Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten

Im Kaufvertrag wird vereinbart, wann der Verkäufer die Immobilie an den Käufer zu übergeben hat. Üblicherweise gehen mit der Übergabe des Besitzes auch Nutzen und Lasten auf den Käufer über, wenn nichts anderes vereinbart ist.¹ Lasten sind Leistungspflichten privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Natur, die den Eigentümer als solchen treffen. Zu den Lasten gehört auch die jährlich anfallende Grundsteuer.² Der Tag der Besitzübergabe ist daher der Abrechnungsstichtag zwischen Verkäufer und Käufer (Tag des wirtschaftlichen Übergangs). Regelmäßig wird die Besitzübergabe erst nach der Kaufpreiszahlung erfolgen. Auf diese Weise wird der Verkäufer dagegen abgesichert, dass der Käufer die Wohnung oder das Haus schon bewohnt, aber nicht zahlen kann. Kommt eine Besitzübergabe nicht in Betracht, weil die Immobilie in vermietetem Zustand verkauft wird, ist in der Regel der Tag der Kaufpreiszahlung zugleich der Tag des wirtschaftlichen Übergangs. Die gesetzliche Regelung in § 446 Satz 2 BGB entspricht hinsichtlich der laufenden Lasten regelmäßig auch dem Interesse von Verkäufer und Käufer am besten, weil der Käufer nicht erwarten kann, das Objekt nutzen und darüber verfügen zu können, aber der Verkäufer die Lasten tragen soll. Deshalb trägt der Käufer für die Nutzung der Immobilie zum Ausgleich die Lasten der Sache.³ Weil der Verkäufer die Grundsteuer an die Gemeinde zahlt, er im Innenverhältnis aber nicht zur Leistung verpflichtet ist, kann er vom Käufer gemäß § 446 Satz 2 BGB Ersatz verlangen.

Grundsteuerschuldner ist der jeweilige Eigentümer am 1. Januar

Mit der schuldrechtlichen Auferlegung der Grundsteuerlast im Kaufvertrag wird der Grundstückskäufer aber nicht zugleich auch der steuerrechtliche Abgabenschuldner gegenüber der Gemeinde, weil ein Eigentumswechsel im laufenden Jahr im GrStG nicht vorgesehen ist. Der zivilrechtliche, sich aus § 446 Satz 2 BGB oder aus dem Kaufvertrag ergebende Stichtag ist ein anderer als der steuerrechtliche Stichtag, der sich aus § 22 BewG und § 17 GrStG ergibt. Die Lastenregelung aus § 446 Satz  2 BGB gilt allein im Verhältnis Verkäufer/Käufer. Drittbeziehungen bleiben davon unberührt. Wer im Außenverhältnis leistungspflichtig ist, richtet sich somit allein nach den insoweit einschlägigen Vorschriften, hier nach dem GrStG. Der Eigentumsübergang wird danach erst zum 1. Januar des dem Kaufvertrag folgenden Jahres steuerrechtlich wirksam. Wer am 1. Januar des Jahres Grundstückseigentümer ist, wird gemäß § 9 Abs. 1 GrStG zum vollen Jahresbetrag herangezogen.⁴