Стандартная процедура покупки дома
Всем, кто занимается недвижимостью или имел немалый опят купли-продажи жилого жилья в Германии, огромная просьба объясните, плиз,
прописана ли где-нибудь стандартная процедура покупки жилья, т.е.
- какие документы требовать от собственника или маклера?
- какие документы надо запрашивать в Гемайнде?
Я читаю посты на форуме и мурашки по коже, я, если честно, не представляла, что в Германии все так непросто с покупкой жилья, так много лазеек для обмана, и главное, что нигде не прописано, как можно себя максимально обезопасить.
Насколько я понимаю со слов бывалого на этом сайте человека (ник не помню сейчас), маклер не несет ни за что ответственности. да они даже и сами на сайте пишут, что все данные о недвижимости взяты со слов владельца и маклер не несет за них ответственности . За что тогда от 3, 5 до 7%????
Теперь конкретный вопрос: мы в процессе поиска дома, просмотрели уже несколько домов, потратили кучу денег на поездки и гутахтеров (мы не специалисты и вторичное жилье без инспекции покупать для нас не вариант). Пока гутахтер прислал отчет, дом ушел. Получается замкнутый круг: покупать без гутахтера - идиотизм, извините, но платить за него и упускать дом, тоже - идиотизм.
Вопрос: что можно сделать, если:
нашли дом через маклера, посмотрели, внешне все устраивает. Но хотим инспекцию.
Можем ли мы зарезервировать дом, с условием, что если отчет гутахтера не выявит никаких грубых структурных повреждений и т.д., то мы покупаем дом??
И вообще, правильно ли я понимаю, что если мы что либо подписали с потенциальным продавцом, но не заверяем у нотариуса, то эта бумага не имеет юридической силы и можно такой договор (о намерениях, резервирования и т.д.) расторгнуть в любой момент?
Спасибо огромное всем ответившим. И всем ищущим удачи в поиске и покупка жилья.
прописана ли где-нибудь стандартная процедура покупки жилья
Да. За это несёт ответственность нотариус.
какие документы требовать от собственника или маклера?
Грундрис, все возможные чертежи и документы по строительству и санированию. Всё, касающееся расходов по дому.
какие документы надо запрашивать в Гемайнде?
Разрешения на всё, чего нет в плане строительства.
нашли дом через маклера, посмотрели, внешне все устраивает. Но хотим инспекцию.Можем ли мы зарезервировать дом, с условием, что если отчет гутахтера не выявит никаких грубых структурных повреждений и т.д., то мы покупаем дом??
Можете. И даже проктолога-иллюзиониста с голубями из задницы заказать.
Но пока Вы состыковываете голубей и свои требования, придёт Вася и скажет: Беру в том виде, что я посмотрел.
Это рынок.
правильно ли я понимаю, что если мы что либо подписали с потенциальным продавцом, но не заверяем у нотариуса, то эта бумага не имеет юридической силы
То. что подписали, за то и несёте ответственность. С продавцом договор Вы не подпишете, посему попадёте только на услуги нотариуса.
И вообще, правильно ли я понимаю, что если мы что либо подписали с потенциальным продавцом, но не заверяем у нотариуса, то эта бумага не имеет юридической силы и можно такой договор (о намерениях, резервирования и т.д.) расторгнуть в любой момент?
Юридической силы не имеет
Теперь конкретный вопрос: мы в процессе поиска дома, просмотрели уже несколько домов, потратили кучу денег на поездки и гутахтеров (мы не специалисты и вторичное жилье без инспекции покупать для нас не вариант). Пока гутахтер прислал отчет, дом ушел. Получается замкнутый круг: покупать без гутахтера - идиотизм, извините, но платить за него и упускать дом, тоже - идиотизм.
Если без инспекции покупать не вариант, а вокруг покупательский бум, то вы купите только если:
-вам повезет случайно, что маловероятно статистически.
-цена будет настолько завышена, что покупателей, кроме вас, долгое время не будет.
покупать без гутахтера - идиотизм, извините, но платить за него и упускать дом, тоже - идиотизм.
