Срочно. Виды площади в доме. Стоимость жилой недвижимости.
здравствуйте все. Сегодня вопрос сугубо деловой, связан с моим полным непониманием темы жилой недвижимости.
1. Вонфлехе и нуцфлехе. То есть жилая и используемая площади. Что конкретно принято имеетсся ввиду.?
Комнаты- понятно это жилая.
Что из остальных видов площади не вонфлехе.
-кухня
-коридоры
-гардеробная
-ванные, туалеты
-зимний сад.
2. На продажу недвиги и ее части есть налог на покупку. У нас 6,5%. Необходимо занизить стоимость продажи части дома, так как никакой продажи по фвкту нет, а есть перезапись с одного аффилированного лица на другое.
Вопросы.
1. Возможно ли продажа по цене покупки 10 лет назад, а не по средней сейчас. Определить данную цену крайне сложно ибо продается половина однофамильного дома без выделенной в натуре площади и невозможности раздельного проживания. Для превращения дома в 2 семейный, то есть в 2 квартиры требуеться перестройка. Пока продается, образно выражаясь половина жилья, что превращает дом в этакую коммуналку😀. На сайтах., кроме того,огромный разброс цен. От например 600 000 за аналогичный метраж, район, до 190 000 за подобный метраж и район. Дом более 80 лет формально. Состояние формально доказать невозможно. Грубо говоря, легко занизить.
. То есть очень желательно продать по цене, ниже цены покупки в расчете на половину.
3. Читал краем глаза здесь же. Что органы акцептируют более низкую цену аренды, продажи когда продавец и покупатель аффилированны. Не чужие люди. В голове застряло 20%. Если взять 30%?
4. В случае если продал, все таки, например, ниже цены покупки 10 лет назад на 30%, каков возможный, повторяю возможный порядок несогласия органов?
Зная немецкую тему, если обратят внимание, что тоже далеко не всегда случается, представим худшее, заметили. Пишут запрос. Мол так и так, типа цена таких метров по шпигелю 1500, а вы продали за 600. Типа разьясните на каком основании. Запрашивают эрклерунг, например. Сначала всегда так запрашивают. Во всех делах почти.
Пишем все причины. Продается полдома не выделена площадь, жилье не разделено, дому под 90 лет. Еще постарел за 10 лет, Типа требуется замена того сего ( есть гутахтунг 2007 года специально злобный). И типа другую цену не найти. И типа шпигель средний. А вот обьявления аж целые дома в районе похожего возраста за 400 за кв.м. еще дешевле.
Далее... 50% что удовлетворит. Возьмем худшее, не удовлетворит. Тогда вариант спор, оплата нового гутахтунга и бодание. Что не надо. Или типа что 600 конечно мы вынуждены согласится, что мало, но и 1500 неадекватно. Типа сходимся на 1000, по середине.
Вопрос? Доначисляют налог исходя из тысячи, например, или заставят переделывать договор из расчета 1000. В чем лично сомневаюсь.
Вопрос не страшный, но тоже денег терять не хочется.
Заранее спасибо за ответы
Возможно ли продажа по цене покупки 10 лет назад, а не по средней сейчас.
не поверит в это никто. я подозреваю, что даже в финансамте есть внутренний контроллинг. если чиновник это и акцептирует, то там все унтерлаги хранятся десять лет минимум.
всплывет когда-нибудь- дадут просраться.
Состояние формально доказать невозможно. Грубо говоря, легко занизить.
предложить афилированному литсу найти заезжего гутахтера "из тюринжии", который приедет, найдет кучу недостатков и афилированное литсо будет двигать продавца, то не так, это не эдак? в старом доме можно всегда все, что угодно найти. другое дело, что если продавец знает, что он найдет дороже пассажира, то он покупателя с его гутахтунгом, что его дом проще снести, чем там жить, шлет куда подальше. в данном же случае, проблема носит же совсем-совсем другой характер?
да, пятнышко на внутренней стене, да, опасность внутренних вод.. да, пуц на фасаде пошел сеточкой. да, дом рухнет, не сегодня, так завтра...
родственнику же всю жизнь оставшуюся ув глаза смотреть...
но все равно, не до цены же покупки? прошло же десять лет, дом-то жилой, не рассыпается же.. грундштуеск же подсчитают, умножат же двадцать же гектаров на стоимость же квадратного же метра.. :)
в-общем, не верю я.
