Дорогие форумчане, я как-то уже задавался вопросом о нашем доме и участке под Мюнхеном, но тема ушла в архив.

У тещи, которая в доме жила, начались проблемы со здоровьем и мы забрали ее к себе на севера. Участок с домом надумали продать, да он только шварцбау и годится (по нашему скромному мнению) лишь для спекулянтов, которые готовы сколько-то лет ждать, пока не изменят назначение земли. Мы все это честно написали в объявлении на иммоскауте и на кляйанцайге (https://www.ebay-kleinanzeigen.de/s-anzeige/spekulationsgr...), люди вроде интересуются, мы всем интересующимся сделали подробное экспозе и сказали, что устраиваем аукцион, т.к. не знаем, сколько за такой участок можно просить.Собственно, вот что мы обычно отвечаем интересующимся:

Liebe Frau xxxx,

Wir haben zum Grundstück weitere Informationen zusammengestellt, die Sie unter folgendem Link einsehen können: *** ссылка на дропбокс с экспозе ***

Besichtigungstermine

können im Zeitraum 22. Juni bis 5. Juli vergeben werden. Bitte melden

Sie sich hierzu per e-Mail (grundstueck.unterfoehring@gmail.com)
Das

Grundstück wird im Bieterverfahren verkauft: Möchten Sie dieses

Grundstück kaufen, geben Sie bitte bis zum 15. Juli 2020 ein

schriftliches Gebot ab (per E-Mail an

grundstueck.unterfoehring@gmail.com).
Beste Grüße,

Пока за пару недель только пара человек связались с нами и захотели прийти посмотреть. Еще связались с гемайнде, они тоже сказали, что заинтересованы в принципе и спросили цену, мы им всё озвучили про аукцион и прочее, они сказали спасибо и на этом всё, посмотрим, пришлют ли они какой-нибудь оффер и я не знаю, можно ли гемайнде в принципе участвовать в аукционе.

Соответственно, вопрос в теме: что мы делаем не так, или для такого участка это нормальная реакция?

Я не знаю, как оно вообще... Могу только выразить своё личное впечатление, если бы я была покупателем

Мне не понятно, что такое "Spekulationsgrundstück" и что с ним сейчас можно делать. Я так понимаю, что ничего?

Это может быть участок для отдыха или выходных? Если да, то почему бы это не написать?

Вы не знаете сколько он стОит. А покупатель для аукциона как должен посчитать сколько он стОит, не зная его назначения?

Ну и опять же, лично я, как покупатель, аукционы терпеть ненавижу и стараюсь, по возможности, в них не участвовать совсем.

Eine Bebauungsgenehmigung liegt nicht vor. Aufgrund der Nähe zur Stadt München und der stetig wachsenden Bevölkerung der Gemeinde Unterföhring ist davon auszugehen, dass das Grundstück in Zukunft Teil des Bebauungsplans werden wird.

Вы указали чего нет. Но не указали что вообще есть. Что это вообще за земля, с каким назначением и возможностями.

Да, я понимаю про аукцион, меня бы как покупателя это тоже ввело в ступор. С другой стороны, меня это вводит в ступор как продавца.

Здесь есть определенные риски, что дом новых владельцев заставят снести, я читал такое бывает при продаже шварцбау. С другой стороны, мы и не рассчитываем получить цену как за "белый" легальный дом. Продавать его как ланвиртшафтлихе нутцунгсфлехе мы не хотим, земля в таком случае стоит копейки, а место хорошее, меньше получаса на общественном транспорте от мариенплатц, автобусная остановка прямо перед домом. Тогда уж мы заморочимся и будем сдавать, хотя это и головная боль, в случае чего мы почти в 1000 км оттуда. Короче, грусть-печаль.

Я так понимаю, из-за этого плохого легального статуса у банка еще и финансирование на эту покупку получить проблемно будет.

Вы указали чего нет. Но не указали что вообще есть. Что это вообще за земля, с каким назначением и возможностями.

