кредит на объект + ремонт или санирунг объекта
Люди добрые,
кто брал кредит на объект + ремонт или санирунг объекта (сразу одной суммой), как именно это делается?
К примеру нашёл человек сарайчик за 300к и хочет ещё денег на санирунг, к примеру 40к (все цифры выдуманные, только для примера), т.е. хочет кредит в сумме 140к.
Для объекта у него есть експозе на сумму 300к и грундбухаусцуг и т.д., которые он подаст в банк, а какие данные/бумажки нужно подать для желаемых денег на ремонт? К примеру баугенемигунга у человека, разумеется пока ещё нет, ведь надо же сначала вообще объект купить. Достаточно ли просто самому описать, что будет сделано на эти 40к (к примеру просто написать: новая крыша 25 к, новый санузел 10к , новая электрика 5к и косметический ремонт) или нужно прям чёткую смету с доказательными расчётами стоимости от фирм?
Элл, да они рады будут дать больше, обычно у них в программку вгоняются все траты. Даже при наличии своих денег. Вопрос только в обеспечении кредита. Никто про конкретные счета не спрашивает. А вот про то нужны ли дополнительные деньги на благоустройство вполне могут.
Если честно, меня почему-то никогда не спрашивали нужны ли мне дополнительные деньги. 
Наоборот, я всегда своими платила и за оформление и минимум 10% от цены.
Они обычно ведь как-то считают там грундшульд на 80% от оценочной стоимости объекта, или что-то в этом роде. А в упомянутом мною случае сумма кредита будет гораздо выше оценочной стоимости объекта.
В том то и вопрос. Банку нужен залог на сумму кредита. Если заемная сумма ниже стоимости объекта + плюшки в виде ремонта, то дают легко. Если 100% финансирование, то увеличивают процент по кредиту. Если 100% + доп расходы, то условия еще несколько хуже. Если есть другой объект, то можно переложить обременение на него.
Но даже в случае 300 + X вполне можно взять, обосновать правильно нужно и показать, что риска для банка нет. Например, объяснить, что ремонт повышает фактическую стоимость недвижимости на 30%. Я где-то давным-давно писал как банки все это считают. Там принцип со стороны банка простой - дать сумму равную залогу (= цена объекта) или меньшую. В этом случае рисков для банка никаких, а выгода максимальная.
Те самые 10 - 20%% собственного капитала и есть банковский риск переложенный на заёмщика. При отсутствии собственных средств компенсируется повышением кредитной ставки.
В том то и вопрос.
Но даже в случае 300 + X вполне можно взять, обосновать правильно нужно и показать, что риска для банка нет. Например, объяснить, что ремонт повышает фактическую стоимость недвижимости на 30%.
Генау! 
В том то и вопрос как именно определить и самое главное обосновать для банка будущую (т.е. после ремонта) фактическую стоимость объекта. Ибо банк считает не по рыночной, а опять же как-то по своему и ниже рыночной. Если я им распечатаю объявы с той же местности и буду ссылаться на эти цены, то им этого будет недостаточно. (Я помню пару лет назад, мне банк одну квартиру, которая по рынку на тот момент стОила примерно 180к, оценили в 80к, причём я им
приложила объявление о продаже соседской квартиры, но оно их совершенно не интересовало).
Поэтому и мой вопрос как именно описывается ремонт для банка и какие бумажки нужно прикладывать (именно по ремонту).
мы взяли кредит на квартиру меньше чем цена за которую она продавалась. В этой же сумме указано что 10к для ремонта.
Уже после подписания кредита пришло письмо что Sparkasse хочет полную отчётность на 10к (мне егаль, счетов намного больше чем 10к).
Через полгода звонит какой-то чубрик (не со Sparkasse, externe фирма) и хочет прийти чтобы оценить квартиру в отремонтированном состоянии - это меня удивило.
Sparkasse сама продавала и она же дала кредит, теперь сама себе не доверяет и присылает нанятого оценчика (платят же им и деньги, наверное).
Короче отчетность получается двойная. Мне не жалко, могу и кофе ему предложить, но не знаю стандартная ли это практика, со вторичной опыт первый.
Достаточно ли просто самому описать, что будет сделано на эти 40к (к примеру просто написать: новая крыша 25 к, новый санузел 10к , новая электрика 5к и косметический ремонт) или нужно прям чёткую смету с доказательными расчётами стоимости от фирм?