Финансамт за ваш счет, если появится сомнения наймет своего гутахтера
Задним числом оформить ..кредитный договор с другим афилированным лицом
В нем указать, что типа при невозможности платить за кредит-отдаете дом, за ...стоимость
2. Задним числом договор о будущем договоре.
Что покупаете..пользуетесь ...ле, и потом возвращаете методом продажи по ...цене
3. Любой другой вариант договора-чего-нибудь совместного инвестирования ..
и посетить налогового консультанта -может есть еще методы
Митшпигель нашего района официальный 1534 евро метр. Митшпигель сегодня 1989. не берлин и гамбург. рост чуть больше 20%. стоимость за 10 лет по 2% упала на 20%.
что там по площади жилой и пользовательской знаете% ПОДСКАЖИТЕ.
Задним числом оформить ..кредитный договор с другим афилированным лицомВ нем указать, что типа при невозможности платить за кредит-отдаете дом, за ...стоимость2. Задним числом договор о будущем договоре.Что покупаете..пользуетесь ...ле, и потом возвращаете методом продажи по ...цене3. Любой другой вариант договора-чего-нибудь совместного инвестирования ..и посетить налогового консультанта -может есть еще методы
Крайне интересно. Понятно что на связи со штоербератером. Ни фига не предлагает. Пойду к русскоязычному.
Кредита к сожалению нет.
а вот совместное инвестирование это очень интересно. умно. буду пробивать.
А как вам такая тема, может что то скажите. Уточняю. Это дом вилла. Не выделенные в натуре метры продаются половина. Доми не квартирный, его, ЧТОБЫ В КВартиры превратить надо мощно перестраивать всю планировку. Ну как представляете у вас двухкомнатная квартира условно, а вы одну комнату и полкухни продаете, за нее ведь не дадут цену как за однокомнатную квартиру. ну как коммунальная комната в россии стоила в 4 раза дешевле, чем однокомнатная квартира с комнатой той же площади, даже если кухня в квартире однокомнатной 8 мпетров, а кухня в двухкомнатной коммуналке 20 метров.
Мне как то кажется интересным бить в эту сторону по снижению цены.
"1. Вонфлехе и нуцфлехе. То есть жилая и используемая площади. Что конкретно принято имеетсся ввиду.?"
Что в DIN прописали , то и имеется в виду. Причем важно, как та или иная часть будет учитываться.
Насколько я помню, если один в доме крыша со скосом, то не вся площадь комнаты под крышей будет учтена 1:1 . С определенного угла скоса только часть площади учитывается .
Подробности в например этой статье
https://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/unterschied-...
Die Wohnfläche ist Bestandteil der Nutzfläche eines Gebäudes. Die Berechnung der Grundfläche einer Wohnung ist in der Wohnflächenverordnung geregelt. So dürfen beispielsweise Keller- oder Fahrradräume nicht in die Wohnfläche einberechnet werden. Balkone oder Terrassen dürfen anteilig zwischen normalerweise 25 %, bei besonderer Qualität
aber bis maximal 50 % berechnet werden.
Bei der Wohnflächenberechnung im Dachgeschossmuss man folgendes beachten: Beträgt bei Dachwohnungen die Raumhöhe unter zwei Meter, dürfen die Flächen auch nur anteilig berechnet werden: bei einer Höhe zwischen 1 m und 2 m zu 50 %, alles, was unter einem Meter liegt, darf gar nicht zur Grundfläche der Wohnung gezählt werden.
Или тут
https://www.google.com/amp/s/praxistipps.focus.de/wohnflae...
дом- это не колбаса, его нельзя так просто взять, и нарезать.
это я к тому, что нельзя в грундбухе записать, что тубзик, типа, продаю, поскольку сам какаю и пысаю на работе. дома туалет не нужен.
на месте нотара я бы сошел с ума.
Как можно продать того, чего нет, дом один, так и будет дом один, как в Простоквашино, брали корову одну, значит и отдавать будем одну 
,а не две половины дома, ибо их нет, а есть дом, у которого теперь будет два хозяина в грундбухе, заместо одного, это значит что у вас возникает Gbr на владение этим домом, вы вносите дом, а ваш партнёр отдаёт вам половину стоимости и получает половину дома.
С какой целью вся эта петрушка?
Вам так кажется. имею личный опыт покупки и продажи недвижимости и 2 персонами и персоной и фирмой. без всяких выделений конкретной площади. 2 владельца. хоть 10. и нарезать можно. тайлунгксэрклерунг называется. тоже делал.
2 владельца. хоть 10. и нарезать можно. тайлунгксэрклерунг называется. тоже делал.
