"Никакой жилец в здравом рвссудке не будет заключать с новым собственником новый договор. Такой договор все равно признают недействительным. Покупатель сданной в аренду жилой недвижимости обязан перенять старый договор."

Нет такой обязанности у нового хозяина квартиры. Есть обязанности - соблюдать статьи закона. А он их - будет соблюдать, права жильца гарантированные законом - нарушены не будут.

Делается просто: в первый или второй месяц владения - новый хозяин квартиры либо говорит жильцу устно, либо посылает ему заказное письмо с уведомлением о вручении, что хочет заключить с ним новый договор, от своего имени, в связи с "существенными изменениями" (см. закон о договорном праве). Смена владельца квартиры - это как раз и есть существенное изменение.

По закону - жилец не имеет права отказывать хозяину в этом.

И, кстати, нет никакой обязанности нового хозяина - делать с жильцом бессрочный договор.