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Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Der Vermieter muss die Kaution ist nicht gleich nach Ende des Mietverhältnisses, sondern erst nach Rückgabe der Wohnung zurückzahlen (BGH NJW 1972, 721). Dabei muss der Vermieter aber die Kaution nur dann in voller Höhe zurückzahlen, wenn seine sämtlichen Ansprüche aus dem Mietvertrag erfüllt sind. Anderenfalls darf er die Kaution (dazu ist sie ja schließlich da) zur Deckung seiner Ansprüche verwenden und muss nur den Rest an den Mieter auszahlen. Der Vermieter kann die Kaution insbesondere für noch offen stehende Miete, noch offen stehende Nebenkosten und zu Recht zu fordernde Reparaturkosten verwenden. Der Mieter muss dem Vermieter eine gewisse Zeit nach Rückgabe der Wohnung lassen, um feststellen zu können, welche Ansprüche ihm denn eigentlich noch zustehen. Während dieser Zeit kontrolliert dann der Vermieter die Wohnung und stellt fest, welche Schäden er dem Mieter in Rechnung stellen kann.
Welcher Zeitraum vertretbar ist, ist bei den Gerichten leider stark umstritten: Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (Re WM 87, 310) hängt die Überlegungsfrist, die dem Vermieter zusteht, wie üblich von den berühmten Umständen des Einzelfalles ab. Der Kautionsrückzahlungsanspruch kann dann evtl. sofort oder ziemlich bald nach Rückgabe der Wohnung fällig werden, wenn nämlich feststeht, dass zwischen den Parteien alles geklärt ist und der Vermieter nur eine kurze Frist zur Überlegung braucht, um festzustellen, was gezahlt werden muss. Sind die Schäden an der Wohnung erheblich, stehen mit Sicherheit noch Heizkosten offen und dauert es einige Monate, bis von der Ablesefirma die Heizkostenabrechnung kommt, kann der der Vermieter die Zahlung der Kaution bis zur Vorlage der Heizkostenabrechnung (+ einer mehrwöchigen Frist für seine eigene Abrechnung) zurückstellen.
Die lokalen Gerichte räumen dem Vermieter eine Rückzahlungsfrist von zwischen zwei und sechs Monaten (selten länger) ein.
6 Monate: OLG Karlruhe, WM 87, S. 156, OLG Celle, WM 86, S. 61; LG Saarbrücken, WM 79, 140; AG Köln und AG Wennigsen, WM 87, 258
3 Monate: LG Köln, WM 84, S. 109; AG Herford, WM 87, S. 131
2 Monate: AG Dortmund, WM 81, S. 235
Wenn feststeht, dass der Mieter nur einen Betrag schuldet, der jedenfalls nicht die Höhe der ganzen Kaution incl. Zinsen erreicht, dann darf der Vermieter auch nur einen angemessenen Teil zurückhalten. Bei Nebenkosten sind das grundsätzlich nicht mehr als der 3 bis 4 fache monatliche Vorauszahlungsbetrag (AG Hamburg, WM 97, 226).