Всем привет!

Ситуация такая. Купили двушку в новостройке в Мюнхене. Два года назад заселились. Думали, что если не на века, то уж точно надолго - поэтому делали все с любовью и ввалили в квартиру помимо непосредственно цены кучу денег: Sonderwünsche (заменили всю дефолтную сантехнику, выбрали дорогую плитку и дорогой паркет, приопустили потолок в коридоре, чтоб сделать хороший свет, дополнительные розетки с separate Absicherung), дорогая кухня, встроенный шкаф и еще по мелочи.

Теперь все-таки переезжаем, и эту квартиру будем сдавать. И ввиду таких расходов как-то особенно страстно я озаботился составлением договора аренды. Взял два существующих договора - оба проверенные-перепроверенные, от ферайнов и юристов - и просто поразился, насколько они различаются. Многие пункты одного просто отсутствуют во втором и наоборот. Скомпилировал из них один, взяв лучшее. Потом полез в инет и обнаружил еще бездну пунктов. Кое-что добавил. А еще вспомнил, что в разных темах в ЖиН то и дело встречал очень полезные советы - прошерстил поиском весь форум на год назад, но нашел немного.

Поэтому подумал, что было бы неплохо создать тему с советами по поводу составления договора сдачи в аренду. Отдельные моменты бывают очень тонкими или законными только при соблюдении некоторых условий.

Например,

Schönheitsreparaturen.

Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen auf Durchführung der Schönheitsreparaturen frei. Эта формулировка законна в случае, если die Renovierungspflicht vom Grad der „tatsächlichen Abnutzung“ abhängig gemacht wurde. Например, так:

Die Wohnung wird frischgestrichen übergeben. Der genaue Zustand der Wände und Decken wird im Übergabeprotokoll zur Wohnunг dokumentiert. Sind beim Auszug des Mieters die Schönheitsрeparaturen gem. genannten Fristenplan noch nicht fällig, zahlt der Mieter an den Vermieter eine Entschädigung nach dem tatsächlichen Grad der Abnutzung der Wände und Decken.

В таком случае, получается, не нужно прописывать верхнюю границу расходов на мелкий ремонт.

Запрет на курение

Запрет на курение нельзя прописать в общей части договора. В таком случае этот пункт недействителен. А в индивидуальных individuelle Vereinbarungen/Sonstige Vereinbarungen - можно (в т.ч. на балконе). И съемщик обязан этот запрет соблюдать - несоблюдение может стать причиной fristlose Kündigung (Nach Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf ist die fristlose Kündigung eines Mieters rechtens, wenn dessen Rauchverhalten eine unzumutbare und unerträgliche Belästigung darstellt)

Перечитал тонну всего про домашних животных в договоре. Но четкой картины в голове как не было, так и нет.

Один мой съемщик после въезда в только что построенную 2-комн. квартиру, женился, и у него появился ребенок (что нормально) - и после он еще завел собаку. Не сказав мне ни слова. А потом вторую. Узнал я случайно. Собаки небольшие, но часто лают, нервируют соседей и ссут в лифте, т.к. не успевают донести до улицы. Подозреваю, что паркет в квартире тоже страдает.

Что делать в этом случае и как прописать нечто предельно близкое к запрету в новому договоре? (пока есть только: Das Halten von Haustieren bedarf der vorherigen [schriftlichen] Zustimmung des Vermieters.)

Плату за гараж и Einbauküche лучше прописывать отдельно или включать в Netto-Miete?

Можно ли прописать что-то типа "Der Vermieter ist berechtigt einmal jährlich für die Wartung/Reinigung der Lüftungsanlage im Bad die Mieträume nach rechtzeitiger Ankündigung zu betreten. Der Mieter hat dies zu dulden"? Ну просто что бы посматривать, не устроил ли он там рай для плесени.

Мелочи, вроде таких:

- Кто оплачиват почтовые таблички

- Срок возврата залога. В нескольких договорах видел такое:

"Die Rückzahlung der Kaution erfolgt erst nach Tilgung sämtlicher Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietvertrag [skipped] frühestens jedoch vier Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses"

- "Der Mieter ist nicht berechtigt, für die von ihm in die Mieträume eingebrachten Gegenstände oder Einrichtungen, bei Auszug vom Vermieter eine Ablösesumme zu fordern. Auf Verlangen des Vermieters müssen diese Gegenstände vom Mieter wieder entfernt werden"

- "Der Mieter ist verpflichtet, in den Wohnräumen Waschmaschinen und Geschirrspüler nur mit einem sogenannten Aqua-Stopp in Betrieb zu nehmen und dies auf Verlangen dem Vermieter nachzuweisen"

и т.п.

