Mietkaution

Die Mietkaution ist eine Sicherheit, die der Mieter bei seinem Vermieter hinterlegt. Der Anspruch des Vermieters auf eine Mietkaution stammt nicht aus dem Gesetz und muss deshalb immer im Mietvertrag geregelt werden. Auch der Zeitpunkt der Zahlung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, sondern ist im Vertrag zu bestimmen. Allerdings wird in der Regel vereinbart, dass die Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses zu entrichten ist. Nur somit kann sie vollständig ihrem Zweck entsprechen. Der Zweck ist, sofern nichts anderes im Mietvertrag geregelt wurde, die Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung (BGH VIII ZR 71/05 v. 18.01.2016). Darunter fällt auch der Anspruch des Vermieters auf den Mietzins. Neben der Mietforderung sichert die Mietsicherheit auch unbezahlte Reparaturen oder die nicht oder nicht rechtzeitig bezahlte Betriebskostenabrechnung am Ende des Mietvertrags ab.

Die Kaution darf dabei maximal drei Kaltmieten betragen (§ 551 Absatz 1 BGB). Mit dieser Regelung wird ein Interessenausgleich zwischen dem Sicherungsinteresse des Vermieters und dem Gedanken den Mieter nicht zu stark belasten zu wollen, geschaffen. Eine ungewöhnlich hohe Belastung entstünde dadurch, dass auf einmal drei Kaltmieten zu entrichten wären, was eine enorme finanzielle Belastung bedeuten kann. Deshalb ist dem Mieter gestattet, die Kaution innerhalb von drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen, wobei die erste zu Beginn des Mietverhältnisses und die beiden anderen in den unmittelbar folgenden Monaten fällig ist (§ 551 Absatz 2 BGB).

Neben der klassischen Barkaution kommt auch ein Kautionskonto oder eine Bürgschaft in Frage. In welcher Form die Kaution gestellt wird, ist im Mietvertrag zu regeln. Leistet ein Mieter die Kaution nicht, kann der Vermieter die Wohnung zurückhalten (§ 273 Absatz 1 BGB) und unter Umständen dem Mieter fristlos kündigen.

Art des Anspruchs

Die Art der geleisteten Kaution sorgt für unterschiedliche Ansprüche des Mieters, wenn er die Kaution am Ende zurückerhalten möchte. Bei einer Barkaution erhält der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung. Der Rückzahlungsanspruch beschränkt sich dabei aber nicht auf die ursprünglich geleistete Geldsumme. Der Vermieter ist gemäß § 551 Absatz 3 BGB verpflichtet die Sicherheit bei einem Kreditinstitut mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen. Die daraus entstandenen Zinsen stehen bei Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter zu.

Wurde die Kaution als verpfändetes Sparbuch geleistet, hat der Mieter einen Anspruch auf Herausgabe des Sparbuchs und die Erklärung des Vermieters auf das Pfandrecht zu verzichten. Wenn die Kaution mit einer Bürgschaft geleistet wird, hat der Mieter einen Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaftserklärung an den Bürgen. Dabei kann die Rückabwicklung stets nur in der geleisteten Form verlangt werden.

Voraussetzungen für die Rückabwicklung

Der Mieter hat einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, wenn diese den Zweck des Mietverhältnisses erfüllt hat. Das bedeutet, dass folgende Voraussetzungen erfüllt sein müssen:

• Das Mietverhältnis muss beendet worden sein.
• Die Wohnung muss an den Vermieter zurück übergeben worden sein.
• Dem Vermieter dürfen keine sonstigen Ansprüche zustehen.

Wann kann ich mit einer Rückzahlung rechnen?

Grundsätzlich erhält man die Mietkaution zurück, wenn alle eben aufgeführten Voraussetzungen gegeben sind. Trotzdem kann der Mieter die Rückabwicklung nur unverzüglich verlangen, wenn die Parteien entsprechende Regelungen innerhalb des Mietvertrags getroffen haben oder dem Vermieter bestätigen, dass ihm keinerlei Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. Dies geschieht in der Praxis meist durch ein Übergabeprotokoll. Ist dieses unterschrieben, kann der Vermieter keine anderen Mängel, die nicht dort aufgenommen sind, geltend machen. Ansonsten steht dem Vermieter immer eine sogenannte Prüfungs- und Überlegungsfrist zu. In dieser hat er Zeit, um eventuell nicht sofort sichtbare Mängel festzustellen und zu klären, ob und in welchem Umfang er Ansprüche geltend machen will. Das Gesetz hat die Dauer dieser Frist nicht festgelegt. In der Regel wird aber eine Dauer von drei bis sechs Monaten angenommen. Die Länge der Frist hängt aber immer vom Einzelfall ab. Eine verkürzte Frist ist bspw. möglich, wenn der Vermieter bereits vorher weiß, ob und welche Einbehalte er geltend machen will. Während dieser Frist ist die Kautionszahlung nicht fällig, sodass der Mieter die Zahlung nicht fordern kann.

Mietkaution Rückzahlung Musterbrief

Mit unserem kostenlosen Musterschreiben "Mietkaution Rückzahlung" können Sie den Vermieter zur Rückzahlung auffordern. Sollte der Vermieter Ihr Anliegen ablehnen und Sie dann einen yourXpert-Anwalt beauftragen, hilft die Antwort des Vermieters Ihrem yourXpert-Anwalt bei der Bearbeitung.

