кредит на объект + ремонт или санирунг объекта
В том то и вопрос. Банку нужен залог на сумму кредита. Если заемная сумма ниже стоимости объекта + плюшки в виде ремонта, то дают легко. Если 100% финансирование, то увеличивают процент по кредиту. Если 100% + доп расходы, то условия еще несколько хуже. Если есть другой объект, то можно переложить обременение на него.
Но даже в случае 300 + X вполне можно взять, обосновать правильно нужно и показать, что риска для банка нет. Например, объяснить, что ремонт повышает фактическую стоимость недвижимости на 30%. Я где-то давным-давно писал как банки все это считают. Там принцип со стороны банка простой - дать сумму равную залогу (= цена объекта) или меньшую. В этом случае рисков для банка никаких, а выгода максимальная.
Те самые 10 - 20%% собственного капитала и есть банковский риск переложенный на заёмщика. При отсутствии собственных средств компенсируется повышением кредитной ставки.