и если продать то за сколько?

Всем привет.

Снова я с вопросом к коллективно у разуму.

Есть домик, 44135, приносит в месяц 1900 кальт. Купила в 2006, так что финансамт при продаже не участвует.

Т. к. с 2016 переехала за 400 км, управление всё труднее. Особенно ремонты. Отдавать в фервальтунг в чужие руки не хочу. Это как врачи в больницу ложиться не любят.

Реинвестировать особо некуда,

Маклера пока нет, информацию о продаже пустила по знакомым архитекторам-штоербераторам.

Есть настойчивые покупатели. Предлагают 410т. это примерно 18фах. Еду сейчас в автобусе, вечером будем квартиры смотреть. Напрягает что прямо сильно быстро меня к нотариусу тянут. Он Маклер, она архитектор.

В доме нужно будет в ближайшее время кое что делать с крышей, фасадом - цена вопроса 25т. но ещё одну стройку я не переживу. Апартамент в 40 квадратов уже 5 месяцев ремонтируют, я ездить уже устала. Ремонт по фотографиям это то ещё развлечение.

Цены на пике, политики душат, строители цены подняли - качество опустили. Надоело всё.

Печалька только что на выручку я ничего что в месяц столько доходов принесёт уже не найду . Dazan всё скупил.

И вот что мне делать?

Я про цены на пике - еще 10 лет назад слышал. Сейчас бы такой пик))

Имхо, если кэшфлоу плюсовой с учетом затрат, и других идей инвестировать нет - то продавать не стоит. Смысл на конте держать под 0%.

Далеко объект. Не могу быстро реагировать.

А на месте нет никого. Если в этом году буду крышу делать, уйду в минус за год.

Затраты на крышу по годам раскидайте, вы же не каждый год ее ремонтируете.

А так вообще неясно, на что вы так часто "реагируете". Я своих прежних хозяев, когда снимал раз в год видел.

Иногда нужно быть очень быстро на месте. Да и когда хозяина рядом нет, у жильцов начинается анархия. За домом смотреть нужно.

Если только квартира в WEG то гораздо проще. Там главное с жильцом и фервальтунгом не ошибиться.

Печалька только что на выручку я ничего что в месяц столько доходов принесёт уже не найду .

Как-то дешево эти двое хотят у вас купить. Если вы не знаете, что делать с деньгами, не обязательно покупать, но как-то ещё инвестировать, то не продавать.

Обязательно в ближайшее время что-то делать с крышей и фасадом одновременно? Цены на аренду падать не собираются, желающие никуда не денутся.

Да, ремонт нужен. Леса ставить всё равно придётся поэтому есть смысл сразу сделать всё необходимое. Если нанимать архитектора/Бауляйтера цена вырастет значительно. Проблема не в доходности, проблема в расстоянии которое снижает доходность.

Как цену определить? Место зачётное. В центре города только квартиры продаются. Разброс цен от 1500 - 3000. В доме 4 квартиры, 3 гаража. Квартиры в разном состоянии. Участок всего 170м2.

Рыночную цену определить не могу.

Внесите на эту недвижимость Grundschuld, на эти деньги купите себе новую квартиру и отремонтируйте дом. Grundschuld пусть выплачивают митеры, ничего продавать не надо.

А почему так категорично советуете не продавать? Есть интересная информация?

Мне интуиция шепчет - продавай нафиг. Ликвидность повысить,

а вы домик закиньте для оценки еще пятерым маклерам, может он не 400к а все 4444к стоит

а надо ли всю крышу менять? Я конечно в Германии не специалист, но по Украине помню. У нас в Киеве тоже в многоквартирном доме хотели крышу менять. За бешенные деньги. Но один жилец из СБУ слава Богу жил. Решил разведать вопрос. Оказалось, что менять можно было протекающие 10 квадратных метров. Остальные отличные дела. А управляющая компания как всегда откаты договорилась получить. Может и у вас нет смысла все менять? Стропила не сгнили? Черепица вообще не гниет, может ее надо просто немного перелодить.

А почему так категорично советуете не продавать?

Зачем лишать себя источника постоянного дохода?

Митеры с успехом выплатят вам эту недвижимость и много чего еще.

Я тоже за эту стратегию !

Может тс через пару лет назад переедет?