Поделитесь вашими советами.

Поделитесь вашими советами.

Делюсь. Сдавать дороже и искать того, кто с этим будет согласен. такие люди есть, можете мне поверить.

Все остальные трюки и советы разобьются о действующее законодательство - выше Кауциона не прыгнешь, который по §551 не перешагнуть. И если жильцы попадутся не совсем чистоплотные, Вы этими пунктами в договоре от себя сможете попу подтереть.

Именно поэтому я про пункт с ежегодным посещением квартиры для замены фильтра и спросил - проблему можно же отловить на ранней стадии

Я как-то вынужден был дать объявление на сдачу. И пошли ко мне толпы, несмотря на высокий ценник. И ходили они и цокали языками как им всё нравилось. И готовы они были подписать любое моё требование, только бы я согласился. И тут случайно в ресторане вечером я встретился с собственником, который пытался разойтись миром с людьми подобного плана. Слово за слово... Эта семья подписала договор, а через несколько месяцев у них возник первый конфликт о мелких Репаратуркостен. Они пошли к адвокату и мой знакомый получил простынь с пометками договора, которые просто недействительны по закону. Знакомому повезло, что семейство получило предложение о смене места работы и выехали сами. Но сантехнику успели засрать всю вместе с кухней. Он сдал им новый дом.

И убрал я своё объявление... И ждал ещё месяцев 5-6 нормальных людей.

Опять же, именно поэтому и хотелось бы иметь только действительные по закону пункты. Что, конечно, не отменяет важности выбора арендаторов.

Haus und Grund?

думаю, оно окупится с Вашими потребностямi

Один из договоров и был от Mietverein-a - в нем половины пунктов не было.

Митерферайн защищает интересы митера. Не фермитера.
Чисто по логике - почему они должны там быть?

Так может потому, что они всё равно были недействительные?

Ну вот я и привел примеры пунктов про курение и мелкий ремонт, которые, судя по тому, что я нашел, действительны при определенных условиях.

Не во всех договорах прописано, что съемщик оплачивает Betriebskosten, Grundsteuer (и то, и то должно быть прописано - иначе можно оспорить) и почтовые таблички.

Наверняка таких пунктов еще немало.

Всё не читала, только выборочно.

По факту, то, что по закону не положено, не вступит в силу, даже если митер подпишет согласие. И наоборот, то, что и так положено, прописывать не обязательно.

Ну к примеру, вот это не обязательно "Der Mieter ist nicht berechtigt, für die von ihm in die Mieträume eingebrachten Gegenstände oder Einrichtungen, bei Auszug vom Vermieter eine Ablösesumme zu fordern." потому что митер и так не имеет права требовать за это денех.

И так же срок ворврата кауциона урегулирован законодательством и всё, что будет прописано в договоре zum Nachteil des Mieters будет просто недействительно.

Или вот это кто вам так подсказал?

Schönheitsreparaturen.Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen auf Durchführung der Schönheitsreparaturen frei. Эта формулировка законна в случае, если die Renovierungspflicht vom Grad der „tatsächlichen Abnutzung“ abhängig gemacht wurde. Например, так:Die Wohnung wird frischgestrichen übergeben. Der genaue Zustand der Wände und Decken wird im Übergabeprotokoll zur Wohnunг dokumentiert. Sind beim Auszug des Mieters die Schönheitsрeparaturen gem. genannten Fristenplan noch nicht fällig, zahlt der Mieter an den Vermieter eine Entschädigung nach dem tatsächlichen Grad der Abnutzung der Wände und Decken.В таком случае, получается, не нужно прописывать верхнюю границу расходов на мелкий ремонт.

Потому что Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen - это две большие разницы, которые автору, очевидно, неизвестны.

Делюсь. Сдавать дороже и искать того, кто с этим будет согласен.

Тоже самое сказвл мне Finanzberater, когда мы брали кредит.

Опять же, именно поэтому и хотелось бы иметь только действительные по закону пункты. Ч

Действительные сегодня, могут оказаться недейстыительными завтра. Так что везде не подстелешь.

