Мы строили дом в 2023–2024 годах. В целом сложно что-то сказать «в общем», потому что у всех разные ситуации — лучше задавайте конкретные вопросы, с удовольствием отвечу.

Но если кратко по основным моментам. Во-первых, большой плюс, что у вас уже есть своя квартира. Это реально снимает огромное давление: можно спокойно строить, планировать и не спешить с переездом. Задержки почти неизбежны — на месяц, два, три, а то и год, это нормально.

Первый и самый важный вопрос — строить с фирмой или самостоятельно искать подрядчиков. Если бы я сейчас строил второй дом, то, скорее всего, искал бы отдельных подрядчиков сам и нанял строительного контроллера (Bauleiter / Baucontroller), который в этом разбирается. Так, вероятно, можно сэкономить.

Но если вы строите первый раз, как мы тогда, я всё-таки советую фирму. Нюансов настолько много, что всё учесть самостоятельно почти нереально.

Потом надо выбрать строительную фирму, смотрите по отзывам, у многих фирм есть Musterhaus, и обязательно очень внимательно читать договор: что входит, что не входит, какие условия. В интернете есть Bau-эксперты, которые могут проверить договор и указать на подводные камни. Это действительно важно — лучше потратить деньги на экспертизу заранее, чем потом «кусать локти» после подписания.

Дальше будет смета и Bau-Nebenkosten. Сразу прибавляйте минимум 50% к общей сумме — почти гарантированно выйдет дороже, особенно Erdarbeiten, у нас например +25 тыс. еще вышло. И очень важно постараться взять эту сумму полностью в банке сразу. У нас получилось так, что кредит закончился, а дом ещё не был достроен. Пришлось бы делать Nachfinanzierung, а это сложнее, чем заложить всё сразу. Нам просто повезло, что помогли родители — иначе было бы очень тяжело.

Вопрос финансирования тоже очень важен. Советую обращаться к независимому финанс-бератору — он сможет подобрать ипотеку сразу по нескольким банкам и часто на более выгодных условиях. Но параллельно многие советуют (и мы тоже такое читали) обязательно сходить и в местную Sparkasse. Бывает, что именно они «каким-то чудесным образом» предлагают более низкие проценты — такие истории реально встречаются.

Когда начинается стройка, нужно обязательно регулярно, а лучше каждый день, приезжать на стройплощадку. Даже если у вас есть Bauleiter от строительной фирмы и независимый Bauleiter/Bauконтроллер, всё равно нужно смотреть самому. Я был очень далёк от строительства, но даже без опыта можно заметить очевидные вещи: кривые стены, странные отверстия, что-то расположено не там, где планировалось.

Пример из нашего опыта: у нас вывод коммуникаций (Mehrspartenanschluss) был смещён примерно на 50 см и в итоге оказался бы прямо перед входной дверью в HWR. Хорошо, что мы это вовремя заметили — тогда ещё можно было всё исправить. Но из-за этого пришлось снова долбить уже залитый фундамент, что, конечно, совсем не идеально.

Вообще, у всех по-разному, но у нас часто было ощущение, что Bauleiter есть, а решать всё равно приходится самим. Я даже шутил жене: «Зачем нам Bauleiter, если я сам Bauleiter». Часто приходилось напрямую созваниваться с подрядчиками, договариваться, где можно поставить машину, когда нужно временно перекрыть улицу (тоже кстати стоило у нас 1000€) и решать массу других мелких, но важных организационных вопросов.

Всё это возможно даже параллельно с работой, но нужно понимать — это стресс. Никто не говорит, что строить легко, но это реально.

И ещё важный момент, о котором мы тогда не знали: Malerarbeiten в Германии почти никогда не входят в общую стройку. Это не только покраска стен, но и поклейка обоев, потолки и даже шпаклёвка. Нам за это насчитали почти 15 000 €, а к концу стройки денег уже не осталось, поэтому в итоге всё делали сами.