Это мы указали в экспозе, которое рассылаем откликнувшимся:

Im Flächennutzungsplan ist das Grundstück ausgewiesen als landwirtschaftliche Nutzfläche (Website Gemeinde Unterföhring, Gemarkung Unterföhring, Flurstück 914).

меня как потенциального покупателя интересовало бы следующее, план этого участка, что это за постройки на фото? Это прилагаеться к земле? Luftkarte с обозначением этого участка.

Потом запросите в обществе Bodenrichtwert на этот участок и будете знать, что можно приблизительно просить за кв.м.

У меня хоть и есть интерес, но тоже бы не написала. Не нашла бы что спросить. Если бы хотябы ориентировочная цена стояла, а торг уже пойдёт. А так, кто его знает.

меня как потенциального покупателя интересовало бы следующее, план этого участка, что это за постройки на фото? Это прилагаеться к земле? Luftkarte с обозначением этого участка.

Спасибо, добавим.

Потом запросите в обществе Bodenrichtwert на этот участок и будете знать, что можно приблизительно просить за кв.м.

Так на такие участки рынка особо нет (или вы что-то иное имеете в виду?). Если отталкиваться от цены за сельхоз землю, то мы участок, конечно, продавать не будем. Будем сдавать сколько возможно, а когда станет не возможно будет он пустовать, потом наши дети или внуки продадут, когда назначение земли поменяется.

Это мы указали в экспозе, которое рассылаем откликнувшимся:

Ну человек должен по какой-то причине захотеть откликнуться.

А если в объявлении важной инфы нет, многие просто мимо пройдут.

Для покупателя важно знать, что с этим участком сейчас можно делать, а не кода-нибудь потом, если возможно назначение земли изменится. Ибо назначение земли возможно и не изменится, гарантий ведь нет никаких.

Для покупателя важно знать, что с этим участком сейчас можно делать, а не кода-нибудь потом, если возможно назначение земли изменится. Ибо назначение земли возможно и не изменится, гарантий ведь нет никаких.

Собственно, именно это и вкладывается в понятие "спекуляционный участок". С законной точки зрения там картошку сажать можно, при этом там три поколения семьи жены выросло.

Народ откликается, за день мы экспозе 4-5 человекам отсылаем, только конверсия в терины на уровне пары процентов. Но, судя по вашим сообщениям, это примерно то, чего и следовало ожидать.

Финансировать такую покупку никто не будет

Замораживать свой капитал тоже.

Продать можно только по цене пахотных земель, за вычетом расходов на снос здания.

Остаётся только сдавать, ждать и надеяться. ИМХО.

Здесь есть определенные риски, что дом новых владельцев заставят снести, я читал такое бывает при продаже шварцбау.

Это первое, что после покупки заставят сделать нового владельца. И все это знают.

С другой стороны, мы и не рассчитываем получить цену как за "белый" легальный дом. Продавать его как ланвиртшафтлихе нутцунгсфлехе мы не хотим, земля в таком случае стоит копейки

Не тот случай, когда можно ставить условия. То есть, ставить-то можно, но надо понимать, что в наличие всего лишь landwirtschaftliche Nutzfläche

Короче, грусть-печаль

Грусть-печаль будет, когда Gemeinde (я так понимаю, они уже тоже внимание обратили) заставит Вас снести незаконно построенные объекты.

Печально, если вы правы. Посмотрим.

Это первое, что после покупки заставят сделать нового владельца. И все это знают.

А почему предыдущего владельца за столько лет не заставили?

А почему предыдущего владельца за столько лет не заставили?

Предыдущего владельца (деда моей жены) заставляли, он судился с ландратсамтом и ему обещали закрыть глаза на дом, если он заберет иск. Это запротоколировано еще с 70х годов. Более того, хоть сам дом и не имеет генемигунга, его части, которые позже достраивались (дахгаубе, например, а так же гараж) этот генемигунг имеют, уже в 90х и 2000х получены. В общем, там юридически какая-то очень странная ситуация и просто так по крайней мере нас никто, думаю, не снесет. Более того, мы там не одни такие, соседний участок в такой же ситуации, дому столько же лет и ничего, стоит.

