Вопрос акулам рынка недвижимости!

Случай из жизни. Двое ребят взяли в конце 2015 года 2 ляма и купили 10-кваритирный дом с митерами у пожилого немца за эти 2 ляма. На протяжении 5-6 месяцев они его разпродали по-квартирно за 3 ляма. Пока продавали квартиры, получали от митеров миту + от продавца переняли все кауционы. Кроме того, всех покупателей они за руку завели в банк и организовали им кредиты и наверное тоже и на этом заработали провизион от банка. Я был одним из покупателей, по-этому знаю и видел все документы/грундбухаусцуги. Итого ребята за полгода заработали 1 лям евро. Модель как-бы простая и понятная.

Вопрос: как получить от банка 3-4 ляма под такую модель?

Вопрос: как получить от банка 3-4 ляма под такую модель?

Имея соответствующий доход и/или предоставив достаточную Sicherheit.

Другое дело - надо ли с такими познаниями лезть в такие дебри.

ну вы же первый раз как-то получили два мульта. Вот и действуйте так же

Итого ребята за полгода заработали 1 лям евро

Минус 200 тыщ различных небекостен. от оставшихся 800 килоевро отнимите еще спекулятивный налог.

Конечно, по 200-250 тыщ на лицо тоже неплохо, но остается канонический вопрос - где взять первый миллион?

Получить сложно, но можно.

Хороший доход, желательно уже выплаченная недвижимось в собственности (не о гараже речь) как залог, ну и витамин В в банке для подстраховки.

И ко всему прочему доходы от сьема тоже уже идут в учёт.

прям дежавю ))

было уже так когда-то...

каждый правильный пацан искал 2-3-4 ляма)))

- У тебя есть красная ртуть?

- Да, сколько тебе надо?

- Точно не знаю, но 10 кг они возьмут.

- И сколько стоит?

- Миллион.

- Ок, беру.

И пошли они искать. Один - красную ртуть. а второй - миллион.

Сразу дацану, ауслендеру и Сергею.

Тема конечно интересная. и так зарабатывают. только сотни маклеров этим же занимаются. рыщут по всей германии. Некоторые еще старые дома берут под хороший ремонт, с дешевыми жельцами и скидкой за занятость хат. выселяют их под капитальный ремонт а потом отделав продают как пустые собственникам поштучно. И такое есть.

Только продавцы тоже не дураки и прекрасно знают, сколько хаты стоят и сами могут продать, если дом целиком, то скидка за снижение беспокойства будет такая мизерная, что не покроет небенкостен на покупку. да и беспокойства нет, маклерам поручил и все. так что найти надо не деньги. найти надо такой сладкий вариант. чтобы купить дешевле рынка.

думаю ребята 2 ляма взяли в 15 году и купили, а продали уже когда цена поднялась. но в 33 процента прибыли не очень вериться.

хотя по всякому. я уже давно понял интересную вещь. жизнь подсказала при моих скромных покупках. а покупал я в германии всего три раза- свой дом и 2 обьекта и продавал 1 раз- один обьект из 2 купленных.

Чтобы получить или хорошую рендиту от сдачи или продать с ощутимой прибылью нужно, чтобы было выполнено главное условие производства и рынка.

Товар должен быть видоизменен, переработан, чтобы он получил большую ценность. Купи металл, вот если из него гвоздей наделаешь, то можно получить прибавочную стоимость. Чистая спекуляция на логистике или неинформированности прокатывает в исключительных случая.

так же и с недвигой. Или хата, дом кривая по документам. немцы этого бояться или заморочки с грундбухом.- покупаешь проблему решаешь и продаешь уже транспарентную для немцев. Или ситуация, когда разводятся срочно продают или наследники распродают. Но не от того, кто там жил. В таких ситуациях можно выигрыш схватить. Заморочки у меня на обоих обьектах были- отсюда и гевинн от аренды, потому что дешево купил, я уже писал. А дом наследники разругавшиеся продавали. тоже было чуть дешевле рынка. плюс в 2007 как раз кризис наступал. вот там можно заработать. а просто тупо найти и продать частями, редко редко удастся. да пока кредит ищите маклеры уже за нал купят.

Ладно пошел помогать собираться. На улице дубак до минус 17, правда ветра нет. Снега по крышу, гололед и снег идет. вобщем мерзко бррр.

ну здесь я не вижу никакого подвоха: купить оптом дешевле по рыночной цене, а продать в розницу дороже тоже по рыночной цене. Эта формула работает во все времена.

Вопрос только: где взять деньги, чтоб купить оптом?

купить оптом дешевле по рыночной цене, а продать в розницу дороже тоже по рыночной цене. Эта формула работает во все времена.

В данном случае, формула работает наоборот.

Вы покупаете целый объект по рыночной цене, а распродаете по цене, минус 20 - 30% от рыночной.

