Mängelrechte bei einer gebrauchten Immobilie

Beim Kauf von gebrauchten Immobilien wird in der Regel ein Gewährleistungsausschluss vereinbart.

Das heißt, die Immobilie wird „gekauft wie gesehen“ und der Immobilienkäufer kann im Nachhinein in der

Regel keinen Schadensersatz oder Reparaturen wegen möglicher Mängel mehr fordern. „Käufer können trotz vereinbartem

Gewährleistungsausschluss daher nur zurücktreten, wenn Ihnen der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder für die

Beschaffenheit eine Garantie im Vertrag übernommen hat“, sagt Rechtsexperte Frischhut.
Der Gewährleistungsausschluss umfasst in der Regel:

• Sachmängel, wie zum Beispiel Feuchtigkeitsschäden oder eine fehlende Baugenehmigung.
• Rechtsmängel. Das kann laut Bundesgerichtshof etwa sein, wenn für eine Wohnung eine Mietpreisbindung besteht, weil sie mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde (BGH, Az.: V ZR 165/17)

ACHTUNG

Werden im notariellen Kaufvertrag nur Sachmängel ausgeschlossen, so hat der Immobilienkäufer in der Regel zumindest noch bei Rechtsmängeln ein Gewährleistungsrecht (BGH, Az.: V ZR 165/17).

Arglistige Täuschung (§ 123 BGB) liegt laut Rechtsanwalt Ostfalk vor, wenn dem Verkäufer ein Mangel bereits bekannt war und er davon ausgehen musste, dass er auch für den Käufer relevant ist –

er ihn aber trotzdem nicht darüber informiert. Hierbei gibt es eine Besonderheit der Verjährung:

• Mängelrechte – sofern nicht vertraglich ausgeschlossen – verjähren innerhalb von fünf Jahren ab Übergabe der Immobilie.
• Bei Arglist verjähren die Ansprüche erst innerhalb von drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist oder der Käufer Kenntnis von dem Mangel erlangt hat (§ 438 Abs. 3 BGB).
• Das heißt: „Die drei Jahre beginnen erst ab Kenntnis des Mangels zu laufen“, so Ostfalk.

Problematisch bei Arglist ist jedoch, dass der Käufer diese dem Verkäufer erst einmal beweisen müsste – und das ist schwierig. „

Der Käufer muss dann über Indizien Rückschlüsse auf das Wissen des Verkäufers treffen. Nur wenn die Faktoren offensichtlich sind, kann man unterstellen, dass er davon wusste“, sagt Rechtsexperte Ostfalk.