Мы повысили цену за счет дополнения цены за счет сада, чердака, келлера и тд. На днях суд в берлинепризнал это скрытым обходом Mietspiegel..вот так и живи и мудруй.

А в мюнхене кстати келлер не обязательный компонент квартиры🤷🏻‍♀️

И так же срок ворврата кауциона урегулирован законодательством и всё, что будет прописано в договоре zum Nachteil des Mieters будет просто недействительно.

В законе написано от трех до шести месяцев, т.ч. формулировка с четырьмя месяцами - действительна.

Или вот это кто вам так подсказал? (Schönheitsreparaturen)

Саму формулировку я увидел в одном из договоров. Погуглил - и вот тут коммент юриста на этот счет. Самое важное оттуда я и скопировал

https://www.yourxpert.de/antwort/streichen-nach-dem-auszug...

Потому что Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen - это две большие разницы, которые автору, очевидно, неизвестны.

Да и да. Но как это относится к пассажу выше?

Действительные сегодня, могут оказаться недейстыительными завтра. Так что везде не подстелешь.

Так они должны быть действительны на момент подписания. А потом уж - "обратной силы не имеет". Или не так?

ожно (в т.ч. на балконе). И съемщик обязан этот запрет соблюдать - несоблюдение может стать причиной fristlose Kündigung (Nach Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf ist die fristlose Kündigung eines Mieters rechtens, wenn dessen Rauchverhalten eine unzumutbare und unerträgliche Belästigung darstellt)

Просто аккуратное курение на балконе не является eine unzumutbare und unerträgliche Belästigung и ваш fristlose Кпюндигунг не будет действителен. Почитайте этот самый Urteil и почему суд в том случае согласился

В законе написано от трех до шести месяцев, т.ч. формулировка с четырьмя месяцами - действительна.

Т.е. формулировка с четырьмя месяцами действительно глупая. Ради чего добровольно ограничивать себя по приписке четырьмя месяцами, если по закону, без всяких приписок положено до шести?

Вы написали:

Schönheitsreparaturen.Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen auf Durchführung der Schönheitsreparaturen frei. Эта формулировка законна в случае, если die Renovierungspflicht vom Grad der „tatsächlichen Abnutzung“ abhängig gemacht wurde. Например, так:Die Wohnung wird frischgestrichen übergeben. Der genaue Zustand der Wände und Decken wird im Übergabeprotokoll zur Wohnunг dokumentiert. Sind beim Auszug des Mieters die Schönheitsрeparaturen gem. genannten Fristenplan noch nicht fällig, zahlt der Mieter an den Vermieter eine Entschädigung nach dem tatsächlichen Grad der Abnutzung der Wände und Decken.В таком случае, получается, не нужно прописывать верхнюю границу расходов на мелкий ремонт.

я прокомментировала:

Потому что Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen - это две большие разницы, которые автору, очевидно, неизвестны.

Следующий ваш вопрос:

Да и да. Но как это относится к пассажу выше?

К пассажу выше это относится так, что никакие пассажи о Schönheitsreparaturen, не освобождают от верхней границы расходов на Kleinreparaturen (мелкий ремонт). Потому что это два разных направления друг с другом не связанные.

Хотя, на мой взгляд, уже и эта формулировка сама по себе недействительна:

Sind beim Auszug des Mieters die Schönheitsрeparaturen gem. genannten Fristenplan noch nicht fällig, zahlt der Mieter an den Vermieter eine Entschädigung nach dem tatsächlichen Grad der Abnutzung der Wände und Decken.

И так же срок ворврата кауциона урегулирован законодательством и всё, что будет прописано в договоре zum Nachteil des Mieters будет просто недействительно.

В законе написано от трех до шести месяцев, т.ч. формулировка с четырьмя месяцами - действительна.

Ви хочите вернуть деньги раньше, чем можите подержать их у сибя?

Зачем? Положено до 6 месяцев, пусть ждет пол-года. Случись форсмажор с ХВ как в 2020 году, сделает он Вам абрехнунг позже, а митер Вам мозг съест, потому что у Вас - обязанность вернуть за 4 месяца и Вы же себе эту яму сами подписали

Нет, не так.

Например требования делать периодически освежающие ремонты, что часто было в старых договорах, признали неправомерным и митеры, хоть и подписали этот договор лет -цать назад, выполнять это не обязаны.