За 25 т поставят леса, поменяют стоки/желоба и балконы санируют. Крышу менять ещё +50. И фирму приличную найти ооочень трудно.

Квартиры жильцы убили конечно. В дом я особо не вкладывалась. Доила 12 лет. В принципе для сдачи все квартиры полностью делать нужно. Сантехнику, электричество...

Назад не поеду низачто...

После Саксонии - NRW ужас ужасный.

Буду продавать

Не продавать советуют, потому что спрос еще есть, а деньги немалые, куда их деть, пока не придумали, а информацию о том, что вы внезапно богаты счетом в банке, не утаите. Если и продавать, то сделайте хороших фоток, выставите и напишите про потенциальный ремонт. Поставьте 550 тысяч. Приват, без маклера. И посмотрите на реакцию.

Когда-нибудь наступит момент, когда хитрозадые, взявшие квартиры на много лет, решат их скинуть после взросления детей, и предложение превысит спрос. Но это будет не завтра, и не через 5 лет.

За 25 т поставят леса, поменяют стоки/желоба и балконы санируют. Крышу менять ещё +50.

прямо интересно стало, что у вас за крыша и стоки/желоба

мы крышу сделали за 25тыс: черепицу заменили, стоко/желоба заменили, утеплили.

А соседка приглашает раз в 10 лет фирму, те ей крышу от мха чистят, моют и покрывают какой то "краской".

Я бы на таком расстоянии маклера из этого города взяла на продажу. Обратитесь в местные конторы, они Вам бесплатно оценят, а там решите, продавать ли и за сколько.

мне от ратхауза представители делали(правда их штоербератор заказывала).Но для ТС это не выгодно.Старый дом,требующий ремонта.хорошо,если в100тыс.оценят

На доме ещё кредит висит немалый. Поэтому не так уж и много на конте останется

Dazan всё скупил.

Грешно смеяться над сирыми и убогими, подбирающими упавшие со стола крошки...

По сабжу - если интуиция за продажу, то продавайте. Может есть смысл потратить немного денег на ТЕ и распродать квартиры айнцельн?

Привет конкуренции!

Ок смеяться не буду. Затаилась и завидую молча.

По дому.

Была такая мысль тоже. Но там гемор с банком при ауфтейлунге будет и расход на нотариуса немалый. И два митфертрага по 10 лет. Если бы 20 квартир было, есть смысл. а так всего 4.

Тогда продавайте. Удаленная бауштелле сожрет кучу нервов и несколько лет жизни.

Делать такую инвестицию при 4 квартирах нет смысла.

Продать, рассчитаться с банками и купить парочку квартир в Маркклееберге или троечку в Таухе.

а информацию о том, что вы внезапно богаты счетом в банке, не утаите.

От кого именно её не утаить и чем это грозит?

Когда-нибудь наступит момент, когда хитрозадые, взявшие квартиры на много лет, решат их скинуть после взросления детей, и предложение превысит спрос.

Ну, "хитрозадые", взявшие квартиры на много лет, могут захотеть оставить эти квартиры своим повзрослевшим "хитрозадым" детям.

А почему те, кто взял квартиру на много лет - хитрозадые?

От кого именно её не утаить и чем это грозит?

Преступлениями в отношении владелицы денег.

Ну, "хитрозадые", взявшие квартиры на много лет, могут захотеть оставить эти квартиры своим повзрослевшим "хитрозадым" детям.А почему те, кто взял квартиру на много лет - хитрозадые?

Речь о текущем моменте, когда некоторые берут жилье по 500-900 тысяч, с фиксацией ставки на 30 лет, зная, что и через 30 лет не расплатятся, но планируя продать, когда дети вырастут, мол, большого жилья уже будет не надо. Даже если ребенок один, а возраст его появления в интервале 30-40 лет, то сейчас ожидаемая продолжительность жизни 80 и более лет, о наследстве речь еще долго не пойдет.

Читаю ахинею что Вы тут несете, диву даюсь.

Я и забыла, что мошенников уже нет, по телефонам не звонят, фальшивые полицейские домой не приходят, и остальное тоже байки в СМИ, видимо...

