Вопрос в другом: это всегда так, что такие квартиры дешевы и в изобилии, а приличной вторички для собственного проживания в среднем ценовом диапазоне не найти?

Конечно, заселёнеых квартир больше, чем пустых. Пустую квартиру тут держать накладно, большие расходы, каждый месяц хаусгельд из своего кармана платить. И логично, что они дешевле, т.к. ограничены возможности использования такой квартиры (сам не вьедешь, по современным расценкам не сдашь).

Если квартира сдана бессрочно, можно ли договориться с жильцом, чтобы за год поискал новую или это очень индивидуально и, как правило, трудно?

На этот вопрос вам никто не сможет ответить, удасться ли вам договориться и именно с этим жильцом или нет. Кто-то легко сьезжает и сам, даже будучи инвалидом, а кого-то запахаешься годами через суд выселять, а может и вообще не удасться выселить. Да, это очень индивидуально.

Есть более или менее подходящие квартиры, куда жильцы либо только въехали, либо живут уже годами (чуть не с заселения домов 1996 г. постройки). С какими проще договориться?

У митеров давно живущих прав больше, по крайней мере, кюндигунгсфрист у них дольше. Да и через суд или просто уговорить выехать людей, если они прожили в этой квартире с полвека, практически всю свою сознательную жизнь... Они к этой квартире больше пртвязаны, чем тот, кто год назад как сюда вьехал. Но это чисто теория вероятности, всё индивидуально.

Ещё обращайте внимания на детали в тексте обьявления. Иногда бывает указано, в квартирах от Воновии, например, такое бывает, что митер имеет пожизненное право проживания или особую защиту от кюндигунга, 10 лет, например, кюндигунгсшутц. Т.е. это даже и без прописанного в грундбухе вон-/нисбраухрехта

Иногда пишут размыто, что "квартира фермитет, освобождение по договорённости". А иногда написано, что исключительно как капиталанлаге.

Смотрите на фотки, по ним иногда можно получить представление кто там живёт (инвалид - в коридоре стоит ролятор или приспособления для помощи залазить в ванную и т.п. Или же многодетная семья, малые дети, коляска, кроватки детские в 2 яруса. Или там живет одинокий молодой человек, а может ещё и программист-компьютерщик (по одежде в коридоре гардеробе, компы, мониторов по 3 штуки, к одному компу, музыкальный центр, плэйстейшен и т.д. и т.п.

Или пожилой человек или пожилая дама - даже компа нет, книжки на полках, журналы на столике, кружевные салфеточки-скатёрки, декор 60-х.

Ну и исходя из всего этого пытайтесь оценить шансы выселить митера.