Помогите советом-Информацией - покупка дома с арендаторами
Добрый день всем,
помогите пожалуйста информацией из вышего опыта или советом может, данные такие.
Предложили купить дом, Райнмиттельхаус, послевоенных годов постройки. Но, дом на данный момент с митерами, они снимают этот дом уже больше 10 лет. договор аренды унбефристет, как я понял кюндигунгфрист - 9 месяцев. Мита за дом маленькая, ее ни разу не поднимали с момента заключения договора, кауцион тоже за дом не брали при сдаче. Второй момент, за дом миту платит Джобцентр полностью. Состав актуальных арендаторов, как и прописанных в доме людей, пока не ясен даже владельцу дома. Но при последнем контакте сложилось впечатление, что там может проживать более 5-6 человек (в договоре аренды есть пункт с разрешением на 5 человек, но не знаю насколько он имеет силу). По состоянию дома, там по зорошему нужен ремонт естественно, но в целом все базовые коммуникации работают, просто уже старые очень.
Я дом хочу брать для себя, для проживания с семьей. Брать буду с финансированием банка. Знаю, что в целом, вопрос выселения нынешних жильцов может стать проблемой, но тем не менее, при Айгенбедарфе, есть же все шансы, хоть и через суд в худгем случае? У меня семья, 4 человека, двое несовершеннолетниз детей, на данный момент арендую квартиру, контракт тоже унбефристет. Каковы шансы на полодительное решение суда, если вдруг до него дойдет? Если я это решение получу, есть ли службы, которые будут в случае сего, это решение исполнять (в случае отказа лрбровольно съехать)? Можно ли сказать, что я как новый собственник дома, хочу делать капитальный ремонт, при котором жить в доме не возможно (замена всего отопления, разводки труб водоснабжения и так далее)?
В целом, есть ли смысл ввязываться в это? Нвнешний собственник никак не может выселить жильцов (у него много недвиги), но ему нужны деньги для каких то проектов, поэтому продает этот дом. Естественно в цене уже есть дисконт с поправкой на ситуацию, но тем не менее.
Спасибо сем, кто откликнется.
а индекс почтовый где распложен дом можете назвать? Если там много свободного жилья то можно наверное договориться с съемщиками полюбовно за деньги чтобы они съехали, если же там жилья нет, то воевать придётся жёстко, рассчитывайте на несколько лет минимум, в это время будете оплачивать и кредит за дом, и съемную квартиру
Это город Дюссельдорф, с жильем, особенно социальным, для Джобцентра, тут все сложно. Та мита, которую за них платит сейчас Джобцентр, крайне низкая, за подобные деньги найти чего то пободного просто нереалистично. Это конечно наводит на мысли. что просто так сами они съезать не захотят.
Хочу понять реалистичность планов на их выселение и какие процедуры обычно для этого нужно пройти. Ну и о многолетних войнах конечно думать не хочется.
есть же все шансы, хоть и через суд в худгем случае?
Выселение через суд - это не худший случай, а средний.
Худший случай - это когда, оплатив и пройдя суд, вы не получите права на их выселение.
Каковы шансы на полодительное решение суда, если вдруг до него дойдет?
https://www.immobilienscout24.de/wissen/vermieten/eigenbed...
Спасибо за ссылку, прочитал, что-то подобное уже читал, я понимаю риски. Но тем не менее, такие дома продают и покупают, я не инвестор который будет выселять, ради того чтобы сдать дороже, у меня совершенно конкрентный и искренний айгенбедарф.
В конце концов, при взвешивании баланса интересов, тот факт что у меня 2 несовершеннолетних ребенка, ипотека на этот дом (которая не покрывается митой) и факт что я при этом вынужден снимать жилье где у каждого ребенка нет своей собственной комнаты, не перевесит Хартефаль арендаторов? Я пытаюсь узнать сейчас более конкретную информацию, что именно это за люди (Инвалидности, возраст детей и их кол-во ну и так далее), но откровенных стариков там нет.