Интересно, это всё-равно наверное какие-то внутренние договора в рамках Gbr по владению домом, если потом продать этот кусок вне внутренних договоров на свободном рынке не возможно, ибо в грундбухе этого нет. Хотя может я чего-то не знаю, всё возможно...
сть дом, у которого теперь будет два хозяина в грундбухе, заместо
одного, это значит что у вас возникает Gbr на владение этим домом, вы
вносите дом, а ваш партнёр отдаёт вам половину стоимости и получает
половину дома.
Здесь как раз наоборот.
дом был наполовину на моем члене семьи наполовину на мне. член семьи продает свою половину моему личному гмбх. как же здесь нет продажи. взять члена семьи в долю гмбх с половиной дома опять же невозможно по техническим причинам. зачем петрушка я знаю. простите это закрытая информация.
кстати если бы наоборот половиной дома владела гмбх мое на 100%. И ОТДАВАЛА ЕГО МНЕ, здесь бы продажи не было, потому что я 100% СОБСТВЕННИК ЕГО АКТИВОВ. И налога бы не было.
вы меня не пугайте. никакого товарищества нет, есть просто 2 владельца. в грундбухе четко записано. по 50%. вЫ УМНИЦА и уловили, что продать его на свободном рынке вне внутреннних договоренностей невозможно. на это и буду упирать занижаю стоимость доли. для целей оптимизация налога.Единственно что, владелец желающий продать обязан будет разделить площадь, перестроить ее для использования и потом через суд требовать право продажи. но это большие деньги. И все равно цена такого разделенного дома ниже цены митшпигеля. а это нам и надо. доля должна быть продана за минимальные возможные деньги.
1. Вонфлехе и нуцфлехе. То есть жилая и используемая площади. Что конкретно принято имеетсся ввиду.?
Комнаты- понятно это жилая.
Что из остальных видов площади не вонфлехе.
-кухня
-коридоры
-гардеробная
-ванные, туалеты
-зимний сад.
Все из вышеперечисленного относится к Wohnfläche. Nutzfläche это Keller, Heizungsraum, не расстроенный чердак и тп.
2. На продажу недвиги и ее части есть налог на покупку. У нас 6,5%. Необходимо занизить стоимость продажи части дома, так как никакой продажи по фвкту нет, а есть перезапись с одного аффилированного лица на другое.
Вопросы.
1. Возможно ли продажа по цене покупки 10 лет назад, а не по средней сейчас. Определить данную цену крайне сложно ибо продается половина однофамильного дома без выделенной в натуре площади и невозможности раздельного проживания. Для превращения дома в 2 семейный, то есть в 2 квартиры требуеться перестройка. Пока продается, образно выражаясь половина жилья, что превращает дом в этакую коммуналку😀.
Первый вопрос в каком виде вы собираетесь продавать половину однофамильного дома без вылеленной площади. Либо вы делаете Teilungserklärung, создаете WEG и продаете одну квартиру или же вы продаете идеальную часть вашего дома как Bruchteilseigentum. Те в Grundbuche вы будете записаны после продажи владельцы Вася Пупкин и Вася Иванов je zu 1/2. Еще есть вариант через GbR
То есть очень желательно продать по цене, ниже цены покупки в расчете на половину.
Исхлдя из того что вы покупали 10 лет назад это из разряда фантастики, поскольку то что вы платили 10 лет назад составляет максимум 70 % от нынешней рыночной цены, с.т. вы хотите продать за 20 % от реальноый рыночной стоимости...
Товарищество есть, оно само собой есть, два человека решили пойти в кино и это уже возникло товарищество, самая примитивная форма объединения по интересам.
Теперь один член товарищества продаёт свою часть в этом товариществе ГмбХ, которое покупает эти 50%, что тут с налогами частника, т.е. продающего, надо разбираться, покупали на двоих? по ценам 2007 года или какого там года?, возможно возникла прибыль, а разве этот член семьи не жил в доме? Если жил, то тогда нет подоходных налогов по идее, а если не жил, а 10 лет владел, то тоже нет вроде бы...
А налога на покупку недвижимости тут вроде нет, тут купили некую долю, а не недвижимость, имхо, тут я не уверен, но ведь если 100 владельцев владеет одним домом и один
продал свою часть, то какая тут продажа недвижимости, если дом один, просто поменялся чуток состав товарищества по владению этим домом...
да идеальную часть не выделенную в натуре. один к двум.
вы неправильно поняли, вернее я не четко написал.
