Да, Мюнхен однако... У меня в небольшом городке в Бранденбурге 80 метров за 320 кальт, 500 варм. На двоих в принципе ничего, хватает... Плюс весь чердак как Abstellraum. И Dienstzimmer бесплатно...
А вот что по теме написано в брошюре, изданной саксонским Staatsministerium für Justiz und für Europa.
Natürlich gibt es Grenzen nach oben: Eine Wuchermiete darf nicht verlangt werden. Eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes von 1954, durch das Mietrechtsreformgesetz neu gefasst, ist nicht nur eine Ordnungswidrigkeit, sondern führt auch zur teilweisen Unwirksamkeit der Absprache über die Höhe der Miete.
Unangemessen hoch ist danach ein Mietzins, der infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt. Der Mieter kann den darüber hinausgehenden zu viel gezahlten Betrag zurückverlangen. Man spricht hier von einer so genannten „gleitenden Nichtigkeit“ der Vereinbarung über die Miethöhe.
Beispiel:
Beträgt die ortsübliche Miete für eine der Wohnung des Mieters vergleichbare Wohnung (Größe, Lage, Art, Ausstattung und Beschaffenheit)
in einem Jahr 500 EUR monatlich, hat der Mieter aber 700 EUR bezahlt, kann er 100 EUR pro Monat zurückverlangen (700 EUR minus 500 EUR ortsübliche Vergleichsmiete plus 20 %). Hat sich die ortsübliche Vergleichsmiete im Folgejahr aber auf 550 EUR erhöht, so hat er pro Monat nur 40 EUR überzahlt.
Die Mieterhöhung
Mieterhöhung gegen den Willen des Mieters
Eine einseitige Möglichkeit zur Erhöhung der Miete gibt es für den Vermieter nur in Ausnahmefällen. Das ist die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder bei Modernisierung. Die Parteien haben es aber auch in der Hand, Mieterhöhungen für einen bestimmten Zeitraum auszuschließen. Dies kann sich sogar aus den Umständen ergeben, etwa wenn die Parteien für eine bestimmte Zeit das ordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen und einen festen Mietzins vereinbart haben. Haben die Parteien eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, darf der Vermieter keine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete oder nach Modernisierung verlangen.
Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete
Fristen
Die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, sind im § 558 BGB geregelt. Der Vermieter darf eine Erhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung verlangen und die bisherige Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Ist also etwa die Miete zum 1. Januar 2010 auf 600 EUR erhöht worden, kann der Vermieter erst ab dem 1. Januar 2011 eine Erhöhung zum 1. April 2011 verlangen.
Ortsübliche Vergleichsmiete Der verlangte Mietzins darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Darunter versteht man die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind.
Kappungsgrenze von 20%
Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze). Nicht in die Kappungsgrenze eingerechnet werden Mieterhöhungen nach Modernisierungen sowie wegen gestiegener Betriebskosten. Bei der Kappungsgrenze ist zu beachten, dass die ortsübliche Vergleichsmiete die Obergrenze bildet. Beträgt die bisherige Miete 600 EUR, so darf der Vermieter nicht einfach die 20 % ausschöpfen und eine Miete von 720 EUR verlangen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nur bei 650 EUR liegt.
Begründungsmittel für Mieterhöhung
Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform (Schreiben, Telefax, E-Mail etc.) geltend machen und darlegen, dass die verlangte höhere Miete ortsüblich ist (Begründung). Hierfür stehen ihm verschiedene Begründungsmittel zur freien Auswahl. Zunächst kann er sich auf einen Mietspiegel oder einen qualifizierten Mietspiegel beziehen. Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
Qualifizierter Mietspiegel
Hingegen ist ein qualifizierter Mietspiegel ein solcher, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren vollständig neu zu erstellen. Aufgrund dessen bietet der qualifizierte Mietspiegel eine Richtigkeitsgewähr. Für den Vermieter ist er ein günstiges Begründungsmittel, denn es wird vermutet, dass die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Dies hat zur Folge, dass der Mieter im Prozess darlegen und beweisen muss, dass die darin bezeichneten Entgelte unrichtig sind.
