В далёком 2010-м году на мировые экраны вышел сиквел легендарного фильма „ Wall Street“ с Майклом Дугласом в главной роли.

Тогда же, в одной из тем тут на сайте, я по доброте душевной порекомендовал лично Жене и еже с ней посмотреть эту вторую часть фильма, чтобы иметь представление о том, что может произойти, когда „кухарка начинает управлять государством“: в фильме мама главного героя, по профессии медсестра, серьёзно занялась скупкой/продажей недвиги на растущем рынке. Закончила…естественно, как пушкинская бабка из “Золотой рыбки”, то бишь, вернулась в больницу ставить капельницы.

Теперь по теме.

Насколько мне позволяет судить здравый смысл и опираясь на исторические факты, в просак со спекуляциями/вложением денег любого рода попадают в первую очередь частники и мелкие “инвесторы”. Крупные актёры тоже могут пострадать, но у них всегда найдётса рычаг, переложить энную часть “убытков” на простых людей.

Примерно 45% сдаваемых в наём квартир в немецких городах с населением от 500 тысяч и выше находится в руках частных лиц. Соответственно вся эта тема с “Mietendeckelung” ударит конечно в первую очередъ по ним .

"А что с лоббистами и крупными актёрами?" - спросите Вы. Тут писали, что они, какбэ будут против. Ну и что. А тут верховенство закона и всеобщее послушание. Мирный атом запретили, санкции (Россия, Иран И т.д.) по бизнесу бъют неслабо и никакое лобби не помогло. И с недвигой то же самое будет. Незаконченные проекты доведут до конца (в лучшем случае), модернизацию/санирование заморозят/остановят и тупо свалят на другие рынки, например в Бранаденбург в случае с Берлином. Там ещё тоже много непаханной земли и есть, на чём заработать. Фрагментация рынка снизится, частники ломанутся продавать обьeкты.

Продажа:

Особенно при продаже относительно нового жилья в качестве “Rendite”-Обьeкта цены в связи с намечающейся фиксацией арендной платы будут падать не по-детски. Я так представляю, при скачке с 10 Евронов за квадрат на 8, цена самого обьекта при продаже упадёт минимум на 15-20%. А то и больше, потому что новыми покупателями будут учтены дополнительные риски в связи с планируемым по закону пятилетним сроком на “Mietdeckelung” (т.е., что потом, никто не знает).

Изменить статус обьeкта из "сдаваемого" в "обьekт для собственного пользования" тоже врядли получится - лазейка известная, её закроют (частично уже закрыли в некоторых регионах).

Финансирование /банки:

Когда-то давно, наверное когда Женечка приобрела свою первую квартиру, я работал в кредитном отделе одной шпаркассы. Насколько я знаю, метод ы оценки недвиги за все эти годы практически не поменялись. Т.е. основным фактором, влияющим на оценочную стоимость предполагаемой к сдаче квартиры, остаются “Mieteinnahmen". Stichwort: "Ertragswertverfahren". Гугл в помощь.

Если недвига профинансирована слишком большим плечём (например от 70-80% оценочной стоимости) и в ближайшие годы, т.е. во время действия “Mietdeckelung”, необходимо будет делать "Anschlussfinanzierung”, то владелец конечно попадёт на деньги, возможно неслабые (тут куча факторов, например общая межбанковская ставка рефинасирования, наличие/отсутствие других объeктов, перекрывающих убытки, пр.)

В плане юридическом всё не так печально, т.е. банки врядли что-то смогут предьявить по текущим кредитным договорам лишь по причине того, что поменялось законодательство, касаемое арендной платы. Т.е, до тех пор, пока исправно будет выплачиваться кредит, банк никого трогать не будет. То, что владелец делает это себе в убыток…ну тут ничего личного, медсестра инвЭстор сам себе злой Буратино.

П.С. Желаю всем успехов в инвестиционных проектах любого рода.

Всё написанное выше имхо, пост написал в единичном экземпляре, просто как-раз пинаю балду в офисе. В полемику вступать не буду соффсем.

П.П.С.:

Накоплений, акций, золота, недвиги нет. Живу в арендованной квартире от зарплаты до зарплаты. Много лет работаю аналитиком рисков в одном из системных банков. Голова не болит, либидо в порядке, сплю крепко.