да рыночная цена такого дома стоит плюс 30% сейчас к 2007 году. я хочу продать половину дома по цене не этой половины, а на 20-30% НИЖЕ ПОКУПНОЙ. ТОГ ЕСТЬ ПОКУПНАЯ БЫЛА ДОМА условно 400 килоевро. каждая доля по 200000 сейчас такой дом стоит 520 000 по шпигелю. То есть каждый имеет по шпигелю 260, еСли продавать дом целиком и в отличном состоянии.
Я хочу воспользоваться недостатками дома = старость, недоработанность лукавая и утрированная реальная, а главное невозможность его продажи постороннему лицу без разделения, перестройки и судов, что снижает очень сильно стоимость этой половины идеальной. А не постороннее лицо не дает больше 130 000
например. Вот что я хочу. И пытаюсь понять как органы отнесутся к продаже именно невыделенной идеальной половины при проживающем в нем втором владельце, за пол цены например от идеального шпигеля.
Да можно считать что есть некое сообщество собственников двоих. Подоходные налоги не интересуют, их по любому не возникает ни по цене продажи, нет роста цены ни по 10 летнему сроку. Интересует налог на покупку, грундервербштоер 6,5%.
но ведь если 100 владельцев владеет одним домом и один продал свою часть, то какая тут продажа недвижимости, если дом один, просто поменялся чуток состав товарищества по владению этим домом...
Нет конечно не так. Ежеминутно куча людей в германии продает квартиры в частности где 100 собственников. И это именно продажа части недвижимости за которую продажу государство тут же берет этот самый налог на покупку-продажу.
Если бы дом принадлежал официальному гмбх, то там можно было бы избежать налога путем замены учредителей. Я этим занимался при покупки обьекта геверблих. но там тоже заморочки и условия, что в результате решили покупать именно недвигу, а не фирму с недвигой.
А тут просто 2 физлица. пусть они и товарищество.
Все из вышеперечисленного относится к Wohnfläche. Nutzfläche это Keller, Heizungsraum, не расстроенный чердак и тп.
я уже начитался, спасибо. кстати к не жилому относится так же все где нет отопления. значит входная ротонда- тамбур 5 метров, еще лестница между этажами, тоже метров 6 занимает, и зимний сад 18 метров, пристроен к зданию, , условно нежилой под веранду канает за половину площади...
скосов нет. Задача выяснения проста. все тоже занижение стоимости.
Ежеминутно куча людей в германии продает квартиры в частности где 100 собственников
Ну квартира то продаётся целиком, а не одна сотая от квартиры, и если в доме 100 квартир выделенных, то да, продажа одной квартиры это продажа недвижимости, но тут у вас продаётся некая условная часть, которая условлена только договором между вами, какая тут недвижимость, эту фигню на свободном рынке не продать, ибо покупатель не может заехать в дом и жить там, ибо не понятно где его площадь, а где не его, т.к. нет разделения официального и внесённого в грундбух, поэтому мне видится, что это именно продажа доли, или по райней мере это можно так обосновать..
Anhang
Попробуйте мой вариант пробить через Gbr всё это провести, тонкости пусть штоербератер думает, я не настолько в тонкостях силён, да и там надо смотреть практику всего этого, но инфа у меня была, что это проходит...
я был бы рад. Но как пробить? Если бы сразу гбр как форма была. А так какое гбр. Конечно спрошу и бератера и адвоката. Спасибо за идею.
Т.е как жить то вилла, а как налог заплатить как честный человек то сарайка? Разве так себя должен питерский фармацевтический олигарх вести?
мне до олигарха как вам до порядочного человека.
Я ничего не покупаю чтобы налог платить а меняю структуру владения внутри семьи. Когда покупал заплатил полную стоимость. Еще раз второй опять платить одноразовый налог. И сарайкой не называл. Вы все искажаете как и в этом посте так и вашем любимом дк.
Вы не за правду переживаете. Вам меня на национальной почве поддеть надо. Стыдно. Стыдитесь. Черная душа.
К слову: у Вас с ним одна и та же национальная почва. Но Вы из РФ изначально , а он с Украины.
спасибо за слова. Вот я в пятницу иду к налоговому юристу. Редкие профессионалы в германии. 300 евро в час берут. Надеюсь часом обойтись. Готовлюсь. Спасибо за адекватную моим мыслям идею.
могу повторить: у вас с кидди одна и та же национальная почва. Вы мне про Вашу почву как-то писали. Да и кидди не стеснялся :)