Еще вопрос по миту, там вроде как Индекс мита, которая ни разу не индексировалась с момента подписания договора. Я погуглил, но хотелось бы подтверждения от опытных сведующих людей, если я правильно понял, что владелец может сейчас поднять миту согласно индексу за все года (не потребовать ретроспективно недоплаченные деньги) без каких либо ограничений с уведомлением за пару месяцев. Я посчитал по индексному калькулятору, он мне выдал возможность поднять кальт на 40 процентов. Но как я понял совершенно законно. Вопрос, если при таком удорожании миты, они перестанут проходить по лимитам Джобцентра, и если они не станут платить полную сумму, это будет так-же основанием для Кюндигунга и придавать дополнительный вес для меня в судах? И может ли Хартефаль быть поводом в признании повышения миты незаконным? Судя по гуглу нет, но опять же, хочется мнения от опытных.
Для меня в этой сделке это имеет важное значение, потому что, если даже они не съедут, и даже если по Хартефалю из оставят жить, и если я подниму Миту согласно Индексу на 40 процентов и буду эти средства регулярно получать - я такую инвестицию с непоределенным финалом смогу потянуть, на мне останется еще нагрузка по ипотечному платежу, но её я вывезу, при условии, что они будуь платить сполна и что-то я еще дополнительно спишу с налогов через проценты и расходы, но если все останется в статусе Кво, то есть мита без повышения и они продолжают жить там долго и счастливо, то бремя Ипотеки может уже сказаться на качестве моей текущей жизни, чего не хотелось бы конечно.
Спасибо.
В конце концов, при взвешивании баланса интересов, тот факт что у меня 2 несовершеннолетних ребенка, ипотека на этот дом (которая не покрывается митой) и факт что я при этом вынужден снимать жилье где у каждого ребенка нет своей собственной комнаты, не перевесит Хартефаль арендаторов?
В конце концов вас ведь никто не принуждает брать ипотеку под покупку объекта сданного в аренду. У вас есть возможность взять ипотеку под покупку пустого объекта.
Вместо этого, вы собираетесь купить объект с проживающими там социальщиками и выдавить их оттуда, потому что так дешевле. Поэтому никакой баланс ваших интересов "купить подешевле" их возможный хертефаль не перевесит.
Для меня в этой сделке это имеет важное значение, потому что, если даже они не съедут, и даже если по Хартефалю из оставят жить, и если я подниму Миту согласно Индексу на 40 процентов и буду эти средства регулярно получать - я такую инвестицию с непоределенным финалом смогу потянуть, на мне останется еще нагрузка по ипотечному платежу, но её я вывезу, при условии, что они будуь платить сполна и что-то я еще дополнительно спишу с налогов через проценты и расходы
А как же 2 несовершеннолетних ребёнка, у которых нет по своей собственной комнате?
----------
Если что, это не моё личное мнение, а просто взгляд со стороны. К примеру, один из возможных взглядов судьи.
1. Если Айгенбедарф не притянут за уши, то вероятность положительного решения через суд есть. Но нельзя исключать вариант, что суд спросит у Вас: - Вам есть где жить? Вас никто не выгоняет? Вот и живите дальше в своём съёмном жилье. Она очень низкая, но есть. В остальном это, на самом деле, может затянуться на годы. И, как уже сказали выше, они из своего кармана не потратят ни копейки. И даже если по решению суда они останутся Вам должны, денег этих Вы не увидите.
2. Дисконт с поправкой на ситуацию - основной аргумент. Что-то мне подсказывает, что в доме не делалось ничего в плане модернизации. Т.е. к стоимости дома условно придётся добавить многие виды ремонтных работ и замены элементов дома. Я бы закладывался как минимум на отопление, окна, всю сантехнику, электрику, крышу. Уже потом сюда же внутреннюю отделку.