Для небольших сумм 10 -15 тыс. составляется Modernisierungsaufstellung с перечнем работ, до их проведения. Удобно включать при Anschlussfinanzierung когда долг по обьекту значительно ниже его стоимости. В Schwäbisch Hall брал, в Volksbank. Вопросов не возникало.
Не, сумма типа 40-70к и это первый финансирунг (именно на покупку) и долг будет выше стоимости объекта, как минимум на сумму ремонта.
Мне тут Витамин С подсказал и я ещё в интернете поискала, какие виды ремонтов банки считают как повышение стоимости объектa.
К примеру, расширение жилой площади или енергетический санирунг. Т.е. я так понимаю, хороший козырь, если, к примеру, сделать новую крышу, одновременно по новым энергетическим стандартам и чтобы одновременно сделать на чердаке дополнительную жилую площадь.
Тут конечно интересно, обязателен ли дополнительный энергибератор, который это всё будет планировать и принимать результаты, или достаточно если я "поклянусь, что всё было сделано, как нннада" и чеки предоставлю.
Тут конечно интересно, обязателен ли дополнительный энергибератор, который это всё будет планировать и принимать результаты, или достаточно если я "поклянусь, что всё было сделано, как нннада" и чеки предоставлю.
Нужен гутахтер для энергетирческого санирования когда кредит берется в KfW.
Я бы хотела не КФВ, ибо когда-то мы тут смотрели, что этот КФВ дороже обыкновенного иммобильного кредита.
Хотелось бы взять одной суммой вместе с кредитом на покупку объекта, ибо опять же, чем выше сумма, тем выгоднее процент и за грундшульд один раз платить.
У нас фольксбанк на аншлюсфинансирунг экстерна прислал для оценки. Дому 10 лет, все фотографии построенного дома снаружи они лично десять лет назад сделали, не поленились (звонок в дверь, стоит наш бератер, говорит - вы не пугайтесь, я тут снаружи пофоткаю). А теперь и внутрь дома захотели. Ну я не против, кредит то мне нужен. Пришёл мужик, прошёлся по всем! уголкам, включая кладовки.
видимо, ещё один способ попилить деньги. Нормальная работка, хорошо оплачиваемая наверняка.
Аутсорсинг как и везде. Мне по последним кредитам в этом и прошлом году приезжали из VALUE AG, Leipzig.
Где Штуттгарт и где Лейпциг. Даже на Шлюхзее приезжал из Лейпцига человек делать фотки и оценивать обьект по поручению Volksbank Dreiländereck.
Через полгода звонит какой-то чубрик (не со Sparkasse, externe фирма) и хочет прийти чтобы оценить квартиру в отремонтированном состоянии - это меня удивило.
Sparkasse сама продавала и она же дала кредит, теперь сама себе не доверяет и присылает нанятого оценчика (платят же им и деньги, наверное).
У нас так же было. Только о ремонтах у нас речь не шла. Заявился при том, уже так чтобы не соврать чуть ли не 8-9 месяцев, как покупка совершилась и уже митеры там дввно и удачно жили. Меня это тоже удивило. А нафига сейчас, если уже всё сделано и дееьги давно пропиты?
Хочу пожаловаться.
По последнему запросу во-первых процент в 2 разА выше, чем год назад:
- В чём дело?
- Да, проценты за это время выросли.
Оцениваем объект. Программа, какой-то шпренглер (или как его там) считает землю по 130 евро за квадтрат:
- Алё? По Борису 250 уже в 2020 году, по актуальному рынку 300-350. Цена 130 евро была в 2017 году.
- Да, но наша программа так считает.
Смотрю в гугле, их программа за 2018 год, естессно она боденверт за 2017 считает.
- У вас в программе данные с 2018 года. А как другие финансируются по актуальным ценам?
- Да, мы когда будем потом конкретно считать, учтём.
- А сейчас вы что считали?
Во-вторых никаких денеХ на ремонты, потому что по новым правилам, типа кредит должен быть погашен за 35 лет (наверное для моего возраста за 35 лет, тут уж я не уточняла) и тильгунг получается такой высокий, что нафиг уже не надо. И понижать тильгунг, как раньше до 1% банки по новым правилам якобы не дают, а минимальная граниза из расчёта выплаты за 35 лет. Аргумент, что мне не надо 35 лет, я пораньше чего продам и кредит закрою, не работает, ибо их встречный аргумент, "если вы потом передумаете, то мы не сможем вас заставить".