Так сдайте дом в аренду и не ломайте голову.

Я бы на Вашем месте тогда с продажей не торопилась. Может у Вас у самих получится дом легализовать и продать уже как нормальный дом.

Хорошее место, граничит с Мюнхеном, плюс два озера там. А какие примерно цены на такие участки с домом, если, допустим, сносить ничего не нужно?

Это план Б. На самом деле сдавать старый дом, в котором время от времени что-то ломается и надо как-то реагировать, а ты за тысячу километров тот еще головняк. Вот есть у нас квартира в Мюнхене, после свежего кап. ремонта. Сегодня митер пишет - проблемы с посудомойкой на кухне. Я бы на месте был, приехал бы и с большой вероятностью сам починил, а так надо еще какие-то сервисы вызванивать, чтобы они всё без нас сделали. Боль и расходы. У нас же у обоих нормальная работа есть, 40 часов в неделю, которую работать надо. Собственно, идея была этот участок продать, а купить что-то поблизости.

Если земля под стоительство, то участки обычно небольшие в 400-600 кв.м. с домом. Тогда ценник стоит в 2-4 миллиона, в зависимости от площадей. Ну и дома эти тоже поменьше нашего обычно.

Я бы на Вашем месте тогда с продажей не торопилась. Может у Вас у самих получится дом легализовать и продать уже как нормальный дом.

Мы брали юридическую консультацию по этому поводу, нам сказали, что ситуация странная и можно судиться с ландратсамтом. Правда, этот суд можно и проиграть и получить предписание на снос уже по-взрослому. Сейчас же соблюдается паритет. Если, как тут говорил chlodwig, никто ничего дельного не предложит, то будем сдавать и ждать.

У меня здесь на севере хорошая жизнь - интересная работа, море, домик свой, мюнхенская зарплата при мекпомовских ценах, дочка растет - я не хочу размениваться на судилища и связанные с этим нервы, да еще и случай, прямо скажем, не 100% выигрышный.

Либо вообще не продавать сейчас, либо пробовать через маклерскую контору с хорошей клиентской базой, типа Aigner Immobilien.

У меня здесь на севере хорошая жизнь - интересная работа, море, домик свой, мюнхенская зарплата при мекпомовских ценах

Хорошо, я пошла завидовать

Мы брали юридическую консультацию по этому поводу, нам сказали, что ситуация странная и можно судиться с ландратсамтом.

Юристконсульты так говорят в 99 случаях из 100.

Будь участок перспективным, то в первый же день пришел бы предствитель фирмы типа Шультхайс и выложил денъги на стол.

Юристконсульты так говорят в 99 случаях из 100.

Будь участок перспективным, то в первый же день пришел бы предствитель фирмы типа Шультхайс и выложил денъги на стол.

Может быть вы и правы.

Пока почти все те немногие, кто законтачились с нами и захотели термин и есть от местных унтерфёрингских фирм.

А почему предыдущего владельца за столько лет не заставили?

*ell*, почитай здесь. Думаю, многие помнят этот случай, тогда и ТВ подключалось, но бабка всё равно проиграла.

"Viele Familien leben unter Gewohnheitsrecht dort weiter. Doch sobald es zu einem Verkauf kommt, muss das Gebäude legalisiert werden. Steht es auf einem Gelände, das von der Gemeinde nicht als Bauland ausgewiesen ist, kann ein Abriss kaum verhindert werden."

У тещи, которая в доме жила, начались проблемы со здоровьем и мы забрали ее к себе на севера.

у нас в деревне я тоже такой домик наблюдал.

хозяин умер и наследники не смогли ни сами вселиться, ни продать.

отошло к гемайнде по цене земли.

