Покупка квартиры в ипотеку
Живу в Берлине и есть мысль взять 1-комнатную квартиру в ипотеку. Рассматриваю три варианта - 1. взять без жильца и переехать, 2. взять с жильцом и остаться жить в текущей квартире, 3. не брать ипотеку, а накопить. Я хочу на примере одной конкретной квартиры рассчитать все три варианта.
Что я знаю:
1. Ставка по ипотеке порядка 1%.
2. Есть ипотечные агрегаторы.
3. Порядка 15% небенкостен при покупке.
4. Если есть своя квартира, то надо платить хаусгельд.
5. Ипотеку дают по сути на кальтмиту, а ежемесячные небенкостен будут такими же, как при съеме.
6. Выселить жильца малореально.
7. Что-то можно списать с налогов.
Вопросы:
1. Если я беру квартиру с жильцом, кто платит хаусгельд? Как соотносятся между собой хаусгельд и небенкостен?
2. Объясните по-русски, что такое тильтунг. Например, что значит тильтунг 5%?
3. Что конкретно и в каком размере можно списать с налогов?
4. Что еще надо знать?
О, я тоже думаю об ипотеке, но не в Берлине. посижу на ветке, чтобы не плодить темы
От меня добавочные вопросы- что блин, такое Effektiver Jahreszins?
Это, цинз, где включены разные добавочные затраты.
Например если я не прямо у банкв брала кредит а через маклера так сказать, а этот банк брал часть кредита у другого банка. Это я так поняла норма.
Так вот, вы вроде бы ничего не платите за этих маклеров, а они уже учтены как раз в этом эфективцинз.
Это пример, могут еще другие затраты считаться.
https://www.drklein.de/effektiver-jahreszins-sollzins.html
Спасибо.
но разве эти Nebenkosten при покупке не выплачиваются сразу? если там их сумма около 14 процентов от стоимости дома- То Eigenkapital для банка снижается до планки твердого объема вложения в тело кредита-то есть покупки дома? Или банк выплачивает деньги маклерам и налоги, и засчитывает это в кредит?
По вершкам и без нюансов:
1. Если я беру квартиру с жильцом, кто платит хаусгельд? Как соотносятся между собой хаусгельд и небенкостен?
HausGeld платит хозяин квартиры.
HG делится на Umlagefähige und nicht Umlagefähig. Обычно они так в годовых расчётах и называются.
Nebenkosten = Umlagefähige kosten + Grundsteuer.
Объясните по-русски, что такое тильтунг. Например, что значит тильтунг 5%?
Tilgung = погашение кредита. (+ цинзы)
3. Что конкретно и в каком размере можно списать с налогов?
Ремонт, цинз на кредит, nicht Umlagefähige kosten, ваши поездки к объекту, AfA и т. д.
Т.е. почти все расходы связанные с получением доходов от сдачи.
. Что еще надо знать?
Если всё таки купите, отдайте управление в надёжные руки и не мучайтесь.
но разве эти Nebenkosten при покупке не выплачиваются сразу? если там их сумма около 14 процентов от стоимости дома
Всё смешалось в доме Облонских. (с)
Effektiver Jahreszins нужен и важен для сравнения предложений от разных банков.
В нём учитываются например провизион финансовых бераторов как sonstige Nebenkosten.
Ваши расходы на покупку дома там никак не учитываются. Только кредит.
Sollzins стоит в рекламе
Effektivzins выплачивается
ваши поездки к объекту
влезу в тему….
я где-то слышала, что есть паушаль на поездки, письма и т.д.
или мне прiснилось?
Объясните по-русски, что такое тильтунг. Например, что значит тильтунг 5%?
Sondertilgung 5%
дополнительный платеж в размере 5% от полного кредита.
вносится, обычно, 1 раз в год.
чтобы уменьшить выплаты.
5. Я сейчас, снимая квартиру, плачу кальтмиту и небенкостен. Если, предположим, я куплю свою квартиру, то вместо кальтмиты я буду платить кредит, плюс те же самые небенкостен, плюс хаусгельд? Или в этом случае небенкостен будут ниже за счет того, что будет хаусгельд?
6. Возьмем для примера любой объект на иммоскауте: https://www.immobilienscout24.de/expose/113567379. Пишут, что хаусгельд 90 и Mieteinnahmen pro Monat 280.
6.1. Mieteinnahmen pro Monat - это кальмита митера? Т.е. он платит 280 кальтмиту и сколько-то небенкостен?
6.2. Значит ли это, что я буду получать 280-90 = 190?
