скрытый такой бонус, недоступный арбайтнемерам.
я имею в виду серию «приятное с полезным». Например, надо Коббу подтянуть деловой английский. Покупает себе курс в лондонскую школу, летит туда в удобное время из удобного аэропорта, честно ходит на занятия днём. Вечером кутит за свой счёт в пабах, смотрит достопримечательности, ночевать идёт в хороший отель. Кроме пабов и еды все спишет с Умзатца. Или ребята (лучше коллеги или просто каким то боком деловые люди) идут вечером в ресторан. Счёт забираешь, прикладываешь к бумагам, пишешь projektbesprechunhg или projektaquise. Не целико, но спишешь. А ещё есть Weihnachtsfeier (я у мужа Mitarbeiter), мы вместе тусим. А ещё sachzuwendungen für MA, а ещё я мужу бюро сдаю. Вот уже четвёртый год в обоснованном минусе:)) минус вычитается тоже с нашей базы. И много ещё чего, но я уже и так разошлась, пусть шт.б. объясняет.
ну это да, кое что можно в затраты списывать. Известная тема.
А что мешает самому кстати сходить пожрать в ресторан и приложить счет? Зачем кого то туда еще тянуть?
это вы хорошо придумали👍😂 или троллите. Но напишу: еда - это ваши lebenshaltungskosten, чтобы списать их с доходов от бизнеса, надо чтобы они были этим бизнесом «спровоцированы». Поэтому только партнеры, только хардкор
А «тихо сам с собою» веду беседу в ресторане на тему бизнеса не пройдёт.
я имею в виду серию «приятное с полезным». Например, надо Коббу подтянуть деловой английский. Покупает себе курс в лондонскую школу, летит туда в удобное время из удобного аэропорта, честно ходит на занятия днём. Вечером кутит за свой счёт в пабах, смотрит достопримечательности, ночевать идёт в хороший отель. Кроме пабов и еды все спишет с Умзатца.
насколько знаю у ангештельте тоже это возможно. И гостиницу и курс
Или ребята (лучше коллеги или просто каким то боком деловые люди) идут вечером в ресторан. Счёт забираешь, прикладываешь к бумагам, пишешь projektbesprechunhg или projektaquise. Не целико, но спишешь.
да, можно. главное чтобы это в выходной день не было
а ещё я мужу бюро сдаю. Вот уже четвёртый год в обоснованном минусе:)) минус вычитается тоже с нашей базы.
бюро кажется до 1250 евро в гоd. Но и ангестеллте может бюро списывать
И много ещё чего
много? 
Интересно. Можно и в личку, если Финанзамта боитесь
ангештелльте сам себя не отправит на курс, токмо волей пославшего его работодателя, а зельбстштендиг сам захотел - сам послал, его личная воля.
Бюро муж списывает 100%, мита, нк, телефон, интернет. для меня это доход (кальтмита). Я его декларирую. За это списываю все свои признаваемые расходы по квартире. В итоге у мужа минус, у меня минус (пока). Минус на минус в плане налогов даёт плюс👍
Ни в личку, ни сюда трюки писать не буду, простите. Они все совершенно законные,подсказаны шт.б. но такой информацией я на форуме не делюсь.
а, догнала про какое вы бюро... комнату в квартире/доме? У нас другое: я купила отдельную квартиру через дорогу на себя и сдаю мужу как бюро. Он счастлив! Дома ему хоум офис делать невозможно, домочадцы хоть и стараются, но должного уважения не оказывают 😃
еда - это ваши lebenshaltungskosten, чтобы списать их с доходов от бизнеса, надо чтобы они были этим бизнесом «спровоцированы». Поэтому только партнеры, только хардкор
А «тихо сам с собою» веду беседу в ресторане на тему бизнеса не пройдёт.
А разве где то в чеке пишется, сколько человек за столом сидело и ело?? Каким образом можно понять по чеку, что я сидел один или с бизнес партнером??
Ни в личку, ни сюда трюки писать не буду, простите. Они все совершенно законные,подсказаны шт.б.
Ну вот сразу о себе мнение испортили. Уж было подумали, что раз девушка пишет, значит что-то знает. А оказывается "знаю" но "нераскажу"
Хотя всё и официально от штоербератера
адекватные объекты улетают достаточно быстро, стоит долго неликвид." Это понятно, нужно быть аккуратным, и не брать шлак, а как распознать лучше меньше, да ликвиднее"- квартиры в разных домах это дополнительные проблемы с Hausverwaltungom" - это, конечно, проблема, но может есть выход найти типа надкомпанию, чтобы она управляла, за некую маленькую сумму."- ну и самое последнее, инвестиции в недвижимость в этой странии имееют смысл при привлечении чужого капитала, т.е. кредитов. Вы как Selbständig и вы не так давно в германии их будет получить не так уж и просто."
На фирму и тп я бы особо не расчитывал. Они либо берут с вас деньги и ничего не делают, либо берут с вас деньги и что то делают, но за такие деньги, что вы поймете, что вы зарабатываете очень очень очень мало :))).
Лучший пример: приход сантехника, согластно митеру был 10 минут, стоимость работы 250 Евро и тп, приход электирика был 20 минут, поменял пробки стоимость работы 200 Евро и т.п. А если вы ремонт настоящий захотите сделать, то вы поймете что профессия маляра штукатура в этой стране пользуется очень большим спросом :))).
Идея покупать сейчас не самая оптимальая.Цены на максимуме и подниматься им в данной ситуации такими же темпами как в прошедшие годы уже некуда. Доходы такими же темпами не растут, проценты по кредитам пошли тоже на верх. Рынок постепенно стабилизируется. Пособирайте деньги пару лет, пустите корни к каком нибудь месте, а потом...
Хотя прежде чем покупать под сдачу, я бы сначала купил для себя :)))