Именно вы этот идиотизм два раза и совершаете. Как я понял, в Германии крайне быстрая и отработанная система купли-продажи. В штатах все в три раза сложнее( с минимум 2-3 официальными посредниками с разных сторон) и дольше, но и там при наличии интересного дома, никто не будет заказывать эксперта, да еще и с официальным заключением. Несусветная глупость. ладно, расскажу, что вам делать.
В следующий раз найдите такого эесперта, который поедет с вами сразу смотреть дом, или приедет в течении пары часов, после вашего осмотра. А вы его сидите ждете. И он осматривает дом сразу говорит о выявленных недостатках. Зачем Вам его отчет на бумаге? Не занимайтесь ерундой.
Можем ли мы зарезервировать дом, с условием, что если отчет гутахтера не выявит никаких грубых структурных повреждений и т.д., то мы покупаем дом??
Удивительно, что вам никто такой технологии из местных юзеров не подсказал. В штатах такая технология предварительного договора и аванса есть почти всегда. Не может быть, чтобы в Германии не было. Вероятнее всего в условиях рынка продавца, продавец просто не захочет ограничивать и обременять себя таким договором, если ему не переплатить изрядно.
Вась, проблема в том, что она в последнее время мало где падает. Во многих местах она растёт, и зимой, и летом. Плюс, зная об этой хитрости, продавцы тоже могут весны подождать.
Да, Сергей, все так, только не хочется тем Васей быть, который потом на сайте жалуется, что купил дом без инспекции, а потом обнаружилось, что грунтовые воды, трещины и прочие неприятные сюрпризы.
Если честно, у меня в голове не укладывается, как вообще можно разрешать покупать дом без инспекции?! Я уже молчу про деньги, я про безопасность...
Да, вот мы тоже приехали несколько лет назад из англоязычной страны, где система купли-продажи недвижимости отрегулирована, и даже не думали, что будет настолько сложно купить (но у нас и запросы, нужен большой участок).
Про эксперта, спасибо за совет, мы уже сами к тому, пришли, письменный отчет нам не нужен, все равно с ним можно разве что в дамскую комнату (отчет гутахтера, за который мы заплатили 800 ЕВРО, вызвал у меня гомерический смех. Кроме таблиц расчетов по модернизации дома и стоимости земли, другие фразы начинались типа: нельзя исключить ..., можно предполагать...., наиболее или наименее вероятно... и .т.д. Мое филологическое образование ликовало от таких оборотов. пойти что-ли в гутахтеры??
Мой англоязычный муж впал в англо-саксонский ступор от такого отчета.
Жаром филологу - это круто
Я не хочу вывести беседу на негативный уровень, сильно сомневаюсь что за границей иначе происходит покупка, даже я смог бы процентов на 90 определить техническое состояние дома, на 100 не определит никто спец покруче с аппаратурой гдет на 95.
Да, конечно, только я никак не могу найти четкого списка документов, необходимых при покупке дома, руководствуюсь тем, что пишут на сайтах и форуме. Вот два конкретных примера из прошлого:
1. Мы запросили планы дома у домовладельцев, те прислали. Но существующая планировка отличалась от планов 1980 года, кроме того планы второго этажа отсутствовали (даже в Landamt их не нашли). Это критично для покупки? Нам надо самим потом ходить заверять перепланировку или никого не касается, что делается внутри дома?
2. Нам предоставили Energieausweiss, сделанный online, в нем общая площадь дома в три раза больше фактической. Надо запрашивать новый? Получается, что показания сильно занижены, или я неправильно понимаю.
Это не влияет на решение о покупке, но может повлиять на обсуждаемую стоимость дома.
Кто-то из форумчан
написал, что от владельца надо запрашивать только чертежи, планы дома. Выписку из Грундбуха ведь тоже надо, вдруг там какие-то ограничения?
Просто в интернете столько страшилок написано (на всех языках), а четкого списка документов, которые я имею право затребовать, нет.
Извините, за хаотичный ответ. Мне всегда нравятся ваши ответы по сути и делу. (по крайней мере, на мои вопросы).
Интернет переполнен инфой на эту тему.
https://www.hausgold.de/unterlagen-hausverkauf/
https://www.makler-vergleich.de/immobilien-verkauf/hausver...
https://www.drklein.de/ablauf-hauskauf.html
Любой адекватный продавец предоставит все эти документы добровольно, но не все документы он ОБЯЗАН предоставить всем интересующимся.