74 это не предел. Вот пожалуйста, фактор 100 без учета маклерских

Можно раз сказал а скажу и б. Как раз на примере этой квартиры. Ее стоимость 1 098 000, квадратура 210 м2, текущая мита 924 евро.
Во первых маклерские можете из расчетов выкинуть они изначально в статистике не учитывались. Брать надо чистую цену продажи.
Во вторых фактор для конкретного жилья вообще может быть любым хоть 200, хоть 10. Фактор о котором я говорил это всего лишь статистическое среднее.

Фактор этой конкретной квартиры равен 1 098 000 / 924 / 12 ~ 92. Упс значительно выше 20.

Смотрим на цену кварата 1 098 000 / 210 ~ 5 000 евро/ м2. Упс а средняя по берлину 3 000. Т. Е. Много дороже. Я не смотрел как она там отделана люкс или нет. Не смотрел район хороший или нет. Но если бы это была средняя квартира со средним качеством, то на сегодняшний день ее цена должна была бы быть 210 * 3 000 ~ 650 000. Допустим район отличный добавим 100 000, ну допустим ремонт 70 000 итого 820 000.

Теперь можно и миту посчитать 820 000 / 20 / 12 ~ 3 400 евро в месяц.
Учитывая сегодняшнюю миту и возможность ее повышать на 20% в год до реальной рыночной цены для этих митеров практически не добраться.
Я все конечно утрирую. Ни районов ни возможностей съема жилья в Берлине я не знаю.

Но одно могу сказать точно. Квартира переоценена. Мита мала. Если брать ее с возможностью выселить жильцов, то максимальная цена 820 тыс. Если жильцов не выселить - ну тут сами думайте, имеет ли смысл вообще связыватся.