Здравствуйте!

Рассчитываю на вашу доброжелательность и опыт в новом для моей семьи деле.

Мы присмотрели квартиру, выставленную агентством на продажу, обсуждая снижение цены, дошли до вопроса маклеру о дате выезда продавца. Получили ответ, что дата не может быть названа точно, т.к. на наши деньги продавец покупает себе большую квартиру. При просмотре квартиры месяц назад продавец тоже говорил об этом.

Стараемся уточнить условия, просим прислать образец договора, хотя бы этого пункта, маклер предлагает вторую встречу с продавцом.

Мне кажется это странным: неужели это редкий вариант и нет отлаженной процедуры? (В России "цепочки" были обычным делом: все участники, а их могло быть много, одновременно садились за стол, подписывали договора и отдавали деньги🙊, да-да понимаю, что "здесь вам не тут"😅).

И все же!

1. Если мы договариваемся о цене и сроке передачи прав, например, через полгода, то когда продавец и маклер получает от нас деньги? Как цена и эти условия фиксируются в договоре? А если продавец не освобождает квартиру и у него дети, то какие наши права?

2. Прилично ли спросить у продавца наличие средств на покупку другой большой квартиры? Ведь если их запрос нереален, а регистрация произошла, то мы остаёмся на неопределенный срок и без денег, и без возможности жить в квартире, да ещё и Hausgeld платим. Или я сгущаю краски?

Или наоборот: надо снять розовые очки?

Что посоветуете?

Спасибо!

обычно, в нормальных случаях, покупается новая, а потом продаётся старая.

Если они не хотят этот пункт прописывать вообще никак, то оставьте их с их товаром на едине. Сюрпризы могут быть дорогие. Либо предлагайте им платить вашу миту или миту за ту квартиру, какая-то мотивация на ускорение их выезда должна быть.

Вы всё можете обговорить в Kaufvertrag. Например:

- вы покупаете квартиру и выплачиваете деньги, когда нотариус даст добро

- вы можете разрешить бывшим хозяевам допустим жить в течении Х месяцев после уплаты. При этом они вам выплачивают миту. При этом мита должна быть выше обычной, чтобы не расслаблялись они. По истечении этих Х месяцев они выселяются. Если по каким-то причинам они не выселятся, то мита увеличивается в Х раз. И заставьте нотариуса вписать Vollstreckungsurkunde für die Räumung прямо в Kaufvertrag.

А если они несогласны, то пусть ищут других дураков.

- вы можете разрешить бывшим хозяевам допустим жить в течении Х месяцев после уплаты. При этом они вам выплачивают миту. При этом мита должна быть выше обычной, чтобы не расслаблялись они. По истечении этих Х месяцев они выселяются. Если по каким-то причинам они не выселятся, то мита увеличивается в Х раз. И заставьте нотариуса вписать Vollstreckungsurkunde für die Räumung прямо в Kaufvertrag.

а это вообще законно?

конечно законно, а что вас вводит в сомнение? Мы когда покупали, так именно и записывали.

Спасибо за совет! Если продавцы будут в случае невыезда платить нам аренду, не будет ли у нас проблем с налогами, ведь мы получаем доход?

Спасибо! Этот акт о выселении может помочь ускорить дело!

Если продавцы будут в случае невыезда платить нам аренду, не будет ли у нас проблем с налогами, ведь мы получаем доход?

Как и у всех людей, которые сдают недвижимость. Это не проблема, а просто вы платите налог на прибыль. Но останется всё равно больше, чем если бы вы не сдавали.

Но останется всё равно больше, чем если бы вы не сдавали.

Не факт, если из-за этой прибавки к доходу они перейдут на другую ступень налогообложения, то всяко может быть

a c примерами можно?

Ну типа со 100 к€ Остаётся 50, а со 110 уже только 45?

а если оформлять не как арендную плату, а типа Nutzungsausfall. Налогом этот доход облагается?

ну, типа: налог с годовой зарплаты в 99.000 составляет 15%, т.е. 14.850 минус, т.е.чистый доход = 84.150.

Добавилась мита 500 в месяц,.годовой доход повысился до 105.000. А от 100.000 налог будет уже 20 % (точные цифры можно глянуть, я принцип обьясняю), т.е. 30.000 минус, т.е. остается чистыми 75.000.