Gründe für das Einbehalten der Mietkaution

Der Vermieter kann die Mietkaution einbehalten, wenn ihm ein Anspruch gegenüber dem Mieter aus dem Mietverhältnis zusteht. Im Folgenden werden beispielhaft Ansprüche des Vermieters, die zum Einbehalt der Mietkaution berechtigen, aufgezählt:

• Der Vermieter hat einen Anspruch gegen den Mieter auf Ersatz des Schadens, der dadurch entsteht, dass der Mieter die Mietwohnung zu spät zurückgegeben hat.
• Auch Renovierungskosten, die durch nicht zurückgebaute Umbauten des Mieters entstehen, stellen einen solchen Anspruch dar.
• Schäden an der Mietwohnung berechtigen auch die Mietkaution zu verwenden.

Dabei ist die Unterscheidung zwischen Schäden an der Mietwohnung und Schönheitsschäden sehr bedeutend. Schönheitsschäden, die mit den sogenannten "Schönheitsreparaturen" beseitigt werden, sind Gebrauchsspuren, die durch die normale Nutzung der Mietsache entstehen, wie zum Beispiel verblasste Farbe an der Wand. Darunter fallen nicht die Schäden, die nicht mit einer normalen Nutzung erklärt werden können, wie beispielsweise ein abgerissenes Waschbecken.

• Aber auch Schönheitsreparaturen können einen solchen Anspruch begründen, wenn sie im Vertrag wirksam vereinbart worden sind und nicht oder nicht sachgemäß durchgeführt worden sind.
  Eine vorformulierte Vertragsklausel, die den Mieter, der in eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung eingezogen ist, Schönheitsreparaturen ohne einen angemessenen Ausgleich verpflichtet, ist aber immer unwirksam. (Urteil vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16)
• Die ausstehende Nachzahlung der Nebenkosten oder Betriebskosten legitimiert auch zum Einbehalt. Allerdings darf der Vermieter deswegen nicht die gesamte Mietkaution einbehalten. Vielmehr darf er dadurch nur einen gewissen Anteil einbehalten, der sich an möglichen Nachzahlungen aus dem Vorjahr orientiert.

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter erklären und mit Rechnungen belegen muss, in welchem Maße und warum er plant einen gewissen Betrag einzubehalten.

Sonderfälle

Folgend, einige rechtliche Fälle, die häufig im Zusammenhang mit der Mietkaution aufkommen:

• Manche Mieter stellen - je nach Höhe der Kaution - zwei bis drei Monate vor Vertragsende die Mietzahlungen ein. Begründet wird dies damit, dass die Mietkaution bezahlt ist und diese einfach "abgewohnt" werden könnte. Dies widerspricht aber dem Zweck der Mietkaution und ist somit unzulässig (OLG Frankfurt/Main 2 W 10/04 v. 03.03.2004). Dies bedeutet, dass der Mieter die Miete bis zum Vertragsende zahlen muss.
• Beide Vertragsparteien sollten sich bewusst sein, dass eine Mietkaution bei mehreren Mietern immer nur an alle gleichzeitig zurückgegeben werden kann (§ 432 BGB).
• Neben einem Wechsel des Mieters kommt es auch immer wieder vor, dass der Vermieter wechselt, weil die Wohnung oder die gesamte Immobilie übereignet wird. Für diesen Fall hat das Gesetz geregelt, dass der Mietvertrag bestehen bleibt (§ 566 BGB). Viele Mieter machen sich dann Sorgen, wie es um Ihre Mietsicherheit steht, weil Sie diese an den ehemaligen Vermieter geleistet haben. Das Gesetz hat auch diesen Fall geregelt. Nach § 566 a BGB kann der Mieter seine Kaution von dem neuen Vermieter zurückverlangen. Sollte dieser nicht in der Lage sein, die Kaution zurückzugewähren, kann sich der Mieter immer noch an den ehemaligen Vermieter wenden.
• Die Mietkaution steht auch im Mittelpunkt vieler Diskussionen, wenn eine Partei wegen einer Trennung oder Scheidung aus der Wohnung ausgezogen ist. Sind beide Mieter im Mietvertrag aufgeführt, hat die ausziehende Partei weder gegen den Vermieter noch gegen den vormaligen Mitmieter einen Anspruch auf die anteilig gezahlte Kaution. Dies liegt an der Zweckbindung der Kaution, die vor allem den Vermieter schützen soll.

Fazit

Der Ratgeber zeigt, dass die Frage, ob der Vermieter die Kaution einbehalten darf von vielen Faktoren abhängig ist. Mieter und Vermieter sollten stets das Gespräch suchen, um zu ermitteln, was der vermeintliche Grund für das Einbehalten ist. Ob dieses Verhalten des Vermieters rechtmäßig ist, ist davon abhängig, ob ein Anspruch gegen den Mieter besteht. Zum Beispiel ist die Frage, ob eine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen besteht oder wer für einen Schaden aufkommen muss ist nicht immer so leicht zu beantworten. Selbst, wenn Einigkeit über einen Anspruch besteht, ist offen bis wann der Vermieter die Mietkaution zurückgewährt haben sollte. All diese Fragen können eine sehr lange und stressige Auseinandersetzung mit dem Vermieter bedeuten. Vermeiden Sie diese, indem Sie Ihre Mietkaution durch eine*n Anwält*in von yourXpert zurückfordern lassen