Короче говоря, с аргументом "новые правила", были предложены гораздо худшие условия, чем в прошлом году. Это ли не есть одно большое "Фу"?
Тоже в прошлом году столкнулся с нежеланием банков кредитовать с расчётной продолжительностью за пенсионную границу. Просто дискриминация! И да, аргумент, что нет необходимости выплатить к пенсии полностью, не работает. Это от EU новые правила.
Надо открывать частную контору по кредитованию.
Последний раз получали в ноябре 2020 кредит. Вопрос про не-погашении до пенсии также возник. Аргумент с продажей до пенсии вполне так приняли. К тому же, если передумаем продавать этот объект, то можно продать другой и покрыть остаточную стоимость.
Может, сейчас недавно ужесточили правила?
Я недавно делала запрос в Interhyp, где у меня в принципе позитивный опыт. Мне нехватало определённой суммы на объект. Моя любимая Frau S. ответила мне в этот раз, что банки не хотят заниматься кредитами до 100 тыс. евро. Чем дальше в лес, тем больше дров. 🤷♀️
Аргумент с продажей до пенсии вполне так приняли. К тому же, если передумаем продавать этот объект, то можно продать другой и покрыть остаточную стоимость.Может, сейчас недавно ужесточили правила?
Не знаю, когда именно ужесточили. Но вот мне сейчас ответили по-другому. А именно, что аргумент продать объект (или два, или три) не катит, потому что это никак не зафиксировано и нет возможности это абзихерн. Т.е. если я потом передумаю, то они меня принудить не смогут. И так же они не могут предотвратить, что клиент уже раньше всё продаст и прокутит, а не пустит это на погашение кредита. И мне было сказано, что это совсем не желание банка, а именно требование к банкам на законодательном уровне ЕУ, чтобы они проверкой обеспечивали, что клиен выплатит кредит до пенсии, и они просто не имеют возможности его нарушать и идти навстречу клиентам.
Ну это мне так ответили. Так ли оно на самом деле, я не в курсе.
Sparkasse сама продавала и она же дала кредит, теперь сама себе не доверяет и присылает нанятого оценчика (платят же им и деньги, наверное).Короче отчетность получается двойная. Мне не жалко, могу и кофе ему предложить, но не знаю стандартная ли это практика, со вторичной опыт первый.
практика нормальная, возможно контролируют не все иммобилии , но контролируют. Моя подруга работает в LBS, так она каждую вторую неделю объезжает клиентов шпаркассы/LBS и оценивает иммобилии.
нп
По последней информации многие банки стали требовать пенсионное страхование, а именно его наличие, например Шпаркасса.
Для многих предпринимателей айнцельунтернемерформ это сужает поиск. В такие банки мы просто не делаем запрос, т.е. вычёркиваем сразу.
Но есть ещё другие.
Вопрос, как долго они останутся другими, если это очередное нововведение? ХЗ
Ну я же не написала, что выдача кредитов не работает. Я написала, что лично мне отказали в определённых условиях. И запрашивала я через финансиста, который с несколькими банками работает. Просто так от нефиг делать им ведь тоже нет смысла отказывать, они ведь тоже профит упускают.
Значит ты достигла своего потолка 😁Переходи в команду Санты.
Не знаю, должно ли это было быть типа умнО или типа смешно и какое вообще Санта к этому отношение имеет, видать и в этой области я достигла потолка.
Хммм
Учитывая подобные условия, похоже приближаемся к выходу цен на плато. 35 лет кредита означают его оформление как минимум в 30-32 года. Мало кто имеет в это время достаточный капитал. Либо позже с меньшим сроком кредита. На известных в узком кругу графиках, в некоторых городах уже подобная тенденция видна. Будет ли она временной или постоянной пока не ясно. Срок возврата инвестиций на сегодняшний момент около 40 лет.
Задачка.
По последней информации многие банки стали требовать пенсионное страхование, а именно его наличие,
Они всегда требовали
Ни разу, никогда на одно-, двухфамильные.