Речь шла о маклерах, которые выбивают кредит, а не квартиру. Их еще называют Finanzierungsberater, Kreditvermittler и тд.
Вы будете платить только ХГ, там уже небенкостен внутри.
Если будете сдаввть, то на митера где-то 80-90% ХГ перекладываеться. В зависимости что включает ХГ.
Ваши расходы на покупку дома там никак не учитываются. Только кредит.
Смотря, как считать. Grundschuldeintrag, хоть обычно относится к Nebenkosten, влияет на EJZ
Mieteinnahmen pro Monat - это кальмита митера?
В разных объявлениях по разному. Уточните у продавца.
Значит ли это, что я буду получать 280-90 = 190?
Umlagefähige kosten платит митер вам.
Вы оплачиваете Hausgeld полностью
Umlagefähige + Nicht Umlagefähig (z. B. Verwalter Gebühren, Instandhaltung Rucklage, Reparatur an Gemeinschaftseigentum....)
Даже если квартира стоит пустая, платить HG придётся полностью.
я где-то слышала, что есть паушаль на поездки, письма и т.д.
Есть. Что-то около 20€ в месяц. Точно не помню. Steuerberater рисует.
Но иногда считать расходы по факту выгоднее.
Особенно если объекты далеко и в отеле ночуешь :)
влияет на EJZ
Зачем вдаваться в дебри если человек даже основы не знает?
Страховки тоже не входят и что?
Смотря, как считать. Grundschuldeintrag, хоть обычно относится к Nebenkosten, влияет на EJZ
Да я тоже лохонулась на этом.
Чётко помню они мне сказали входит в ефф.яр.цинз, а потом оказалось, я должна платить.
По сей день не въехала нафига его учитывать тогда в этот цинз.
Однозначно ипотека.
Переезжать самому или сдавать - решать надо в зависимости от того, сколько платите вы и сколько жилец. Смотрите оба варианта, разберетесь. По опыту: сложнее найти жилье, которое продадут именно вам, чем получить кредит и освоить все эти мудрые термины.
На пальцах обьясняю:
Вы берете 100 Т кредита под номинальцинз 1 %. Это то, что хочет получить сам банк. Если не рассматривать тильгунг совсем, то в год вы платите 100Т/100*1= 1Т Цинзов.Итого за 10( если кредит на 10 лет) лет 10 000.
Эти 100 Т кредита будут засенесены в ГБ как Грундшульд, что стоит, предположим 200 Евро. Эти 200 евро вы, разумеется, платите сами в Амтсгерихт.
Эффективные цинзы при этом считаются: вы заплатите не 10000 цинзов, а 10000 + 200 за Грундшульд.
10200 Цинзов/ 100 Т = 1,02 %.
Итак, номинальцинз 1 %,Эфф. 1,02.
В небенкостен может также входить беарбеитунгсгебюр и, наверное, еще что-то.
В Хаусгельд могут не входить отопление ,освещение, и Рюклаген(Общая касса жильцов для ремонта дома,подвала,лифта,гаражей и т.д.) . Поэтому общая сумма Комм. услуг может быть в разы выше и она плавающая( с каждым годом может увеличиваться в связи с ремонтом дома,расходом тепла и т.д.).
Вообще недвижимость в Германии это попадалово. В начале банку проценты выплачивать,налоги платить при покупке жилья и проживании в нем.Ремонт дома оплачивать,независимо от того живете вы в квартире или нет.
Мое мнение покупка жилья выгодна лишь семьям с детьми,где съем жилья для большой семьи выходит дорого. А одному можно снимать комнату дешевле даже чем платить Хаусгельд + Рюклаген в своей квартире,не считая кредита,налога и других расходов.
да, квартиросдатчики сдают квартиры себе в убыток! :)
Те кто имеет всего 1-2 квартиры и дом старый, в добавок митеры гадят в квартире и т.д. , то так и есть.
В основном выйгрыш у митеров идет из за поднятия цен на недвижимость,а сдаваться квартира может в убыток,если квартиру или дом ( лифт,котел и т.д.)надо постоянно ремонтировать.
Мы тоже об ипотеке задумываемся, но только не в Берлине, а в России, к сожалению :D
Вот решили брать через сбербанк https://dom-click.ru/ipoteka-dlya-zarplatnyh-klientov-sberbanka/ заявку уже подали, ждем ответа
Это плохой банк! Не берите там ипотеку.