> Может вообще договор быть заключен между одним человеком и фермитером на проживание там семьи.

Может, но вдруг приходит час Х и тот, кто заключал договор, вдруг становится внезапно смертен. У "фермитера" есть все права всю семью выкинуть на улицу, т.к с ними он никаких "договоров" не заключал, т.к они нигде ничего не подписывали. Конечно, чаще всего, будет составлен новый договор с теми, кто проживает, т.к они "eintrittsberechtigten Personen" (особенно, если официально "женаты"), но не факт что по той же цене например. Ну или вариант - муж загулял и решил бросить квартиру и расторгнуть договор, но тут куча подводных камней, т.к вдруг жене удастся доказать, что она не верблюд и он "за двоих" подписывал?. ;)

> О каких паях вы речь ведете О каких таких правах на квартиру вы речь ведете?

О договоре между Vermieter/Mieter. Кто "подписал", тот и договорился и против того действуют все законы для/против Vermieter/Mieter. Все остальные, кто не "договаривался", просто проживают и на них платят часть от Nebenkosten на общих основаниях. Мужи/жёны в зависимости от ситуации будут доказывать, что они не верблюд.

> Но оьязанность там жить разве есть?

Перечитал ещё раз пару законов - прямого закона, обязывающего проживать, как бы нет (хотя помнилось, что что-то в этом направлении было, хотя и не напрямую, но не могу найти), но я не зря на Satzung Wоhnbau/genosschenschaft указал, т.к там часто этот пункт встречается, чтоб квартиры не пустовали при общей проблемы жилищных квадратных метров в стране. Т.е снимаешь - прописывайся, а живёшь ты там или нет нас уже не волнует. Ну а если прописался, то добро пожаловать в BMG и выбирать что это у тебя за вид квартиры.

> В митфертраге может стоять подпись обоих родителей, может только одного.

Хммм, может, но всё-таки лучше когда их много - https://www.mietrecht.org/mietvertrag/mietvertrag-nicht-vo...

> Детей в митфетраг не вписывают

Хмм, а можно вполне это делать - https://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/m1/minderjaehr... - таким образом некоторые квартиры из поколения в поколение переходят, даже если "все умерли" ну или уехали в другие места. При хорошем раскладе даже с ценами от 19хх года... Из минусов - те, кто подписал, обязаны платить за квартиру, даже если "пайщики" не платят, т.к долг у них перед Vermieter будет общий :)

> муж остаётся в исходной, в митрефтраге стоят оба и никто сьехавшего из митфертрага не выкидывает и никаких санкций не предпринимает

И тут муж вдруг перестаёт платить, жгёт тепло на все 1000%, убивает всю квартиру на всю Kaution+ и не имеет ничего за душой, а у жены есть свой свечной заводик... погугли этот интересный момент. Как минимум 3-4 месяца оплатить придётся.

> Родители сьезжают, выписываются (вернее, прописываются по новому адресу, автоматом выписываются из этого) сын остаётся, прописанный, договор аренды как был так и остается на родителей. Это невозможно?

Если в договое или в сопровождающих его документах их фирмы-владельца нет ничего спорного на этот счёт, то возможно. Если же есть, то сын вылетает через X из-за нарушеня договора его родителями. В твоём случае самое простое - спросить у владельца можно или нет. Делов то :)