почему банкам выгодно давать деньги себе в убыток если инфляция выше ставки кредита?Откуда берут деньги для компенсации банкам ЕЦБ и так далее?

Так просто на этот вопрос ответить не получится. Это та самая часть экономики, которою Санта называет портянкой и простыней. Но которая и является основанием всех процессов в экономике.

ЕЦБ определяет ставку рефинансирования или процент под который выдают деньги коммерческим банкам. Эти же банки могут привлекать средства населения, но разумеется процент по вкладам будет привязан к ставке ЕЦБ. В свою очередь коммерческие банки выдают деньги под несколько больший процент. Не использовать эти деньги банк не может. Существует возможность либо выдавать кредиты, либо вкладывать в какие-либо проекты, акции, и т.п. Кредиты являются низкорисковыми операциями. В них четко прописаны условия и сроки. Банк делает предположения об изменении ситуации на рынке и закладывает возможные риски в процентную ставку. И тут (вуаля) возникает вопрос как считать и на какие базовые индикаторы опираться.

Тема эта о недвижимости, на ее примере и расскажу. Если заемщик имеет работу, накопления (айгенкапитал), недвижимость, исправно платил ранее, то это уменьшает риск невозврата и снижает процентную ставку (шуфа, кредитная история). Если ситуация на рынке стабильна, то можно примерно посчитать инфляцию. Тут становится интересней. Чем дальше сроки погашения, тем меньше можно сказать о будущем и тем больше риск непредвиденных ситуаций, что отражается на ставке по кредиту. Т.е. короткие кредиты всегда дешевле длинных для заемщика. Если же на рынке высокая волатильность, вероятность инфляции или нестабильной ситуации в экономике, то и ставки по кредиту вырастут.

Банк зарабатывает не на росте (или падении) цены недвижимости, а на марже получаемой с суммы кредита. Причем основные выплаты банку идут в первой декаде кредита (где оплачиваются основные проценты по кредиту) и риски для банка падают с уменьшением тела кредита (вспоминаем почему длинные кредиты дороже). В случае неплатежеспособности заемщика, банк свою долю уже получил, а остаток можно в случае проблем получить за счет продажи недвижимости.

Почему банк не вкладывает в акции, фонды, недвижимость сам? Во-первых, некоторые банки вкладывают. Во вторых это рискованно. И в третьих свою долю в качестве посредника банк возьмет всегда.

Теперь зная все это можно легко понять изменения по иммобилиенкредитам за последний год. Точнее точки 1 и 2.

По графикам можно определить оценку банков состояния рынка недвижимости и вероятность "лопания пузыря".

Про компенсацию ничего сказать не могу. Непонятно о какой компенсации и кому идет речь.