Слушайте, мне просто интересно в связи с этой ситуацией. Вот в той же ссылке написано: "Es könnte der Eigentümerin möglicherweise helfen, wenn sie beweisen könnte, dass die zuständige Behörde bereits seit sehr langer Zeit von der Existenz des Gebäudes Kenntnis hatte und eventuell flankierende Genehmigungen erteilt hat, beispielsweise zur Straßenanbindung des Gebäudes."

Улица к нашему дому асфальтированная, разумеется, подходит, на отдельные части дома есть разрешения, когда М3 по соседству строили, то выдал Regierung von Oberbayern следующий документ (см. вложение), что Wohnbebauung с нашим домом надо защищать от шума. Тут ситуация спорная, мне (и не только мне) кажется.

Вот есть же решение суда:

Die Rechtsprechung hat für Ausnahmefälle angenommen, dass die Baubehörde dann gegen ein rechtswidrig errichtetes Bauwerk oder eine rechtswidrige Nutzung nicht mehr einschreiten kann, wenn sie den rechtswidrigen Zustand nicht nur längere Zeit duldet, sondern sich zudem so verhält, dass bei dem Verpflichteten das berechtigte Vertrauen entsteht, die Behörde werde aus überlegten Gründen von ihren Befugnissen, gegen den rechtswidrigen Zustand einzuschreiten, keinen Gebrauch mehr machen (BVerwG Beschluss vom 5. August 1991 4 B 130.91).

Я не поняла, как он шварцбау? Если даже Dachgaube genehmigt? Дом по снос? Есть какие то постановления гемайнде?

Я бы на вашем месте заселил туда на

10-15 лет семью с хорошими руками

за устраивающие всех деньги.

Обратись к берлиже, она не там, но за разумные кофеи может наверное и смотаться.

Я с ней не во всех вопросах согласен, но

у неё есть очень редкая способность - просекать человека практически влёт. А для старого дома на удаленке важно иметь нормального съемщика.

Я вам говорю, очень странная история. Дом стоит на сельхоз земле, разрешение на его постройку отсутствует. А вот на отдельные его части разрешения есть, номер дома есть, мусор гемайнде вывозит, постановила нам несколько лет назад биоклэранлаге установить. Т.е. в остальном гемайнде ведет себя так, будто это обычный дом. Теща у них даже разрешение спрашивала сдавать его первый этаж (потому что к водопроводу дом не подключен, вода из колодца) и это разрешение получила.

спасибо

Присвоен ли почтовый адрес этому домику, носят ли почту, Ваши родственники в нем прописаны?

Ваши свёкры Grundsteuer на дом платят?

Налог платим мы, после смерти свекра моя жена - владелица.

Да, почту носят, нормальный почтовый адрес есть с индексом, теща и студенты - съемщики в доме прописаны. Но при чем здесь прописка с адресом?

Просто примеряю Вашу ситуацию на себя.

Бауланд дорогая, может сельхозку купить, построиться и жить, раз там прописаться можно и почту носят.

Если земля под стоительство, то участки обычно небольшие в 400-600 кв.м. с домом. Тогда ценник стоит в 2-4 миллиона, в

Ну за 4- 6 соток и старый дом, 2-4 миллиона даже для Мюнхена перебор :)

Шварцбау сегодня и шварцбау 70 лет назад, это очень большая разница.

Все эти частичные разрешения можно списать на куланц и некомпетентность чиновников.

Мое имхо - не будить лихо. Сдавать студентам и монтерам. Найти толкового и рукастого фрюрентнера из советских, за базис, чтоб всем занимался.

Если не случится катастрофа общепланетарного масштаба, то Мухин будет и дальше расти, и рано или поздно проблема разрешится.

Как вариант - найти во всей округе товарищей по несчастью, организовать ферайн и уже вместе нанять адвокатов и требовать от государства генеральной

легализации по итальянскому сценарию.

Думаю, это плохая идея. Снесут вас в мгновение ока. Самое верное, как мне кажется - это искать работу не в Мюнхене, где за человеческие деньги можно жилье купить. Мы вот как раз из-за непомерных цен на недвигу оттуда уехали при первой же возможности и не жалеем.