принцип я тоже понимаю, вы попробуйте цифры подобрать.
по моему мнению, не найдёте.

ну, типа: налог с годовой зарплаты в 99.000 составляет 15%, т.е. 14.850 минус, т.е.чистый доход = 84.150.Добавилась мита 500 в месяц,.годовой доход повысился до 105.000. А от 100.000 налог будет уже 20 % (точные цифры можно глянуть, я принцип обьясняю), т.е. 30.000 минус, т.е. остается чистыми 75.000.

В вашем примере вот что не так: вы будете платить 15% налога на 100к и 20% на оставшиеся 5к. Рост доходов нетто монотонен с ростом дохода брутто.

Я даже думаю, что называть это Miete опасно. Тогда продавцы могут позже оспорить ее величину из-за митшпигеля. Какой-то Nutzungsentgelt или что нотариус посоветует.

конечно законно, а что вас вводит в сомнение? Мы когда покупали, так именно и записывали.

у продавца будет Mietvertrag. Через адвоката он уменьшит миту до вменяемой и будет жить неопределенный срок

тоже законно

😇

Можно в Elster поиграться с цифрами. Программа бесплатная. Bescheid за 2019 взять, цифры от туда. И плюс доходы/расходы от миты.

Понятно, что Freibetrag каждый год изменяется, но примерные индивидуальные цифры будут.

Ab einem Jahreseinkommen von 57.052 Euro bleibt der Steuersatz konstant bei 42 Prozent.

Надо думать, что ТС с мужем имеют в год зп больше 57 тыщ, потому несколько тыщ за сдачу квартиры роли не играют.

я не знаю, что это и откуда, но уверен, что ни я, ни ты, ни ТС не платим 42% налогов.
В этом легко убедиться, заглянув в свою налоговую декларацию. 😃

у продавца будет Mietvertrag. Через адвоката он уменьшит миту до вменяемой и будет жить неопределенный срок

У продавца будет только Kaufvertrag с внесенной датой выезда и Vollstreckungsurkunde für die Zwangsräumung, если не выедет.

А внимательно вчитаться?

Там ведь и девушка выше уже сказала, что не весь доход облагается самым высоким штоерзатцем, а то только та часть, что за пределами лимита.

я не знаю, что это и откуда, но уверен, что ни я, ни ты, ни ТС не платим 42% налогов.

Это из формулы рассчёта подоходного налога "4-й зоны", но не для этого года, и не полная формула. :)

S = zvE * 0,42 - 8963,74 для доходов от 57.052 до 270.500

А 42% платить легко, надо всего-то немного больше 270 тысяч на одного получать.

Спасибо! Вот и не хочется связываться с арендой и возможными судами!

Если не рассматривать вариант аренды, то как можно подписать с продавцом гарантию освобождения квартиры в оговоренное время?

Спасибо! Вот и не хочется связываться с арендой и возможными судами!

Вы поняли, что Пастор чушь написал?

Вам уже много людей с понятием в этом деле написали, как сделать. Какие ещё суды? ....

как ни вчитываюсь, не вижу цифр, о которых я спрашивал.
а именно, что общий доход падает из-за увеличения налогов, когда начинаешь сдавать квартиру.
а вы видели?

Спор зашёл именно об этом.

Вам же уже написали, все ваши вопросы регулируются (и прекрасно регулируются) одним-единственным документом - кауффертрагом. Когда получите энтвурф, прочитайте его внимательно. Возникнут вопросы, тогда нужно будет по каждому пункту отдельно выяснять. Сейчас же разговор ни о чём.

С этим к риане.

Спасибо, так и сделаем.

Не надо ломать голову вместо нотариуса и пытаться делать за него его работу. Ситуация у вас банальнейшая, миллионы людей продают объект и покупают другой, всё давно отработано.

У нас такая же ситуация была - квартиру продали и договорились съехать само позже через три месяца. Покупка дома у нас сорвалась, но через три месяца мы все равно съехали, жили какое то

время в "вонен ауф цайт", пока дом не купили.

