нп

Всем спасибо за мнения и интересные идеи!

Крайние вести с полей:

Арендует испанская семья. Отец - инженер по нетленному проекту Штутгарт якобы 21, жена - на дому маникюрит и тп. Дети учатся в разных школах поблизости.

Южная кровь и то, что увидели/услышали при знакомстве вчера фактически зацементировали уверенность, что не будет с ними проблем в случае возможного выселения.

Не знаю, насколько юридически действенно, но решили обоюдно подписать бумагу, что обе стороны не против, что испанцы ещё (и, предварительно, только) 3 года будут там жить.

В случае изменения планов - предупреждаем за полгода (нам в виду аренды свыше 5 лет этот срок так и так по закону "светит").

Они ещё дополнительно подписывают с продавцом увеличение аренды с 990 до 1190 кальт с 01.01.

С продавцом за 7 лет лишь 3 или 4 раза виделись по необходимости что-то починить или заменить, мелочёвку инженер сам делает.

Понимаю, что может быть всякое, но НЕ ВЕРИМ, что эти эмоциональные люди могут вынашивать холодные долгосрочные планы кинуть нас.

Тем более, с их стороны, в случае раннего завершения работы по проекту, возможен переезд ранее 3 лет из-за смены работы-проекта главы семейства.

Перепланировку неубитого предлагаю пока оставить в стороне и вернуться к главному вопросу пока не поздно: брать иль не брать медведя?

Наш расклад:

мне 42, жене 35, девчонкам по 7.

Жить есть где, в случае осложнений невозможность (или задержка) выселения проблемой не станет.

Но хотелось бы в будущем переехать ближе к Штутгарту, в зону пешей досягаемости S-Bahnа и ближе к моей работе.

Работаем на текущих местах более 5 лет.

Меня всё устраивает, кроме 50 км до работы в одну сторону (но примерно наполовину рабочих дней могу и работаю из дома).

В перспективе жена хочет сменить работу, ближе к Штутгарту больше вариантов, но остаться в любом случае думаем в Швабии. Сейчас же она работает прямо в городке, где живём.

Есть запас кредитоспособности и свободные деньги.

Часть денег успешно инвестирована, вторую для разделения рисков и использования банковского дешёвого плеча решили вложить в "плесневелку".

Напросился комбинированный вариант, вроде найденного: чтобы и как вложение капитала окупался, и в перспективе сами могли бы жить.

У квартиры в 107 кв. м. со своеобразной планировкой квадратов есть плюсы:

- дом находится в горячо любимом и красивом Эсслингене, на окраине старого города, до S-Bahn 15 минут пешком. До моей работы станет лишь "велосипедных" 10 км.

- огромный гараж в 32 квадрата 4х метровой высоты.

- большие подвальные площади в 28 квадратов: 2 комнаты в кафеле, которые ранее использовались как душевая и сауна (в перспективе можно сделать гостевую).

- дополнительные 9 квадратов подвала под гаражом.

- энергетическая эффективность 92,7.

- ухоженное состояние дома, газовое отопление, дешевое администрирование, пластиковые окна.

- судя по протоколам дружные соседи.

- дешевле среднего по рынку цена (ок. 3400, если 25 на гараж "откинуть" при коридоре средних цен в городе по иммоскауту на сегодня 2,8-4,4)

и минусы:

- своеобразная планировка.

- дом торцом выходит на довольно крупную улицу, на которой город правда собирается ввести 30 км ограничение.

- нет балкона, участка.

- нет лифта при расположении на 1. Obergeschoss.

Финансы.

Кредит берём на 10 лет (0,84% без Sondertilgung): почти 100% цены, 388,5 тыс, ок. 39 тыс. ЕК.

81 тысяч будет залог на квартире, в которой проживаем, остаток повиснет на покупаемой.

956 ежемесячно

По предварительному рассчёту (без учёта ремонта и простоя, которые пока не предвидятся) должно больше 1000 прихода в год после налогов плюс 8,3-8,4 тыс погашение тела кредита.

Оценочные стоимости банков: текущей квартиры ок. 170, покупаемой ок. 400.

Через 10 лет остаток долга будет ок. 300.

На капитальный ремонт (если сами заезжать будем) планируем ок. 50.

Мысли таковы:

- пусть работают деньги банка по цене значительно ниже инфляции.

- при сравнительно небольшом вложении собственных денег будет выплачиваться квартира в востребованном городе.

- через 10 лет выплатим с лихвой залог квартиры, в которой сейчас живём, появится дополнительная гибкость.

- через 2,5 года закроем остаток кредита по квартире, в которой живём, накопим денег на ремонт и можем переехать в покупаемую. Сдавать в аренду текущую сможем за ок. 700 кальт.

- если изменятся приоритеты, то вполне сможем продолжить сдавать покупаемую или даже обе.

Сами гибки, без завышенных запросов, поэтому морально готовы к изменениям планов, если жизнь вдруг располагать по-иному начнёт..

Интересно мнение форумчан, как бы вы на нашем месте поступили бы в нашей ситуации, исходя из сегодняшний реалий, если можно аргументированно?

Есть ли в чём-то ошибочные оценки, наивность/неопытность?

Спасибо заранее всем откликнувшимся!

Ежели вдруг недостаточно вводных - готов пополнить, чтобы не гадали )

PS

вариант кидка испанцев с нашей стороны, плиз, не предлагать, не хотим портить карму.

цены на альтернативные и хорошие варианты в городе заметно выше (на несколько сотен тысяч, так что затраты на покупка+ремонт не выглядят неразумными)