Еще не видели семьи, которые берут ипотеку с менее 20% своих денег, и честно говорят, что нет, мы не расплатимся за 30 лет, на которые фиксировали ставку? :) Как в вашем городе хорошо с ценами, я скажу. Сами посчитайте, когда у семьи 100-150 для первого взноса (плюс еще накладные свои), работают в среднем на 1,5 ставки вдвоем (1 - м, 0,5 - ж), у женщины через раз работа без в/о, брутто мужа не превышает 80 тысяч, скорее, 60-72, а нормальное жилье на 4-х стоит 500 и более.

а зачем ждать до80лет.я сразу детям с домами помогла и свой дом уже им отдала во владение. зачем мотать себе нервы с "гениями"-митерами ?рентенцайт нужно генизен

может подробнее объясните,какие преступления выразглядели

Имхо, что я вижу: немцы взрослым детям хотя и помогают сильно, но так, чтобы свой дом отдать - не очень-то, и даже концепция "продать дом, купить betreutes wohnen в городе, на оставшееся путешествовать" для некоторых чуть ли не оскорбительна, пока сами передвигаться могут. Это же Родной Дом. Vollunterkellert! Bügelzimmer!

Где-то я прочла, что сейчас у 1/3 немцев старше 65 лет единственное "накопление" - единственное жилье, и это когда еще есть остатки былой роскоши богатой ФРГ. У поколения, которому сейчас 30-45, будет еще хуже, отдавать детям будет уже особенно нечего, а на пенсию раньше 67 не выйдут.

у меня много противоположных примеров .все помогают детям.может ыть потому,что нет в нашей округе привозных жён

Еще не видели семьи, которые берут ипотеку с менее 20% своих денег,

Никогда не брал кредит с более 10 процентами собственного капитала. И даже в голову такое не приходит.

Что я делаю не так?

Ага! Тоже хитро...ый!

Никогда не брал кредит с более 10 процентами собственного капитала. И даже в голову такое не приходит.

Что я делаю не так?

Тратишь 10% собственных денег вместо 100% финансирования.

Это было только первый раз и таки давным давно).

Ошибки молодости 😂

а я поумнел и крайнюю квартиру купил вообще без своих. Только NK сам оплатил, чтобы быстрее прошло все.

Если что-то подвернётся вдруг (нет ничего приличного), то так же сделаю.

Я последний раз и NK профинансировал.

Тоже ищу, но пока ничего вкусного.

Я бы не продавал ... зачем этой женщине нал. в пол мильёона? Что она с ним будет делать? Солить? А с "крышами-смышами" идёшь в банк, берёшь кредит, списываешь с налогов, +- можно даже в наваре остаться ведь, не потратишь доплатишь по 100500 каждый квартал в налог ))) Так "продавать", это только если предварительно заказать у своего банка "аналитЕку" по вложениям - прежде всего просмотреть девиденты и так чтоб последние 10 лет положительный EBITA ... продать и ехать "на моря" жить на проценты ;-)

@Эта женщина@ не только симпатичная, но и умная. Уверен, что распорядиться профитом для нее не составит проблем.

распорядиться профитом

А зачем тогда интересуется? Как думаешь? Профит, это когда 100% помесячно или понедельно (т.е. регулярно) + 3-4 шт. в карман при оплаченных прочих счетах ))) а полмульёона - это не профит, это много цифр и резаной бумаги )))

Напишите сколько общая площадь дома и в каком году он был построен. Это неплохой район в До

Я как раз пишу, что помогают, НО не обделяя себя. И речь как раз о немцах, а не о привозных женах. :)

Зависит от цены жилья. Если 100 тысяч, то 10 + финансирование это разумно, если 700 - то хм...

нет ничего приличного

Не травите душу.

Если 100 тысяч, то 10 + финансирование это разумно, если 700 - то хм

Ещё лучше!!

Зависит не от цены объекта, а от его назначения.

ТС хочет продать инвестиционный объект с жильцами.

Там своих денег должно быть минимум или совсем не быть.

Ну положение в центре Дортмунда не самое плохое, но это конечно и не Дюссельдорф или Кельн.

Не совсем понятно какая цена за квадратный метр получается (квариры разные бывают).

Участок 170 м не большой, но Boris имеет очень большой разбос цен на землю по вашему почтовому индексу

Сам фактор 18 для дортмунда по себе даже очень не плохой, но можно предположить что раз люди так сильно ухватились, то они видят потенциал за счет поднятия аренды или ремонта и/или

продажи по кваритрам.

