Спасибо ответившим!

Исправил:

Есть 3-квартирный объект в центре 60 тысячного города в Ба-Вю, в ремонте не нуждающийся:

950.000 цена.

111.720 оформление + маклер (12% от цены).

1.061.720 итого.

Denkmalschutz,

Bodenrichtwert 390€/m2, тогда 390*196m2=

76.640€ «стоит земля» и

985.080€ «стоимость квартир» для расчёта AfA (дом до 1924 года, ставка 2,5%): 2,5%*985.080€=

24.627€

200.000 собственный капитал.

Кредитный ежемесячный платёж (на 10 лет, 2% погашения тела, эфф. ставка 0,78% согласно 1 варианту)

1.989€ или

2.075€

со ставкой 0,89% по immobilienscout24.

Осторожно берём второй, более консервативный вариант.

Тогда для первого года:

ок. 7.650 проценты;

ок. 17.250 погашение тела кредита.

Для рассчёта аренды беру 8€ за квадрат: 324m2 * 8€/m2 = 2.592€ в месяц

31.104€ в год.

Доход семьи к налогообложению возьмём 65.000€ в год, подоходный налог в 2021 году по Splittingstabelle 11.724€.

Сумма арендных плат повышает доход к налогообложению, аммортизация и проценты банку – понижают: 65.000 + 31.104 - 24.627 - 7.650 =

63.827€

То есть, арендные платежи первого года не увеличивают налогов семьи, а наоборот уменьшают налогооблагаемую базу более, чем на тысячу.

Тем самым налога будет заплачено 11.358€, то есть на 366€ меньше.

Итого плюсы:

1) 366€ экономия налога;

2) 6.204€ приход кэша на счёт (31.104 аренда - 24.900 выплаты банку);

3) 17.250€ снижение суммы основного долга банку за дом.

В последующие годы пункт 1 будет уменьшаться, 3 – увеличиваться, но за срок фиксации процентной ставки картина значительно не изменится: долг будет снижаться, благосостояние семьи расти.

Риски: долг банку, возможный рост процентных ставок через 10 лет, потенциальные ремонты, возможный простой.

Как в любой модели в рассчёте достаточно много допущений (имхо реалистичных), за кадром остаётся большое количество времени, но если хотеть до шлем добраться... (с)

Каждый решает для себя: пойти ли на риск и увеличивать с кредитным рычагом своё состояние за счёт недвижимости, либо инвестировать свои ресурсы в другие области.