Вероятно Гевискон покупает такие объекты, которые так быстро растут в цене, что уже через год-два он может брать новый кредит под этот рост.

И так до бесконечности. Своего рода экономический вечный двигатель...

Это совсем не так. Моя модель вообще не учитывает рост капитализации недвиги, хотя она конечно есть.

Взять банковский кредит выше 50-70% не просто сложно, это не нужно. Под что дает банк кредиты например для покупки дома или хаты для проживания? Прежде всего это конечно ипотека. (то есть под залог той самой недвиги) Но важным фактором является личный доход кредитуемого от основной деятельности. Грубо говоря зарплата должна обеспечивать выплату рат( взносов). В инвестиционной недвижимости таковым обеспечением является та самая прибыль\. та самая мита, которую платят арендаторы. У меня Рата 1900 в месяц и 1580. В первом обьекте она меньше каждой отдельно взятой месячной аренды каждого арендатора. Во втором 2 арендатора и каждый аренда каждого покрывает около двух таких рат. Достаточная страховка для банка. Не дай бог из 6 арендаторов на какое то время останется два, выплата взносов все равно обеспечена.Что само по себе тфу, тьфу очень маловероятно.

Собственный капитал обоих обьектов это мой собственный капитал. И я не беру новые кредиты под рост прежнего имущества. Сейчас, как писал, свои кончились и третий новый обьект будет целиком на заемных средствах. Вам никто так не мешает тоже делать. Или сберегать или находить кредитора или инвестора который вам ДОВЕРИТ необходимые средства без занесения в грундбух- то есть даст НЕ ИПОТЕЧНЫЙ заем. От близкого друга до мамы с папой.