Ferner kann der Vermieter Bezug nehmen auf eine von der Gemeinde oder Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführte oder anerkannte Mietdatenbank. Solche spielen allerdings in der Praxis nur eine untergeordnete Rolle.
Ein Erhöhungsverlangen kann der Vermieter auch auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stützen. Ferner hat er die Möglichkeit drei Vergleichswohnungen zu benennen; hierbei ist es nicht ausgeschlossen, dass es sich um eigene Wohnungen des Vermieters handelt.
Pflicht des Vermieters, die Werte eines qualifizierten Mietspiegels anzugeben. Allerdings ist zu beachten: Unabhängig mit welchem Begründungsmittel der Vermieter die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete darlegt, muss er, soweit ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, in seinem Mieterhöhungsverlangen die darin enthaltenen Angaben dem Mieter mitteilen.
Nachholen im Prozess
Zu beachten ist ferner: Genügt ein Mieterhöhungsverlangen den eben aufgezeigten Anforderungen nicht, kann der Vermieter im Prozess ein neues Erhöhungsverlangen stellen oder die Mängel des bisherigen beheben. Für den Mieter läuft dann erst die Zustimmungsfrist.
Reaktionsmöglichkeiten des Mieters
Der Mieter hat verschiedene Möglichkeiten, auf das Mieterhöhungsverlangen zu reagieren. Zunächst wird ihm eine Überlegungsfrist bis zum Ende des 2. Kalendermonats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens
folgt, eingeräumt. Innerhalb dieser Frist kann er z. B. der Mieterhöhung zustimmen. Der erhöhte Mietzins wird dann von Beginn des 3. Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Geht dem Mieter also ein Verlangen auf Mieterhöhung am 15. Januar zu, hat er Frist bis zum 31. März, um die Zustimmung zu erklären. Die höhere Miete schuldet er bei Zustimmung ab dem 1. April.
Teilzustimmung
Hält der Mieter beispielsweise ein Mieterhöhungsverlangen in Höhe von 100 EUR für überhöht, sieht aber ein solches von 50 EUR als gerechtfertigt an, so kann er seine Zustimmung auch nur zu einer Erhöhung von 50 EUR erklären. Dann schuldet er im obigen Beispielsfall zum 1. April nur eine um 50 EUR erhöhte Miete. Es ist dann Sache des Vermieters, ob er sich mit dieser erhöhten Miete zufrieden gibt oder aber die Zustimmung des Mieters für den Restbetrag der verlangten Erhöhung einklagen will.
Sonderkündigungsrecht des Mieters
Oder: Der Mieter hält die Mieterhöhung zwar für gerechtfertigt, ihm wird die Sache aber zu teuer. Er hat dann die Möglichkeit, das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Es ist jedoch wichtig, dass die Kündigung innerhalb der Überlegungsfrist ausgesprochen wird, ansonsten treten die Rechtswirkungen nicht ein. Im Beispielsfall müsste der Mieter spätestens am 31. März kündigen und die Kündigung würde dann zum 31. Mai wirksam. Bis zum Ende der Mietzeit schuldet der Mieter nur die ursprünglich vereinbarte Miete.
Klagefrist für den Vermieter von drei Monaten
Äußert sich der Mieter innerhalb der Überlegungsfrist nicht oder verweigert er seine Zustimmung, erfolgt zunächst keine Mieterhöhung.
Der Vermieter muss dann innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben. Im Prozess wird dann geprüft, ob das Erhöhungsverlangen berechtigt, also die verlangte Miete ortsüblich ist. Gibt das Gericht der Klage statt, so ist die erhöhte Miete ab dem vorgesehenen Erhöhungstermin zu zahlen. Hat der Vermieter hingegen die Klage verspätet, also nicht innerhalb der Drei-Monatsfrist nach Ablauf der Überlegungsfrist eingereicht, wird seine Klage abgewiesen, weil das Mieterhöhungsverlangen dann seine Wirksamkeit verloren hat, selbst wenn es an sich berechtigt gewesen wäre. Dem Vermieter bleibt dann nichts anderes übrig, als zu einem späteren Termin erneut eine Mieterhöhung zu verlangen.