3. Находим подобный объект без жильцов и начинаем считать, сравнивая стоимость при покупке + ремонт. Для этого не нужен идентичный дом, достаточно убрать из ценника стоимость земли и мы увидим остаток за само строение. На другом объекте, в котором люди жили сами, чаще всего часть работ делалась. Поэтапно. Не спеша. Но для себя. Не все, как хотелось бы, но это суммарно даёт стоимость двух объектов в сравнении. В итоге получаем дом с дисконтом за 300.000 плюс 100.000 на ремонт плюс затраты по финансированию плюс суд и адвокат плюс затраты по 2 объектам, уже принадлежащему Вам дому и аренде квартиры. С положительным решением и вывозом насильно в октябре 2027. И второй вариант с заездом хоть завтра или началом ремонтных работ.
Если разница менее 100.000, я бы даже не рассматривал такой объект. Я два года буду жить уже в своём доме, а не знать, что у меня есть дом.
Я не верю, что таких объектов больше нет. Они есть, просто они дороже. И даже на соседней улице. Вы просто их ещё не рассматривали, включив обычную математику.
В конце концов вас ведь никто не принуждает брать ипотеку под покупку объекта сданного в аренду. У вас есть возможность взять ипотеку под покупку пустого объекта.
Вместо этого, вы собираетесь купить объект с проживающими там социальщиками и выдавить их оттуда, потому что так дешевле. Поэтому никакой баланс ваших интересов "купить подешевле" их возможный хертефаль не перевесит.
Что значит принуждает, не принуждает. Я азве нарушаю какой то закон, покупай дом у владельца за честно заработанные? Я разве нарушаю какой то закон, пытаясь реализовать право жить в доме, принадлежащему мне? И термин выдавить тут не подходит кмк. И вот как раз покупная цена в Балансе интересов уже не должна учитываться....а то так можно будет дойти и до того, что по балансу интересов, совершенно нет необходимости владеть несколькими квартирами и домами, и у кого излишние метры есть, должны излишки раздать тем, у кого нету :)
А как же 2 несовершеннолетних ребёнка, у которых нет по своей собственной комнате?
Это уже не для суда, это расчет моих рисков, на случай если самый гуманный суд таки скажет, что я должен исправно платить ипотеку банку с процентами по полной ставке и продолжать жить в съемной квартире (я сейчас арендую трешку), тут уд будет не до жиру, т я хотя бы должен понимать, что при таком негативном сценарии этот дом не попадет в списки Zwangsverstaigerung.
Если Айгенбедарф не притянут за уши
А как понять критерии притянутости за уши? Я арендую трешку около 90 метров на 4 человека, две дочери, несовершеннолетние. Контракт Унбефристет. Варм Мита за дом на данный момент сопоставима с ипотечным платежом. На момент потенциального заселения старшая будет учится в районе Абитур классов, младшая в гимназии, обеим нужно свое пространство для комфортного обучения. Это притянуто за уши?
Я не верю, что таких объектов больше нет. Они есть, просто они дороже. И даже на соседней улице. Вы просто их ещё не рассматривали, включив обычную математику.
Если указать такую же покупную цену по всему Дюссельдорфу - то находится с полтора детсяка вариантов, из которых абсолютно все без цены (ауф анфраге) и по ним видно, что там явно дороже. ну и есть авра тройку вариантов сто летних домов, который прозе целиком под снос. Если добавить на 100 тысяч сверху, появляется еще пару десятков вариков - с денкмалшутцом, на Ербпахт земле, с продажей от города с последующим обременением на продажу и аренду, ну в общем, может многда что-то и может проскочить более менее, но на 110 тысяч дороже (с учетом и увеличенных нейбен костен). Ну вот как-то так. В целом, по цене такого дома в дюссике даже 4-х комнатные квартиру если и видны, ир ирже в старых 50-70 летних домах с площадью 85-90 квадратов, при этом у тебя соседей пачка и даже ни десятка метров лужайки.
