управление недвижимостью
На последнего- и всем знающим (особенно Евгении) Вопрос касается тоже управления недвижимостью т.е. сдачи, но не в Германии, а в Россиию Если коротко, то знакомым людям на покупку в Гер. не хватает, а у них допустим есть са. 60к евро свободных. И вот они хотят перед пенсией (имея возможность взять к этому росс ипотеку как росс пенсы, но небольшую часть взять и выплачивать ее могут отсюда, пенсия заработана нормальная за почти 30 лет работы, процент конечно не как тут в Герм.)- чтобы потомеее сдавать. Речь идет о Е- бурге, там уж очень симпатичный комплекс строят на берегу Исетского водохранилища, Сказы Бажова называется, есть много инфы на сайте. Условия вроде приличные, особенно на стадии застройки если брать, "на корню". Картинки и фото выставлены. В городе живут близкие родственники, ходили смотрели и подтверждают, могли бы иметь ключи и время от времени кортролировать состояние. Но полную ответственность на себя не берут. (Или все равно "загадят", будут проблемы? Какие? Набросайте сценарии всех типов, человек не обидится, а примет советы к сведению.
Весьма удивительно слышать про рост в рублях, когда цены медленно, но верно падают. За ценами слежу, ибо недвижимость в Росии есть у жены (она только переехала из России).
Подумал - может чего-то не знаю, погуглил - почему-то во всех профильных статьях цены таки падают, а в прогнозах либо держатся на старом уровне, либо таки далльше потихоньку проседают. Точно так же, как это воспринимаю я.
Может, конечно, лично Ваша недвижимость и поднялась в цене по совокупность не типичных для общей картины факторов, но в целом цена в рублях скорее снижается, чем увеличивается. И среднестатистический "инвестор" в российскую недвижимость потерял скорее 15% за этот год, чем намного меньше 12. Так что вынуть евро из трехлитровой банки в конце 18 года будет явно выгоднее, чем подвести итоги инвестиций в российскую недвижимость.
(Или все равно "загадят", будут проблемы? Какие? Набросайте сценарии всех типов, человек не обидится, а примет советы к сведению.
Ну для начала, информацию стоит собрать из более достоверных источников, чем красивые картинки на сайте. Насколько серьезный застройщик, насколько перспективный район, что там рядом по инфраструктуре и т. п. В России всегда есть риск, что таки не достроят или достраивать будут годами. "Сказки Бажова" могут оказаться сказками застройщика.
"Могли бы иметь ключи и время от времени кортролировать состояние" - это тоже из раздела сказок об идеальных жильцах и беспроблемных квартирах. Родственники должны быть готовы время от времени искать новых жильцов, адекватно их оценивать, давать объявления. Должны быть готовы решать проблемы хозяственного характера - трубы починить/вызвать сантехника/электрика и т. п. и _проследить_, чтобы починили. В случае чего должны общаться и решать проблемы с домоуправлением и соседями. Если жильцы окажутся проблемными - должны прилагать усилия, чтобы выбивать из жильцов оплату и/или выселять их. Иногда должны либо делать ремонт между заездами жильцов, либо следить, чтобы ремонтировали при выезде/въезде.
Короче, должны быть готовыми уделять этой квартире достаточно много времени при енобходимости. Больше, чем того обычно ждут от родственников за бесплатно. Нельзя забывать, что Россия - не Германия, количество собственников гораздо выше и в собственники стремятся все. Поэтому крайне маловероятно, что в квартиру на долгие годы заселятся беспробелмные жильцы. Жильцы будут меняться довольно часто, а каждая смена требует приложения определенных усилий, чтобы не остаться в накладе.
Далее, как я упоминал выше, рубль имеет свойство проседать время от времени. Вот повторится 2018 год - и у Ваших знакомых внезапно вместо квартиры за 60 тысяч евро окажется квартира за 52. А посторится 2014 год - то и за 35. Вполне возможна ситуация, что вложив 60 тысяч евро, Ваши знакомые будут только терять в евро.
