А кто-нибудь знает точно, можно ли оформив кредит на себя ( первый кредит на 10 лет) - сразу у нотара переписать дом на сына?

Да можно сразу сына записать в ГБ.

Банку это пофиг, по сути. Пока бонитэт подписавшихся под кредитом и ликвидность объекта банкиров устраивает - им пофиг. Они в любом случае глёйбигеры первого ранга, а чей именно дом по ГБ, заемщиков или кого-то еще, им обычно пофиг.

Но тогда возникает вопрос о текущей цене недвиги. Можно попасть на schenkungssteuer.

Или же есть какой-то закон ( вроде что в течении 10 лет нельзя продаватьили переписывать дом на кого-то) что бы избежать спекулятивного налога?

Есть и такое, но не думаю, что вам стоит как-то принимать во внимание проблему спекулятивного налога. Этот налог платится с разницы покупки и продажи.

Вы сейчас покупаете приблизительно на пике стоимости. Вряд ли в случае продажи разница будет настолько положительно большой, чтоб спекулятивный налог был какой-то проблемой.

Для дарственной, если вы хотите подарить сыну дом - там будет другой налог действовать, уже упомянутый schenkungssteuer