спасибо за совет, мы будем думать нал этим

ну не хотите - не верьте, иммоскаут вам в помощь, более того, я нигде не утверждал, что наш дом столько стоит. Вы же понимаете, что старый дом или новый разницы большой не играет, основная стоимость - это земля. Дом вы себе хоть виллу в римском стиле за две-три сотни тысяч отбабахаете, а миллионные ценники идут за участок. Может, это не 2-4 миллиона за 4-6 соток, 1-3 миллиона за 2-5 соток, так вас больше устроит? https://www.immobilienscout24.de/Suche/radius/haus-kaufen?...

Если не секрет, где примерно Вы проживаете в МФ?

Вернее так, учитывая уже сложившийся опыт, где Вы сейчас стали бы покупать недвижимость в МФ? Как для себя, так и в качестве инвестиции.

Легче сдавать в аренду и ждать.

Наймите управляющего за имуществом, за небольшие деньги, чтобы решал всякие вопросы и все.

Там же не ежедневная будет работа. Может кто и согласится.

Или в объявлении так и напишите "сдаю только человеку с руками, так как порой требуется ремонт/починка."

По-моему, не дергаться сейчас, это самый лучший вариант для вас.

не секрет, в Грайфсвальде я живу, там же и дом себе купил.

Если инвестировать, то смотря куда. Если это жилая недвижимость, то я бы посмотрел на Грайфсвальд (хотя тут немного перегрето уже), Росток, Шверин - остальные города потихоньку скукоживаются, если фериен-жильё, то я бы очень осторожно подходил к покупке чего-то около моря, здесь каждый второй год штормами здорово береговую линию размывает; наверное, сам бы смотрел бы что-то около меклебургише зеенплате.

Мне как раз Грайфсвальд больше всего нравится, но цены за последние годы действительно нехило поднялись.

Особенно за капиталанлаге типа апартментов рядом с Уни конские деньги хотят.

Фериенхаус для себя не очень интересует, вряд ли я там буду жить на старости лет.

Вот думаю, может взять парочку дешевых баугрундштюков, вдруг когда нибудъ потомкам пользу принесут.

Дешевые участки какой порядок цен имеют?

Вот думаю, может взять парочку дешевых баугрундштюков, вдруг когда нибудъ потомкам пользу принесут.

А не всегда заставляют строить сразу?

Конечно нет. Многие участки баутрегер унд бауцвангфрай.

gut zu wissen. а то у меня друзья так вляпались. но зато теперь дом на Starnbergersee. С долгами правда долго расхлёбывать.

Понятие дешивизны и дороговизны у каждого своё. Я своё озвучивать не буду, чтобы не позориться на фоне акул ЖиНа.

ну, если с изменением климата какие-нибудь положительные сдвиги не произойдут, то потомкам надо будет отращивать плавники и жабры, чтобы вашими участками воспользоваться :(

А вы тоже из наших краёв?

Надеюсь, что мои внуки еще без плавников обойдутся. ))

Я из Франконии.

Фериенхаус для себя не очень интересует, вряд ли я там буду жить на старости лет.

Ню. Я тоже полюбовалась на домики у моря, подумала, как часто я смогу туда ездить сейчас, и бросила пока эту идею. Пустой лачугу оставлять на долгий срок дорого и боязно. В аренду сдавать, потом самой не всегда поехать можно, да и берзгую после чужих. Но я смотрела перешеек, где Циновитц и Херингсдорф, в ту сторону.

ну, если с изменением климата какие-нибудь положительные сдвиги не произойдут, то потомкам надо будет отращивать плавники и жабры, чтобы вашими участками воспользоваться :(

На Земле каждые 150 тыс. лет происходит похолодание, сильное. Местечковые похолодания случаются каждые 10-20 тыс. лет. Сейчас Земля переходит медленно в фазу похолодания. Так что скорее фуфайки надо будет покупать, а не ласты. То, что Вам по ТВ показывают, это просто оболванивание с целью безропотного отсоса денег с доверчивых хомячков.