О налогах для нерезидентов я даже и говори ть не буду.
Скромное ИМХО - имея приличный стартовый капитал в 60 тысяч и хотя бы несколько лет до пенсии, в первую очередь стоит осведомиться в немецких банках о возможности добрать до минимально приемлимой немецкой недвижимости.
Ну если не смущает, что цена недвижимости в евро за 1 последний год просела процентов на 12 - то флаг в руки, конечно!
Ну а почему должно смущать? Если деньги не из тех, которые понадобяться завтра, то может быит наоборот-аргументом за. Ну и потом, сейчас в евро цены действительно интересные. В Питере по 2-2.5 тысячи евро за метр можно ходить и выбирать новострой в центре города с 3-х метровыми потолками. В Германии с бюджетом 2-3 тысячи за метр можно выбирать новострой только в деревне. Есть повод задуматься (если бы не 30% за выход, то задумавшихся думаю было бы заметно больше).
По поводу дохода от сдачи-тут тоже вопрос интересный, насколько представляю, в, среднем, в Германии если процента 4 выходит (до налогов), то уже нормально. То есть с учетом сопутствующих телодвижений-доход от сдачи не интереснее 10-ти летних американских гособлигаций. Значит надо либо сдачей профессионально заниматься, чтобы доходность выше средней была, либо это в любом случае вложение "лишних денег" с расчетом на то, что потом подорожает. Тогда эти "лишние денеги" по, большому счету, не известно куда лучше вкладывать.
Что-то не представляю себе, что хорошего в регулярных и непредсказуемых проседаниях рубля для долгосрочных вложений. Не забывайте, кстати, что с рублем проседает не только стоимость квартиры в евро, но и выручка за сдачу в аренду.
По поводу дохода от сдачи-тут тоже вопрос интересный, насколько представляю, в, среднем, в Германии если процента 4 выходит (до налогов), то уже нормально. То есть с учетом сопутствующих телодвижений-доход от сдачи не интереснее 10-ти летних американских гособлигаций. Значит надо либо сдачей профессионально заниматься, чтобы доходность выше средней была, либо это в любом случае вложение "лишних денег" с расчетом на то, что потом подорожает. Тогда эти "лишние денеги" по, большому счету, не известно куда лучше вкладывать.
Главное - сначала забыть о том, что квартиру в России еще и надо сдавать, пока живешь в Германии. Вот если представить себе, что она будет сдаваться сама по себе - много чего можно нафантазировать.
Остаются только цены на новострой. Но в Германии новострой особо никому не принципиален, а в России новострой легко может уступать по качеству немецким домам бородатых годов уже на момент сдачи. Особенно по привлекательной цене. Вы ж понимаете, что для привлекательной цены экономят не только на всем, чем можно, но и на том, на чем нельзя. Экономят повсеместно, рынок такой. А разница между вторичкой новостройкой в российских реалиях совершенно не та, чтов Германии.
Что-то не представляю себе, что хорошего в регулярных и непредсказуемых проседаниях рубля для долгосрочных вложений. Не забывайте, кстати, что с рублем проседает не только стоимость квартиры в евро, но и выручка за сдачу в аренду.
Я же имел ввиду вкладывание "лишних денег". Если без них можно обойтись, то на долгосрок, как раз такие проседания значения не имеют. В качестве эксперимента стравните доходность, например, с 2000 года гипотетического рублевого депозита в Сбербанке и его его еврового коллеги в Дойчебанке. С учетом сложного процента, процентов по депозитам в Германии и в Росии, и колебаний курса получите забавный результат, что рублевый депозит окажется немного выгодней, хотя и не принципиально. Думаю с недвижимостью, на долгий срок, история аналогичная.
Главное - сначала забыть о том, что квартиру в России еще и надо сдавать, пока живешь в Германии. Вот если представить себе, что она будет сдаваться сама по себе - много чего можно нафантазировать
Я с этим и не спорил, но доход от сдачи, если не заниматься профессионально, он и в Германии не принципиален. Проще гособлигаций американских купить и тупо тот же процент получать.
