Налоги-то я как раз отдельно плачу: с зарплаты ежемесячно, а с аренды раз в год. А ставка одинаковая, конечно.

Ну значит, это из серии: «Видишь суслика? А он есть». Наверное, бухгалтера и цифры назовут.

Вы не платите налоги отдельно с заработной платы и со сдачи в аренду. Вы платите со всей прибыли. И да: больше прибыль - больше заплати. Но это не повод не получать прибыль.

Вот и хорошо, что мы с вами пришли к общему мнению 🤝

Таблица 2018

Тут

Налоги-то я как раз отдельно плачу: с зарплаты ежемесячно, а с аренды раз в год. А ставка одинаковая, конечно.

Суслики отдыхают.

я далеко, не такой специалист как БигМак или Базилио.

Но мне кажется, БигМак ошибся, говоря о примере, что с 36000 прибыли квартирной, ты заплатишь 9000.

Да, доход общий и с него мы платим налоги. Например 25%, но не 9000, а намного меньше (вычтя Афа, Цинзы и т.д.)

нп

Хочу рассчитать на конкретном примере, буду рад, если опытные поддержат, исправят ошибки.

Есть невыясненные моменты:

- если дом Denkmalschutz покупается уже санированным, то на Sonder AfA прав нет?

- списание «оформления + маклер» возможно лишь в первый год владения/сдачи или несписанная сумма переходит на последующие?

Итак, разберём на конкретном примере для первого года сдачи?

Есть 3-квартирный объект в центре 60+тысячного города в Ба-Вю, в ремонте не нуждающийся:

950.000 цена.

47.500 € Grunderwerbssteuer

14.250 € Notarkosten

4.750 € Grundbucheintrag

45.220 € Maklerprovision

111.720€ оформление + маклер.

1.061.720€ итого.

Denkmalschutz,

Bodenrichtwert 390€/m2, тогда 390*196m2=

76.640€ «стоит земля» и

873.360€ квартиры для расчёта AfA (дом до 1924 года): 2,5%*873.360€=

21.834€

200.000 собственный капитал.

Кредитный ежемесячный платёж (на 10 лет, 2% погашения тела, эфф. ставка 0,78% согласно 1 варианту)

1.989€ или

2.075€ со ставкой 0,89% по immobilienscout24.

Осторожно берём второй, более консервативный вариант.

Тогда для первого года:

ок. 7.650 проценты;

ок. 17.250 погашение тела кредита.

Для рассчёта аренды беру 8€ за квадрат: 324m2 * 8€/m2 = 2.592€ в месяц или

31.104€ в год.

Доход семьи к налогообложению возьмём 65.000€ в год, подоходный налог около 12.000€.

Из суммы арендных плат

31.104€

вычитаем

-21.834€ AfA;

-7.650€ проценты в первый год;

-остаток за «оформление + маклер».

То есть, арендные платежи первого года не увеличивают налогов семьи.

Это верно?

Для меня остались невыясненными моменты, которые могут повлиять на расчёт:

- если Denkmalschutz покупается уже санированным, то на Sonder AfA прав нет?

- списание «оформления + маклер» возможно лишь в первый год владения/сдачи или несписанная сумма переходит на последующие?

- уменьшают ли эти единовременные расходы налогооблагаемую базу от основной дейтельности?

P.S. Прошу не забрасывать камнями, а исправлять, если есть ошибки или недостаток знаний. Я ещё не волшебник (с)

списание «оформления + маклер» возможно лишь в первый год владения/сдачи или несписанная сумма переходит на последующие?

Логика верная, только в деталях надо читать законы и правила по букве.

В AfA входят все расходы по приобретению минус ценность участка. То есть, маклерские, Grunderwerbsteuer, Notar итд. прибавляете к общей сумме и списываете по 2,5% в год.

"Die Anschaffungs- und Herstellungskosten umfassen

• den Kaufpreis
• zuzüglich der Kaufnebenkosten (Gebühren für Makler, Notar und Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer)
• sowie bei Bauprojekten die Kosten für Handwerker und andere Dienstleister, wenn die Baumaßnahmen dazu dienen, die Immobilie bewohnbar zu machen."

В принципе ход мысли правильный.

Пара замечаний:

873.360€ квартиры для расчёта AfA (дом до 1924 года): 2,5%*873.360€= 21.834€

Откуда взялась цифра 873.360€ ? Ты неправильно посчитал Gebäudewert. Вернее, не видно откуда взята эта цифра. Ты просто отнял из KP Bodenrichtwert * к-во метров под домом. Фининцамт считает по другому.

То есть, арендные платежи первого года не увеличивают налогов семьи. Это верно?

Неверное утверждение

- списание «оформления + маклер» возможно лишь в первый год владения/сдачи или несписанная сумма переходит на последующие?

Неправильно. NK влияет на Anschaffungskosten, по нему высчитывается Gebäudewert для AfA. NK не списывается напрямую как ремонты.

