прибыль высчитываю так, чтобы вы могли сравнить с вашей ситуацией: (Kaltmiete - nicht umlagefähige Kosten - Rücklage)×12 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)Получается 3,5-4,2%.

Базилио, спешу вас расстроить. Неверно считаете. Сейчас объясню.

Номинальная доходность = (Kaltmiete - nicht umlagefähige Kosten - Rücklage) × 12 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) + (оценочная стоимость сегодня - оценочная стоимость год назад) / оценочная стоимость год назад. (1)

Реальная доходность = (1 + номинальная доходность) / (1 + инфляция) - 1 (2)

В оценочную стоимость входят затраты на продажу. Если жилье выплачивается за счёт кредита, то учитывается только собственный капитал, данные по обслуживанию кредита, возврат налога и тп. Данные по инфляции лучше брать помесячно. Все значения в "разах", а не процентах. Пересчитать несложно.

Та же история с акциями. Нужно учитывать не только сопутствующие расходы на покупку, продажу, управление, но и налоги. Добавляем дивиденды. Другими словами формула (1) будет отличаться, а формула (2) останется той же.