Квартиры-то сданы...

где взять деньги, чтоб купить оптом?

В Банке

Если нет своего капитала, ищешь Инвестора на 20-30% как плечо и остаток берешь в Банке.

Думаю условия Банка здесь не надо описывать?)

Первое о чём ты должен подумать, что будет если твоя модель накроется тазиком красного металалла?

Потом, у тебя есть подобный объект на примете?

Далее, инфа от двух чуваков является достоверной?

А проценты вы считали? А Grundschuld занести, выписать...Ребятам повезло, что был скачёк цен.

Продать квартиры с митером по максимальной цене за полгода, мне верится с трудом.

Чем меньше лет, тем выше проценты.

Пардон?

Или Вы имеете в виду Vorfälligkeitsentschädigung?

Приношу извинения, Denkfehler, мне в банке сказали, на год больше проценты, чем на 5 лет. Но сейчас посмотрела на скауте, это не так.

так так, вам банк на год кредит не даст, расходов на оформление больше чем процентов, а даст на 5 лет и проценты отдадите за 5 лет, даже если через месяц кредит вернёте

Вы даже считать не могёте)))

какие расходы на оформление??? там расходы одни, что на 10 лет, что на 1 год

мне 2 года назад при рефинансировании предлагали на 10 лет под 1,95

но я почему-то взял на 3 года под 1,35

Модель как-бы простая и понятная.

Слишком простая для такого навара. Действия продавца непонятны. Почему он сам поквартирно не продал свои хаты, он дурак?

Подарил чужим людям миллион.

С таким же успехом можно купить любой объект по рыночной цене и искать дурака, который купит его у вас в 2 раза дороже рынка.

Слишком простая для такого навара. Действия продавца непонятны. Почему он сам поквартирно не продал свои хаты, он дурак?

ну почему сразу дурак?

юридически разделить, по-штучно продать... это же время

он может так и рассчитывал, найти дурака на этот опт

юридически разделить, по-штучно продать... это же время

На это есть специально обученные люди, которых можно нанять. И отдать за это из полученных 3 миллионов 30 тыс, а не лям.

Но видно «покуда есть на свете дураки

И заработали они на этом шиш с маслом. Либо они идиоты либо было совсем не так как Вы описали

Кредит получить можно под объект и при наличии бизнес плана и конечно же собственного капитала.

ага, зарплата бератора и сотрудников больше чем возни с кредитом на год, плюс платеж месячный выше, риски выше, поэтому банки с удовольствием выдают кредиты на 10-15 лет, а не на месяц

Кредит получить можно под объект и при наличии бизнес плана и конечно же собственного капитала.

Загвоздка заключается как раз в том, что большинство банков такие проекты (Aufteilung) просто не финансируют. Под процент для Baufinanzierung им это просто не интересно, поскольку риски неимоверно выше и им обсалютно не интересно, если вы выплатите кредит через два года.

В нашем регионе такие кредиты дают только Sparkasse и то не всем и несколько под другой процент. Это бизнес если у вас уже есть пару милионнов и вы хотите их преумножить :). Если цена за объект адекватная, то пока вы ваш Buisnessplan будут писать, то объект уже 10 раз продадут.

Получить сложно, но можно.
Хороший доход, желательно уже выплаченная недвижимось в собственности (не о гараже речь) как залог, ну и витамин В в банке для подстраховки.
И ко всему прочему доходы от сьема тоже уже идут в учёт.

В зависимости от размера банка финансирунги свыше ( у всех граница разная) 850.000 - 1.5 Mio проходят более жесткий контроль, поэтому не имея опыта в этой области или достаточного состояния (в виде большого колличества объектов под сдачу, раскрученного дизнеса и тп. за плечами) кредиты в размере 2-3 мио для покупки и разделения с последующей продажей это все из разряда фантастики...

Загвоздка заключается как раз в том, что большинство банков такие проекты (Aufteilung) просто не финансируют. Под процент для Baufinanzierung им это просто не интересно, поскольку риски неимоверно выше и им обсалютно не интересно, если вы выплатите кредит через два года.

Рыночные условия таких кредитов мне известны, в среднем по палате дают под 7/11% при условии 36 месяцев. Из них можно непроданные перевести в ипотечное кредитование под более интересный процент.

В нашем регионе такие кредиты дают только Sparkasse и то не всем и несколько под другой процент. Это бизнес если у вас уже есть пару милионнов и вы хотите их преумножить :). Если цена за объект адекватная, то пока вы ваш Buisnessplan будут писать, то объект уже 10 раз продадут.

У нас дают многие банки, но многое зависит от исходных данных: объект, рыночная стоимость, оценочная стоимость, залоги, наличие опыта, капитал и так далее... Такой кредит без качественного реального Buisnessplan с независимой оценкой не дадут. Проверено неоднократно.