Еще вот момент, по вопросам потенциальных Хартефаль - у тех кто сидит на социале, все тот же список причин может быть? Ну, то есть тот фактор, что они там 15 лет в доме этом живут может быть причиной? Мне как бы казалось, что если ты сидишь на шее у государства, судя по всему не первый и не единственный год, то особых преференций выбирать район, качество жилья быть не должно. То есть в моем понимании, у человека на социале Хартефаль может быть тяжелая болезнь к примеру...а так, сказать что переезд осложнит работу и дорогу к ней, соц окружение и так далее, не должны быть опцией для тех кто на социале? Или мой ход мыслей не верен?
И вот по поводу Миты никто не отписался, верно ли, что индекс мита может быть поднята хоть на 40-50 процентов, если она соответствует индексу и если никто не индексировал 15 лет до этого. И к такому повышению миты вроде как даже никакие Видешпрухи на основе Хартефаль не применимы, это то как я понял по гуглу этот вопрос.
судья может сказать что раз индекс миту 15 лет не повышали, то значит сдатчик добровольно от этого пункта договора отказался, и предложить повысить миту на 20% в целом, с запретом повышения в ближайшие три года, а так как повышение произошло то и договор аренды будет считаться перенятым
Что значит принуждает, не принуждает. Я азве нарушаю какой то закон, покупай дом у владельца за честно заработанные? Я разве нарушаю какой то закон, пытаясь реализовать право жить в доме, принадлежащему мне?
Это означает, что ваши вышенаписаннеые рассуждения о том, как ваш кредит перевесит возможный хертефаль арендаторов очень далеки от реальности.
На момент покупки вам известно, что дом сдан в аренду. Вас никто не принуждает на свои честно заработанные покупать дом, в котором живут арендаторы. Арендаторы, кстати, там тоже проживают честно, законов не нарушают.
судья может сказать что раз индекс миту 15 лет не повышали, то значит сдатчик добровольно от этого пункта договора отказался, и предложить повысить миту на 20% в целом, с запретом повышения в ближайшие три года, а так как повышение произошло то и договор аренды будет считаться перенятым
А вы подобный вариант решения встречали или есть какие то ссылки на подобную регламентацию? Я усердно гуглил и со всех сторон изучал вопрос (насколько мне позволяет моя компетенция :)), и вот нидне не нашел подобных условий. Сам факт неповышения миты в предыдущие года, не означает отказ от этого пункта, это не тот случай, где можно притянуть кокнлюдентное принятие чего либо. По этому, согласно именно закону, действующему на сейчас (слышал ходят слухи что хотят защитить митеров и от резких скачков при индекс мите, но пока на уровне разговоров), если я не ошибся, можно поднять миту на полный законный индекс за все года, и это будет правомерно. Если у вас есть конкретные ссылки если не так, то буду благодарен.
Это означает, что ваши вышенаписаннеые рассуждения о том, как ваш кредит перевесит возможный хертефаль арендаторов очень далеки от реальности.
На момент покупки вам известно, что дом сдан в аренду. Вас никто не принуждает на свои честно заработанные покупать дом, в котором живут арендаторы. Арендаторы, кстати, там тоже проживают честно, законов не нарушают.
Ладно, давайте отбросим кредитную составляющую, я чуть выше в ответе писал детали ситуации. Я арендую трешку около 90 метров на 4 человека, две дочери, несовершеннолетние. Контракт Унбефристет. Варм Мита за дом на данный момент сопоставима с ипотечным платежом. На момент потенциального заселения старшая будет учится в районе Абитур классов, младшая в гимназии, обеим нужно свое пространство для комфортного обучения. При всем при этом, суд может сказать мне, что вы и дальше живите в трешке, где у детей комната 13 квадратов на двоих (я не на жалость давлю, я просто факт констатирую для баланса интересов), а дом не трожьте, он не ваш.....а, ой, он ваш, но жить вы в нем не будете :)
Нвнешний собственник никак не может выселить жильцов
я думаю это ключевые слова.
Тут есть пара ников, которые пытались выселить под айгенбедарф, долго и тяжело судились и я не уверена, что окончательно выселили квартирантов.
Поэтому я б лично не рисковала.
назад
список