Конечно ездить за 400 км я бы тоже не стал. В профессиональный фервальтунг такой объект не отдашь, слишком мало квартир. Или же их дейстельность будет заключаться только в том, что они вам будет выставлять раз в месяц счет за их услуги.

В данном случае я бы нашел какого нибудь человека проживающего недалеко, чтобы он мог присматривать в объектом, жильцами и тп... Евро 200 в месяц вам это конечно будет стоить, но в любом случае лучше чем деньги будут лежать без дела не счету.

А почему так категорично советуете не продавать? Есть интересная информация?Мне интуиция шепчет - продавай нафиг.

это может не интуиция, а усталость и нервотрёпка с объектом. Я вас очень понимаю. У меня тоже дом. От всех ремонтов и "ремонтников" устаю больше, чем на работе. Я с этими "мастерами" научилась ругаться матом. 😮 Сама от себя в шоке была. Тоже часто мысль появляется: продать и квартиру купить. И лучше всего от NRW подальше. Пока останавливали место и соседи. Район считается очень хорошим и очень хорошие соседи. Но дом "тянуть" одной очень тяжело.

У вас ещё ситуация "привлекательнее", что дом на сдачу, приносит доход.

Читала ваши прошлые сообщения, когда вы в отпуск съездили, а потом по недвижимости важное решение приняли. Может вам и в этот раз так поступить? Потом окончательно решите, что с домом делать.

Мы подумали и я решила...

Продаю.

О цене и деталях договорились, Ентвурф туда-сюда гоняем. На следующей неделе к нотариусу.

Спасибо участникам за советы. На себя, свою ситуацию примерила и решила таки с объектом расстаться.

100 %

50% расстояние и отсутствие " надёжных рук" на месте

20% предстоящие немалые расходы на необходимые ремонты

10% отсутствие денег на необходимые работы ( меня финансамт посчитал на 2016,2017 и по нарастающей 2018 и 2019 денег взял. Заначку всю отобрали)

10% тенденции в политике. Grunsteuerreform, CO² Steuer, Mietbremse. Новая хозяйка EZB. Сегодня прочитала в новостях предложение : "Kapitalertragsteuer auf Wohnimmobilien anzuwenden."

10% эмоции. Задолбали все. Финансамт, митеры, дорога туда-сюда, строители...

Я сдаюсь и снижаю обороты. Бештанд разполовиню, повышу ликвидность и посмотрю на движения в 2020.

Всё больше тендирую к сдаче с мебелью. Более гибкая система. Выхлоп выше, а работы я не боюсь.

По сабжу - если интуиция за продажу, то продавайте.

Там мне кажется не интуиция.

Там мне кажется обьэкт обрыд и опостылел. Ремонт на психику давит предстоящий.

Может жильцы говенные.

Бывает такое.

Я у клиентов часто вижу, когда они "наелись проблемами" и хотят продать и забыть как страшный сон. Типа перезагрузки-обнуления.

это может не интуиция, а усталость и нервотрёпка с объектом.

Я отвечала дазану, когда еще до Вашего поста не дошла.

У нас одинаковое мнение.

Мы подумали и я решила...

Правильно решила, имхо. Деньги не всегда компенсируют потраченные нервы и время.

это может не интуиция, а усталость и нервотрёпка с объектом.

и это тоже в совокупности с удалённость тоже конечно. Остальные причины так, для собственного успокоения.

А вообще я решила на " пенсию" выйти. с прошлой работы к 31.12.18 уволилась. На Арбайтсслёзы подавать не стала. Думала за 2 месяца с ремонтом управлюсь, всё равно на 3 месяца шпера.

Удалённый ремонт затянулся на полгода.

Вначале психологически непривычно было хомячку без колеса, но уже привыкаю, даже расслабилась.

На Арбайтсслёзы подавать не стала.

У Вас есть для этого 4 года после дня увольнения.

У Вас есть для этого 4 года после дня увольнения.

Смысла особо нет. Последняя зарплата 1500 Брутто, там немного получается. Налоговой больше отнесу. Кальте прогрессион.

Да и профессия востребованная, засидеться не дадут.

Но так как работу свою люблю очень, долго дома не выдержу.

Пойду поучу что-нибудь или проэкт какой нибудь придумаю.

Думаю знания WEG Recht углубить основательно. у меня всё больше Mietverwaltung специализация

Я рада, что вы решили продать.