В целом хочу сказать, что я считаю, нам повезло. Каких-то серьёзных ошибок у нас не было. В интернете, конечно, много историй с большими проблемами и фатальными ошибками, но точно так же много и примеров, где всё прошло хорошо. На мой взгляд, ключевое — это правильный выбор строительной фирмы и постоянный контроль всего процесса стройки.

Отдельно стоит помнить и про наружные работы — терраса, забор, благоустройство участка и т.д. Но это уже в первую очередь вопрос денег. Это как раз то, что можно спокойно делать постепенно, уже живя в доме, когда никто не торопит и не мешает. Это, условно говоря, второй этап.

Если бы меня сейчас спросили, жалею ли я о стройке, я бы всё-таки ответил — нет, не жалею. Свой дом, особенно в Германии, на мой взгляд, во многом даже необходимость, в том числе из-за соседей. Постоянно кому-то что-то мешает, то одно не так, то другое — с этим многие сталкиваются. У нас, к счастью, не было совсем уж жутких историй, но всё равно знакомо.

Вы также писали, что вы уже немолодая пара — и тут у нас есть очень наглядный пример. Недалеко от нас, прямо напротив детской площадки долгое время был пустующий участок, и я даже не знал, что он под застройку. А потом в один момент начали строить дом. Сейчас там живёт возрастная пара: они построили небольшой бунгало, всё очень аккуратно и продуманно — карпорт, теплица, цветы, ухоженный участок. Мы часто ходим на детскую площадку и каждый раз, честно говоря, приятно наблюдать эту картинку — такая тихая, спокойная идиллия для жизни в возрасте, без лишнего стресса и конфликтов с соседями или Vermieter.

Ещё один момент, о котором хочу сказать отдельно, — это то, что меня реально бесило во время стройки и, если честно, бесит до сих пор. Это полный пофигизм и отсутствие какого-либо нормального Beratung и советов со стороны специалистов по отдельным работам.

Пример — электрика. По договору в стройку входил минимальный набор: условно по три розетки в комнате, пара выключателей и выводы под люстры. Потом у нас был термин с электриком, где мы обсуждали, где именно всё это будет располагаться, и, естественно, добавляли дополнительные розетки, потому что входил только минимуму. В итоге почти в каждой комнате мы добавили ещё по 2–3 розетки, как и советуют.

Но сам процесс общения выглядел так: электрик сидел с каменным лицом и абсолютно ничего не советовал. Понятно, что всё зависит от конкретного человека, но таких ситуаций у нас было несколько. Вот думается: ты же электрик, ты знаешь, как лучше, ты уже видел десятки домов, а мы строим первый раз. Подскажи, где лучше делать, где лучше предусмотреть. В ответ максимум: «Ну, можно здесь». Или: «Можно и тут». И всё.

Ещё пример с видеонаблюдением. Мы сразу сказали, что хотим камеры. Говорит хорошо, сделали выводы — но обычный электрический кабель. То есть камера будет с питанием, а картинку передавать по Wi-Fi. Уже позже, когда я начал разбираться в моделях камер, выяснилось, что гораздо надёжнее сразу прокладывать дата-кабель (PoE), который передаёт и питание, и изображение. В старом доме это ещё можно понять — никто не хочет снова всё долбить. Но когда дом новый, можно же сразу заложить это на будущее. Но опять же — никто ничего не подсказал. Я тогда просто об этом не знал, а сейчас реально жалею, что мы не сделали это сразу.

И таких ситуаций было несколько, про покупку кухни можно вообще отдельную книгу писать😀 Поэтому, да, нужно заранее читать, смотреть, думать, максимально готовиться. Но честно — всех нюансов всё равно не угадаешь.

Если по ходу стройки у вас будут возникать какие-то конкретные вопросы по отдельным этапам, можете писать — с удовольствием поделюсь тем, что мы уже прошли.