Куда лучше вложиться. Новое жилье? Altbau?

И у нового жилья, и у старого есть свои преимущества.

Новое жильё даст вам с высокой гарантией лет десять-пятнадцать на беспроблемную аренду. Окна-двери-трубы-крыша, всё будет функционировать (хотя не факт, но всё же высока вероятность). С другой стороны новой жильё это всегда низкий процент дохода. Ещё как минус - новостройки часто строят у чёрта на рогах, т.е. фермерских полях, вокруг всё необустроено. Иногда сам факт появления клонированных коробочек новостроек снижает ценность микрорайона.

С альтбау же наоборот. Добротное альтбау не выйдет из моды никогда. Разве что хайм с беженцами не разместят напротив либо линию жд-автобана не сделают. Что, если район хорош, маловероятно. В то время, как с новостройкой вы изначально больше платите (в общем-то платите за покой на ближайшие годы), то с альтбау деньги сохраняются. Особенно это актуально, если рассматривать жилой фонд под ремонт. Например, инвестировать в симпатичную альтбау квартиру в хорошем крепком районе, но требующую косметического ремонта. Конечно, придётся заморачиваться на строит.бригаду. Но можно, конечно, купить и готовый продукт.

Далее, 3-4% доходности это очень мало и ненадёжно, если вы влезаете в кредиты. Бывают непредвиденные ситуации у арендодателя, как то: жилец потерял работу, месяца живёт и не платит. А кредит платить надо банку. Поэтому я вижу этот процент в зоне риска. Гораздо более разумным будет снизить планку в выборе района с люксус до хорошего, но иметь 5-7% доходности. Так ваша подушка безопасности будет гораздо надёжнее, позволит накопить некоторые средства на чёрный день. К сожалению, не могу вам профессионально описать ситуацию с районами в Берлине, это к Жене-Берлиже за советом нужно, она профи по столице. Для хороших крепких районов Рургебита - 5-7% доходности стабильно реально.

В целом у вас нормальная жизненная идея, я бы так сказала. Недвижимость дорожает и будет дорожать. Только просчитать надо очень хорошо и так, чтобы не в притык всё было, а воздух оставался на чёрный день, а он у всех собственников бывает. Ну и с районом, да, очень важно не ошибиться. Желательно бы ознакомиться с планами развития города на этот район. Не планируется ли постройка хаймов и так далее. Такая информация есть в открытом доступе. Можно и на открытые встречи с мэрией сходить, туда всех пускают послушать.