Спасибо всем откликнувшимся! Мы действительно напрасно волновались, пытаясь все предугадать. Прислали договор.

И есть вот такой вопрос:

Можно ли собственниками квартиры делать отца и несовершеннолетнюю дочь, а матери быть просто зарегистрированной? (Родители в благополучном браке, но пенсию мама здесь не заработает).

Какие есть другие варианты закрепить квартиру за дочерью?

Спасибо!

Не надо мудрить. Пусть те, кто платят за квартиру и кредит выплачивают, и будут занесены в грундбух как собственники. Дочь потом унаследует, налогов она платить не будет, так как фрейбетраг высокий.

Какое отношение имеет пенсия мамы к квартире?

Спасибо, что откликнулись!

За квартиру платит муж, он и заработал на квартиру. У нас вид на жительство, если вдруг что, то я, возможно, в Россию вернусь.

А в принципе можно ребенка собственником делать? Какие минусы?

Насчёт несовершеннолетнего ребёнка это лучше к нотариусу с вопросом.

Чисто по житейски я бы вносил только тех, кто прямое отношении к квартире имеет. Несовершеннолетняя дочь это дело такое непредсказуемое: что ей в голову по молодости взбредёт и с кем познакомиться....

А на нет и суда нет. Жить же она там с родителями может, в наследство когда-то всё равно получит. Не надо время опережать.

Нам нотар точно так же ответил 3 года назад когда мы ей задали такой вопрос. Много случаев через нее проходило когда родители покупали дом или квартиру и оформляли на имя сына или дочери. А с наступлением совершеннолетия разосрались со своим дитем или дите наркоманом стало и родители решили вернуть свой подарок. Но не тут то было. Нотар говорит что ее сыну 27 лет и она ни одну свою недвигу на него не оформила. И отношения у них хорошие и дите благородное.

Спасибо, что откликнулись!За квартиру платит муж, он и заработал на квартиру. У нас вид на жительство, если вдруг что, то я, возможно, в Россию вернусь.А в принципе можно ребенка собственником делать? Какие минусы?

В чём конкретно цель сделать собственником ребёнка?

Чтобы, если вы вернётесь в Россию, а муж останется тут, он не подарил хату какой-нибудь другой женщинe? Ибо ваш, возможный отъезд в Россию не лишает вас права собственности.

Ибо для вашей цели, возможно и есть варианты, но пока цель не понятна.

Обсуждение добавляет варианты: ни про выбора дочерью мужа-наркомана, ни про подарок хаты другой тете я сама не додумалась.🤔😂 Видимо, опыт передачи квартиры в Москве старшим детям был успешным.

Цель сделать дочь собственником , на мой взгляд, простая - чтобы с нами ни случилось, где бы мы ни жили, ну нее останется право распоряжаться квартирой.

Сама я не хочу быть собственницей этой квартиры, на нее муж заработал, я давно заработала на квартиру в России, мне кажется , что так справедливо будет.

Или я что-то упускаю? Какие минусы для нашей семьи, если собственник только муж или муж с дочерью?

Спасибо за обсуждение!

чтобы с нами ни случилось, где бы мы ни жили, ну нее останется право распоряжаться квартирой.

Это право у дочери и так есть, если с отцом что-то случится.

Проконсультируйтесь у нотариуса, он вам скажет тоже самое.

Цель сделать дочь собственником , на мой взгляд, простая - чтобы с нами ни случилось, где бы мы ни жили, ну нее останется право распоряжаться квартирой.

Если с вами что-то случится, то дочь - ваша прямая наследница и за ней по-любому остаётся право распоряжаться наследством, для этого её собственницей вписывать не надо.

Какие минусы для нашей семьи, если собственник только муж или муж с дочерью?

Ну это ведь ваша семья, вам и виднее, какие для вашей семьи могут быть минусы.

Обсуждение добавляет варианты: ни про выбора дочерью мужа-наркомана, ни про подарок хаты другой тете я сама не додумалась.

Потому что форумчанам не понятно для чего без причин создавать сложные комбинации. А поскольку никакой реалистичной причины Вы пока не озвучили, форумчане выдвигают возможные гипотезы.