Вы просто мою ситуацию описали лет 10 назад. Тоже дом был за 200 км, и постоянная головная боль.

Продавать? А дом же доход приносит... Муж отговаривал целых два года.

А потом я поняла, что уже никаким деньгам не рада. Продала и не жалею.

Думаю знания WEG Recht углубить основательно. у меня всё больше Mietverwaltung специализация

Советую Вам курс от АА. И дергать не будут с бевербунгами и диплом дадут. И бесплатно.

Я так и сделала.

Нормальный курс 2 года. Если штудиум или предыдущая работа имеет отношение и иммо, то с опытом 4,5 месяца учеба, а не 2 года.

Но новые темы и клазуры по ним каждую неделю. У меня подошел вузовский диплом (инж. теплоэнергетик) .

Иммо без теплосетей и теплопотребления, что пирог без начинки!

Пособеседовалась и была принята на экспресс-курс.

КЛасс виртуальный. Сидишь в наушниках. Со всей страны ученики в эфире. И с многих раёнов Берлина.

Я там была самая продвинутая, в афторитете и классрук меня любил. Развлекала класс "картинками из жизни миетеров".

Сам он перец-гутахтер, я и дюплом - тему взяла "оценка недвижимости всеми возможными способами",оценила свой домик. Опять польза!

А у нас никто не хотел у него делать, типа строгий и вьедливый. А мне в самый раз, чтобы разобраться, дойти до сути.

На клазурах можно пользоваться всем, чем хочешь, да и темы все знакомые. В общемтолько рекомендую! У нас из-за обстоятельств можно было из домаучиться.

Но это технически надо было все обустраивать, я предпочитала ходить в школу (пешком, рядом с домом точку выбрала) и иметь оплату за проездной.

После курсов притащила рабочий договор с числа аккурат после окончания выплат АА

.Т.е.сначала я ждала курс, бевербунги с меня не трясли, потом был курс, тоже не трясли,

а на первое свидание после курса я притащила рабочий договор через Х месяцев начинать. И дополучала пособие спокойно без нервотрепки.

Кстати, в Лейпциге есть Беруфсакадеми, где готовят на вот такую специальность http://www.ba-leipzig.de/studienangebote/immobilienwirtsch...

интересно! а как курс назывался? У меня Immobilienkauffrau уже есть в анамнезе са всеми экзаменами, работников ищут..

я всё больше к этому присматриваюсь.Гевербе тоже есть, несколько квартир веду, ещё люди просятся.

Может на Fachwirtin повышаться пойду, но врядли. Я с карьерой закончила, буду летать ниже радара.

Летние каникулы с детьми отгуляю и буду уже решать куда и что.

Мне бы лучше куда-нибудь в многопрофильное иммо бюро на полставки

Вот и у меня так же. Нет таких денег что бы эти траблы продолжать

Обидно очень. Строителя знаю давно, не одну стройку вместе закончили. А в этот раз катастрофа. Работали там какие-то левые люди, инструментами пользоваться не умеют.

Качество ну как для глухой румынской деревни. И так по всей квартире..

За цену не торговалась, Материалы на ваше усмотрение, счета всегда плачу вовремя, в тот же день.

Единственная просьба - сделай быстро и хорошо.

Итог- пробили сливную трубу, ламинат лежит криво, на плитку смотреть больно, двери новые отрезали слишком высоко и вместо 2 Месяцев - полгода, с пинками и в конце уже с матюками.

Да ещё и левые материалы в счёт впихнуть пытался.

и всё потому что меня рядом нет.

Тяжело виртуально ремонт контролировать.

Кстати, в Лейпциге есть Беруфсакадеми, где готовят на вот такую специальность http://www.ba-leipzig.de/studienangebote/immobilienwirtsch...

тоже интересно, но я уже старенькая. Это для молодых, горячих с амбициями.

Я своё отработала, карьеру закончила.

Мне вот WEG серьёзно углубить, это да, всегда пригодиться. Тем более я в 3-х в Байратах заседаю, руку на пульсе держу.

в одном меня ненавидят, но они работают очень плохо и непуганные были

в другом всё ровно

в третьем сработались, они мне ауфтраги на Forderungsmanagement всё чаще и чаще подкидывают. Мне интересно и у них цифры почернели.