а в связи с какими факторами цена в будущем может уйти вниз?

Фактор спроса и фактор предложения.

в начале строительства платишь меньше, более высокие риски

Какие риски могут иметь место быть в Германии?

Вообще, ваши вопросы в контексте страны ни о чём.

Хотите узнать как обстоят дела? Находите квартиру в стадии планировки или котлована, узнаёте цену. Потом смотрите на цену уже готовой квартиры, желательно в том же районе. Сраниваете. Делаете выводы.

Реальная история.

Один застройщик продал все квартиры (6 этажей, 2 подъезда - это значит 2 дома по здешним меркам, подвал, подземный гараж, своя открытая парковка) за 2 дня. Уже на стадии строительства, задолго до сдачи объекта цены варосли процентов на 30. После окончания строительства в среднем они стали примерно в 2 раза дороже.

Другой застройщик пару лет спустя не смог продать все квартиры к моменту сдачи дома. Оставшиеся квартиры пришлось продавать со скидкой (размер скидки не знаю). Очень сомневаюсь, что после сдачи объекта стоимость квартир выросла.

Понимаете суть?