Одна из причин мб ваша дочь в совершеннолетнем возрасте не захочет жить в этой квартире и решит купить себе квартиру в другом месте. А тк она является собственником одной квартиры, то при покупке второй все плюшки государство ей анулирует и никаких субсидий не выдаст как при покупке первого дома или квартиры. Да и вообще она может в другую страну уехать жить. Зачем ей этот груз вешать? Случись с вами что она по любому наследует вашу квартиру.

Сама я не хочу быть собственницей этой квартиры, на нее муж заработал,

В таких делах важны юридические факты, а не желания. Если у вас с мужем нет брачного договора и квартира была куплена во время брака, то она по умолчанию считается общей собственностью,

если не будет доказано, что объект был приобретен за деньги мужа, имевшиеся у него до заключения брака.

Тем не менее, единоличная собственность даёт право единоличной продажи/дарения и в случае наследства, на наследников единоличного собственника будет делиться 100%. Заделает мужик ребёнка на стороне и цак - ещё один прямой наследник, с претензией на свою часть от ста процентов, а не от пятидесяти. Но только у нормальных людей ведь так не бывает, это только бурные фантазии форумчан...

Спасибо, Вы правы, всего не предугадать.

Под минусами я имею в виду права дочери и мои, я не знаю правила наследования.

А если до совершеннолетия ей придется вступить в наследство, как это регулируется?

Реалистичная причина прояснена благодаря обсуждению: становится понятнее про завещание.

Спасибо, что участвуете в обсуждении.

Этого я не учла, Вы правы, где она захочет жить - загадка, и лишать ее субсидий не стоит, спасибо!

А если до совершеннолетия ей придется вступить в наследство, как это регулируется?

назначается опекун, который занимается всеми вопросами.

Спасибо, это важное уточнение. Деньги заработаны в браке, брачного договора нет.

Подскажите, пожалуйста, в случае завещания на конкретное лицо все прямые наследники имеют право на долю?

Какое отношение имеет пенсия мамы к квартире?

Наверное то, что предполагается, что возможно, она будет грундзихерунг получать.

Да нет, я гражданка России, мне ничего в Германии не положено. Я уже писала, что беспокойство связано с тем, что если муж работать не сможет или пенсия маленькая будет, то в Россию вернёмся, а вот квартиру хотим дочери оставить. Про завещание на нее я поняла.

Но возник новый вопрос: на следующей недели подписание договора у нотариуса, он пишет, что мы должны указать по законодательству какой страны (на основании гражданства или права собственности, т.е. России или Германии) мы будем решать имущественные права при разделе. Разводиться не собираемся.

Но как уже обсуждался вариант выше, что вдруг один из нас "кукушкой поедет", то в России дешевле.😂

А если серьезно, может быть вы подскажите, в чем разница?

Почему бы сразу на дочь не оформить?

Кстати, чтобы получать грузи и другие социальные блага, не нужно иметь гражданство.

Спасибо за ответ!

Мы сначала так и думали сделать, но ей 11 лет, при обсуждении выше предложили задуматься о целесообразности (вдруг муж-наркоман будет, или не захочет в этом городе жить, или субсидии на приобретение не получит). Или есть плюсы сделать её тоже собственником?

Может быть вы знаете, при наследовании по завещанию какой-то налог платить надо?

Может быть вы знаете, при наследовании по завещанию какой-то налог платить надо?

теоретически да, но при наследовании родственниками первого колена очень высокие льготы ( Freibetrag 400 к€ на ребёнка).

Если дочь будет владельцем квартиры или дома, это не значит, что она обязана будет там жить, или вообще в этом городе. У вас ведь тоже наверняка есть квартира в Москве или Челябинске.

На случай форсмажоров в виде ссоры или мужей-наркоманов есть такая штука, как пожизненный вонрехт или нисбраух.

Читайте интернет, в нем есть любая информация.

Спасибо Вам огромное! Изучаю интернет, о таких возможностях ничего не слышали даже.

Нам надо как-то быстро сориентироваться, подписание у нотариуса уже на следующей неделе.

Правильно я поняла, что если у меня будет только вонрехт, а собственность у мужа и дочери (чего я и хотела изначально), то продать квартиру, если вдруг понадобится, мы сможем? (права несовершеннолетних не будут препятствием как в России?)