А на многофамильный в конце 2019 да, впервые и плюс возраст изменился, к сожалению
У меня не требовали никогда. Ни на какую сумму, ни на тип строения.
Даже не спрашивали.
Может я такой старый, что им уже пофигу?
А где-то чуть больше месяца назад был у меня один банкир, вот с ним в разговоре и проскочила такая инфа.
Я особо не расспрашивал, но запомнил для себя что-то новое.
При низком тильгунге для банков важно какой доход будет после наступления пенсионного возраста. Это совершенно понятно. У ell ещё куча времени. Если мне дают то у неё шансы ещё выше. Неделю назад отпраздновал 54 день рождения 🤭
Плаваю в прохладной воде, смотрю в будущее с оптимизмом.
Я как-то пару лет назад хотела взять кредит в шпаркассе. Они захотели прислать своего (ну или нанятого) оценщика, до подписания договора на кредит. Во-первых надо было ждать термина, во-вторых бедняга в назначенный термин пошёл на улицу с таким же названием, но в другой части города 
, не обратил внимания, что индекс другой. Потом второго термина ждали.Потом обработчик ушёл в отпуск, а заместители не чесались, несмотря на все мои просьбы. В сумме прошло больше месяца, переносили нотарский термин, и продавцы (там было сразу 2 объекта от разных продавцов) пригрозили послать меня подальше, если через неделю не будет кредита. Короче в итоге я обратилась в другой банк. А со шпаркассы мне пришёл договор ещё через месяц, когда обработчик вернулся
из отпуска, уже после того, как я подписала договор с другим банком и побывала у нотара.
Ну мне и этот пока пообещал, но с определёнными условиями. Типа, если взять финансирунг на 90%, то прокатит, а 95-100% могут отказать. Ну и в плане тильгунга придётся брать у одного банка, в котором есть возможность понизить его потом до 1%, даже если у него % хуже.
т.е. оно получается не безнадёжно, а с условиями хуже, чем, к примеру, год назад.
ну тогда, пожалуйста и цены, те что при 4-6% были, верните.
И арендную плату в 500 Евро Варм
И молоко по 0,69...
Всё относительно, как говаривал один дядька с причёской сумашедшего
И самое главное. Верните мне тот возраст…..
на 100% нем только один банк подтвердил, но бе денег на ремонт ( хотя их и не запрашивали).
остальные 80-95%. Но они давали на ремонт сверху.
У нас случай совсем "запущеный" с точки зрения банков, ибо муж самозанятый.
На 100%, в принципе, официально не отказали, потому что я и антраг не подавала, просто предупредили, что т.к. их программа оценивает объект намного дешевле (ну, конечно, ёптм по ценам за 2017 год ) и сумма большая, то вероятность отказа высокая (ну это уже практически отказ).
Вот помнится во времена моей молодости, в 2016 году, брала я кредит даже на 50к под 0,9%.
Пошли уже охотничьи истории. Сидят охотники у костра, рассказывают байки. Иду я по лесу, навстречу мне Оогромный Кредит. Вскидываю ружье, стреляю. Готов, запись в грундбухе !
это просто сказочно. на первую квартиру у нас 2.4% было, когда другим под 1.5-1.8% раздавали . мозг вынесли все банки по полной. это при наличии большого начального капитала.
а теперь жалею, что столько начального капитала в одну квартиру вгрохали, а не разделили на 2. но первый кредит всегда страшно брать.
надо таки рассказать, как вы объект отремонтируете шИкаладно и он будет сразу вдвое больше стоить. план работ можете приложить, без цен. но как то странно за 2017 год программой пользоваться. очень сомнительный банк. хотя я понятия не имею, по программе какого года нам считали. аналогичные объекты сейчас, полгода спустя вот без шуток на 20-30% дороже стоят, это без ремонта, с ремонтом на все 50-60. У меня нервы шалят, я до сих пор цены отслеживаю активно, чтобы их успокоить.исхожу из лаге лаге лаге, размер участка и год постройки. ну и несущие стены, если есть грундрис в экспозе.
За крайние 10 лет 3 раза брал кредит на недвигу в Шпаркассе, тоже ни разу не спрашивали за пенсионную страховку. В ДИБА и других банках тоже не спрашивали.
Хотя с другой стороны они ведь в доках видят, что я арбайтнемер с солидным стажем, значит пенсия (в теории) точно будет.