Остаются только цены на новострой. Но в Германии новострой особо никому не принципиален, а в России новострой легко может уступать по качеству немецким домам бородатых годов уже на момент сдачи. Особенно по привлекательной цене. Вы ж понимаете, что для привлекательной цены экономят не только на всем, чем можно, но и на том, на чем нельзя. Экономят повсеместно, рынок такой. А разница между вторичкой новостройкой в российских реалиях совершенно не та, чтов Германии.
Немецкие дома бородатых годов-это, по сути, послевоенные бараки 50-х, 60-х и 70-х. О качестве и планировках там говорить не приходится. Низкие потолки, маленькие окна, проблемы с плесенью, ужасная слышимость, промерзающие стены и дикие счета на отопление-почитайте типичные темы на этом форуме. Разница между первичкой и вторичкой в Германии точно такая-же как в Росии. На сдачу и в Росии можно комнату в коммуналке купить-доходность тоже выше будет, чем новострой.
Немецкие дома бородатых годов-это, по сути, послевоенные бараки 50-х, 60-х и 70-х. О качестве и планировках там говорить не приходится. Низкие потолки, маленькие окна, проблемы с плесенью, ужасная слышимость, промерзающие стены и дикие счета на отопление-почитайте типичные темы на этом форуме.
Да мне не к чему. Сам сменил под десяток жилищ, сообенно во время учебы и практик, у других людей бывал. БОльшая часть увиденного жилье не то, чтобы беспроблемная, но отнюдь не бараки. В российских свежих новостроях тоже приходилось бывать, часто вполне сравнимо. В том числе перечислнные Вами проблемы вполне хаарктерны для бюджетного новостроя.
Разница между первичкой и вторичкой в Германии точно такая-же как в Росии. На сдачу и в Росии можно комнату в коммуналке купить-доходность тоже выше будет, чем новострой.
Не смешите. В России масса новстроя, в котором сэкономленно на каждом углу, а сверх этого еще и украдено.
В Германии новострои все больше там, где есть спрос на жилье - то бишь там, где оно дорогое. Новостроя при этом мало. Посему свербюджетный новострой обычно просто бессмысленен. Человеку, который готов тратить сотни тысяч евро на жилье в новострое не продашь то фуфло, которое представяет из себя жилье из рекламы в московском или питерском метро, не говоря уже о провинции.
В Германии новострои все больше там, где есть спрос на жилье - то бишь там, где оно дорогое. Новостроя при этом мало. Посему свербюджетный новострой обычно просто бессмысленен. Человеку, который готов тратить сотни тысяч евро на жилье в новострое не продашь то фуфло, которое представяет из себя жилье из рекламы в московском или питерском метро, не говоря уже о провинции.
В Германии имею дело только с собственным новостроем-качество как бы так себе, здесь выбора тоже особого нет-бери, что дают, или иди нафик. Впрочем, сравнивать качество новостроек здесь и там я не готов, может вы и правы, но серьезных причин для различий не вижу. Никто и здесь не мешает впаривать туфту за большие деньги-есть спрос-купят, нет спроса-не купят, от страны, на мой взгляд, это сильно не зависит. Вообще, во многом, продается место, а не сама недвижимость.
Цены на новострой привел просто как пример, почему инвестиция туда могла бы быть интересной (гипотетически). О возможных рисках с вами полностью согласен, причем в обе стороны, покупать для сдачи надо там где живешь или где есть кому поручить присмотр-остальное это риск и надежда на то, что , вдруг, повезет.
В Германии имею дело только с собственным новостроем-качество как бы так себе, здесь выбора тоже особого нет-бери, что дают, или иди нафик.
А Вы просто сравните цены и подумайте, в каком из новостроев могут экономить на кирпиче - где квартира за 30 или за 300 тысяч евро?
Впрочем, сравнивать качество новостроек здесь и там я не готов, может вы и правы, но серьезных причин для различий не вижу.