продать квартиру, если вдруг понадобится, мы сможем?

Да, но есть нюансы. Все текущие вопросы решает опекун(например родитель), а на продажу необходимо рарешение специального суда, который проверяет, не во вред ли сделка для ребенка.

Wenn bei einem Hausverkauf eine der Vertragsparteien minderjährig ist, bedarf es der Zustimmung des Vormundschaftsgerichts. Allerdings wird nur dann die Genehmigung versagt, wenn das Rechtsgeschäft nicht im Interesse des Kindes liegt.

https://www.immobilienscout24.de/wissen/verkaufen/vertrags...

Кстати, чтобы записать ребенка владельцем, тоже разрешение этого суда необходимо. До следующей недели вы вряд ли успеете всё оформить. Но лучше позвонить нотариусу и спросить,

вдруг такое разрешение простая и быстрая формальность в вашем случае.

Спасибо большое!

Спросим у нотариуса, но может Вы знаете, от чего разрешение зависит?

А просить перенести подписание договора покупки общепринято?

Там по ссылке написано всё, этот орган проверяет, не принесет ли сделка экономический вред ребенку.

Разумеется термин у нотара можно перенести, если не боитесь, что кто то перехватит квартиру.

А в принципе можно ребенка собственником делать? Какие минусы?

Если квартира в кредите, то как будет в случае когда папа вдруг станет не платёжеспособным?

здесь не важно, кто владелец, так как ранг банка выше. Процедура будет та же: продажа либо самим папой, либо банком с аукциона.

То есть ребёнка ( опекуна если ребёнок не совершеннолетний) не будут просить к оплате?

Не совсем так. Несовершеннолетние тоже могут иметь долги.

Но мы здесь сейчас исходим из того, что квартира при продаже принесёт достаточно денег, чтобы выплатить долг банку.

Моё мнение вы знаете: квартира записывается на того, кто её купил и оплачивает. Дети могут потом в наследство получить, но не раньше. Иначе головная боль из-за ничего.

Когда мы покупали свой дом, то тоже обдумывали вариант о вписание детей в земельную книгу, но нас отговорил наш финанцбератор и именно из-за, если вдруг с оплатой кредитов пойдёт что-то не ровно.

Простите, пожалуйста, я ссылку прочитала, но про вред ребенку ни на каком языке не поняла.

А что скажете про такой вариант: муж покупает на себя и даёт нам с дочерью вонрехт и завещание?

Тут , если я правильно понимаю, риск только в возможных претензиях наследников?

Или другие сложности?

А если перенести термин у нотариуса и продавец откажется, мы маклерское вознаграждение или что-то ещё должны оплачивать?

(Я и раньше не хотела на себя покупать, а сейчас со всеми этими юридическими сложностями по какому законодательству делить и вовсе не хочу)

Цель остаётся прежней: жить вместе, оставить квартиру дочери , если самой придется вернуться в Москву.

Спасибо!

А если перенести термин у нотариуса и продавец откажется, мы маклерское вознаграждение или что-то ещё должны оплачивать?

Маклера нет, а вот Entwurf нотариуса вполне возможно, если вы отказались от покупки. Если сам продавец, то возможно он. Но тут ещё вопрос, кто заказал нотариуса?

Спасибо за отклик!

Нотариуса заказывали не мы, это точно. Отказываться от покупки не собираемся, но за несколько дней принять решение на кого оформить, учесть разницу законодательства, сложно. Речь может идти о переносе термина.

Не думаю, что продавец откажется от продажи, условия для него удобные, цена тоже.

Тут , если я правильно понимаю, риск только в возможных претензиях наследников?

Eсли у муже есть другие дети, то да, они имеют право на свой пфлихтантайль. В таком случае вам с дочерью придется этот антайль выплатить.

Вонрехт в таком варианте будет защитой для вас и дочери на тот случай, если случится размолвка с мужем. Вдруг он решит переделать завещание на молодую любовницу или на других детей.

Хотя лучше сделать нисбраухрехт, тогда можно будет не только жить в квартире, но и сдавать.

Если у мужа есть другие дети, то лучше и вам во владельцы записаться, тогда дочери в случае чего больше достанется.