Финанцамт считает по другому.

А как он считает, на что ориентируется?

Спасибо ответившим!

Исправил:

Есть 3-квартирный объект в центре 60 тысячного города в Ба-Вю, в ремонте не нуждающийся:

950.000 цена.

111.720 оформление + маклер (12% от цены).

1.061.720 итого.

Denkmalschutz,

Bodenrichtwert 390€/m2, тогда 390*196m2=

76.640€ «стоит земля» и

985.080€ «стоимость квартир» для расчёта AfA (дом до 1924 года, ставка 2,5%): 2,5%*985.080€=

24.627€

200.000 собственный капитал.

Кредитный ежемесячный платёж (на 10 лет, 2% погашения тела, эфф. ставка 0,78% согласно 1 варианту)

1.989€ или

2.075€

со ставкой 0,89% по immobilienscout24.

Осторожно берём второй, более консервативный вариант.

Тогда для первого года:

ок. 7.650 проценты;

ок. 17.250 погашение тела кредита.

Для рассчёта аренды беру 8€ за квадрат: 324m2 * 8€/m2 = 2.592€ в месяц

31.104€ в год.

Доход семьи к налогообложению возьмём 65.000€ в год, подоходный налог в 2021 году по Splittingstabelle 11.724€.

Сумма арендных плат повышает доход к налогообложению, аммортизация и проценты банку – понижают: 65.000 + 31.104 - 24.627 - 7.650 =

63.827€

То есть, арендные платежи первого года не увеличивают налогов семьи, а наоборот уменьшают налогооблагаемую базу более, чем на тысячу.

Тем самым налога будет заплачено 11.358€, то есть на 366€ меньше.

Итого плюсы:

1) 366€ экономия налога;

2) 6.204€ приход кэша на счёт (31.104 аренда - 24.900 выплаты банку);

3) 17.250€ снижение суммы основного долга банку за дом.

В последующие годы пункт 1 будет уменьшаться, 3 – увеличиваться, но за срок фиксации процентной ставки картина значительно не изменится: долг будет снижаться, благосостояние семьи расти.

Риски: долг банку, возможный рост процентных ставок через 10 лет, потенциальные ремонты, возможный простой.

Как в любой модели в рассчёте достаточно много допущений (имхо реалистичных), за кадром остаётся большое количество времени, но если хотеть до шлем добраться... (с)

Каждый решает для себя: пойти ли на риск и увеличивать с кредитным рычагом своё состояние за счёт недвижимости, либо инвестировать свои ресурсы в другие области.

985.080€ «стоимость квартир» для расчёта AfA (дом до 1924 года, ставка 2,5%): 2,5%*985.080€=24.627€

Опять что то непонятное. В принципе мелочь, какая то там AfA

Он высчитывает по каждому отбьекту отношение Bodenwert/Gebeudewert. Например 30/70

И потом применяет это значение к Anschaffunskosten.

Напрмер, Gebeudewert 70 % значит 1.061.720 * 70 % = 743.204

Вот здесь весьма просто и с примерами написано, как высчитывается AfA:

https://www.clever-und-erfolgreich.de/abschreibung-von-immobilien/

Принцип такой:

- 100000,- общая цена

- 15000,- Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler, Grundbuchamt)

- 10000,- цена участка по борису => 10% от общей цены

Тогда АФА = 100000 - 10000 + 15000*0,9 = 103500,-

Что то не то. Вот пример.

Я не знаю, откуда взялась фиктивная цена 1400,- за м2 самой квартиры без участка. Это ведь из пальца высосано, не имеет ничего общего с реальной ценой и направлено на снижение АфА. Я прикинул и выхожу на цену квартиры без участка около 118000,- а не 100000,- как у ФА.

В квартире могут быть золотые унитазы и она поэтому 118000,- стоит.

Поэтому я бы в любом случае Widerspruch подал бы.

Здесь логика нарушена: есть официальная цена участка, а всё остальное это автоматически именно эта индивидуальная постройка, подверженная износу. А не какие-то фиктивные средние цены за м2 бетона/кирпича.

Финанцамт в Штуттгарте делает именно так. Могу показать кучу таких же бумажек за разные годы на разные обьекты. Тот Auteilung который ты делаешь с золотыми унитазами они не принимают.

Это ведь из пальца высосано, не имеет ничего общего с реальной ценой и направлено на снижение АфА

Именно

Финанцамт в Штуттгарте делает именно так. Могу показать кучу таких же бумажек за разные годы на разные обьекты. Тот Auteilung который ты делаешь с золотыми унитазами они не принимают.

Я верю. Но до тех пор, пока люди это проглатывают, ничего не изменится. Widerspruch ничего не стоит.

нп

А когда имеет смысл по налогам открыть GmbH, с определённого оборота или дохода, есть какой-то грубый расклад?