На странице министерства финансов я нашла следующее

В руководстве министерства финансов А 249.х, на самом деле, нет понятия сдаётся или нет. Тут Вы правы. Но принципиальное то, что А 249.х оценивает только Grundsteuerwert. И у Вас чёткая картинка из текста: если объект юридически и оценочно является ZFH, он НЕ может быть Mietwohngrundstück.

И вот тут и включается логика у FA с подменой понятий:

Grundsteuer определяется по A 249.x, аренда НЕ имеет значения.

AfA-Bemessungsgrundlage (Einkommensteuer) - определяется по экономической Zuordnung, где именно аренда имеет значение. Объект, который используется для получения дохода от аренды - функционально Mietwohngrundstück, а не оценочно.

Тип здания и право на AfA - разные вещи. Если ZFH / EFH это только самопользование, то AfA быть не может. FA руководствуется не типом здания, а режимом использования.

EFH в аренду = AfA. ZFH - одна квартира проживаешь сам, вторая аренда = частичная AfA. ZFH, обе квартиры сданы полная AfA.

Реальная причина уменьшение AfA это не ответ FA "Потому что Вы сдаёте", а потому что "Для объекта, используемого как арендный, мы применяем другую Bewertungsmethodik для Aufteilung Boden / Gebäude". Oни не отрицают, что объект ZFH по A 249.x, но для AfA берут Bewertung, типичную для Mietobjekte. И сокращают это до "… lt. Mitteilung des für den Grundsteuerwert zuständigen Finanzamts … Mietwohngrundstück"

Юридически выглядит криво, но когда у FA болела об этом голова?

Плюс, к примеру, если человек жил в доме сам, получил Berechnung der Grundsteuer. А потом сам переехал, а дом сдал в аренду. Разве Grundsteuer от этого меняется?

Хороший пример, чтобы Вы ещё раз поняли.

Нет. Не меняется. Потому что Grundsteuerwert зависит от объекта, а не от использования. И ещё раз доказывает, что Mietwohngrundstück в Grundsteuer не приравнивается к Mietobjekt в AfA.

Фацит. Вы читаете руководство правильно. Ваш объект, вероятнее всего, оценочно ZFH. Но но для AfA его трактуют в FA как арендный объект и применяют менее выгодную Aufteilung Boden/Gebäude, а в переписке это называют Mietwohngrundstück, хотя по A 249.x это спорно.