Нужна очень веская причина для отказа.

Машенька, я бы с удовольствием сдала квартиру именно тебе. Я знаю тебя как человека порядочного, чистоплотного и ответственного. Но со временем у нас возникнет какой-то вопрос, который волей неволей станет конфликтным. При этом я уверена, что это будет такая мелочь, из-за которой ни ты, ни я сегодня бы даже не задумались. Но в договорных отношениях эта мелочь станет показателем того, что один из нас переоценит другого со своей стороны. Мы оба будем готовы уступить ради сохранения дружбы, но осадок останется. Потому что каждый будет считать себя правым в данном вопросе.
Я очень дорожу дружбой с тобой и мне не хочется, чтобы наша дружба закончилась именно после того, что осадочек будет постоянно в голове. Ты мне дороже этих мелких недопониманий. Если тебе негде жить, заходи и живи бесплатно до тех пор, пока не найдёшь желаемое.
Я много раз использовал подобную схему в отношениях со знакомыми, набивавшимися мне в друзья. Из 10 человек все 10 этот спитч принимали, соглашались и …. больше я их никогда не видел. Ни разу не пожалел об этом. Если индеец не понимает, это не проблема Шерифа.