Я сужу благодаря родственникам-архитекторам, которые занимаются проектрами для застроек многоэтажками и год за годом у них одна и та же песня - на этапе разработки проекта он еще приличный проект, а чем ближе к моменту его воплощения - тем больше поправок дял экономии. И планировка вместо удобной и интересной меняется на "втиснуть максимальное количество квартир, особенно стуй по 17 квадратных метров и однушек по 25", тем тоньше стены и т. п.
При этом, в отличии от Германии, участок под дом обычно стоит не таких больших денег, разрешение на его застройку при наличии связей поулчить не так уж и сложно и застраивая его муравейником с мелкими клетушками, застройщик особо не рискует, а широкой массе покупателей главное подешевле. И застройщик при этом нередко предприятие весьма скромное и при любых неожиданностях или финансовых потрясениях не в состоянии соблюдать свои же сроки и затягивает стройку на годы.
Есть, конечно, в России дома и застройщики, у которых все гораздо радужнее - но обычно их объекты расходятся по ценам повыше тех, что Вас так заинтересовали.
Может вы и правы и дьявол кроется в деталях.
Вот например, 2-2.5 тысячи за метр. Думаете на кирпичах сэкономят?
Надо спрашивать местных любей, которые в этом разбираются.
И хотя бы представлять себе, что там можно получить за аренду. Без соотношения с ценой аренды, цена покупки - просто абстрактная цифра для потенциального покупателя под сдачу.
Велик ли спрос на съемное жилье такого, довольно приличного, класса - вопрос неоднозначный, тоже к местным.
Про Питер. Всё, что находится у метро, сдаётся нормально. Однушку с хорошим ремонтом всегда можно сдать. Но зачем для сдачи покупать такой дорогой объект ? В среднем цена кв.м. в Питере 105-115 т.руб. Желающих снять однуху за 20 т.р. намного больше, чем желающих снять за 40 с супер ремонтом, хотя есть и такие.
Ремонт сейчас очень очень дорого. Лучше хрущик или панельку в хорошем месте прикупить и за 18-20 сдавать.
Про Питер. Всё, что находится у метро, сдаётся нормально. Однушку с хорошим ремонтом всегда можно сдать. Но зачем для сдачи покупать такой дорогой объект ? В среднем цена кв.м. в Питере 105-115 т.руб. Желающих снять однуху за 20 т.р. намного больше, чем желающих снять за 40 с супер ремонтом, хотя есть и такие.
Т.е если заниматься между делом, то с однухи в 40 метров за 4 ляма выхлоп будет 250 тыс в год. 6% как тот же рублевый депозит примерно. Не сказать, чтобы та доходность ради которой следовало отсюда туда вкладываться..
Речь идет о Е- бурге, там уж очень симпатичный комплекс строят на берегу Исетского водохранилища, Сказы Бажова называется, есть много инфы на сайте. Условия вроде приличные, особенно на стадии застройки если брать, "на корню". Картинки и фото выставлены. В городе живут близкие родственники, ходили смотрели и подтверждают, могли бы иметь ключи и время от времени кортролировать состояние. Но полную ответственность на себя не берут. (Или все равно "загадят", будут проблемы? Какие? Набросайте сценарии всех типов, человек не обидится, а примет советы к сведению.
Глобальная разница между рынком недвижимости в Росии и в Германии, заключается в том, что в Германии где 50 % населения живут в съемном жилье и никаких неудобств при этом не испытывают. Поэтому тут есть большой рынок жилья под сдачу с соответсвенным спросом и предложением. В России сегмент сдачи достаточно мал (об этом сдесь уже говорили) и рассматривается как временный до покупки своего жилья. Как правило эти жильцы платить много денег не в состоянии и новострой их не интересует. Мне кажется что ваши родственники здесь не очень представляют российские реальности. У знакомых - сдают квартиру на бывшей родине - позвонила съемщица, сказала, что после завтра выезжает, поскольку нашла новую работу в другом городе. Ключи оставит у соседей...
А вы говорите...
На мой взгляд не самое оптимальное вложение.