Vermieter отказывается возвращать переплаченные Nebenkosten
Здравствуйте!
Прошу помощи и совета.
Ситуация следующая: в квартире жили чуть больше года, платили все исправно, за квартирой следили. Когда решили с квартиры съехать, то хозяин квартиру принял, кауцион вернул в полном размере.
Мы запросили Jahresabrechnung, который еще ни разу за ту квартиру не получали.
Спустя два месяца после отъезда мы получили годовой пересчет, в котором сам хозяин пишет, что мы здорово переплатили, как за проживание в 2016 году, так и в 2017. Сумма довольно внушительная - за все время более 1000 евро. Но, возвращать не хочет, так как якобы последующие жильцы (они квартиру тоже приняли, бумагу о передачи квартиры подписали) нашли какие-то дефекты (например, кальк в ванной (вообще смешно, так как он одним движением губки убирается и при постоянном пользовании ванной довольно быстро появляется особенно в жесткой воде)), поэтому хозяин ждет, когда новые жильцы посчитают стоимость поломок, чтобы удержать стоимость поломок с нас, с тех денег, что мы переплатили за Nebenkosten.
Вопрос - как это предотвратить, есть ли возможность сослаться на какой-либо параграф, как вернуть деньги в полном объеме, если мы ничего там не ломали и сдали квартиру точно такой же, как приняли ее при нашем заселении.
Всем откликнувшимся - огромное спасибо!
Квартиру он принял, кауцион вернул. Этот вопрос закрыт. Что там "другие жильцы" нашли - это Вас не касается.
Небенкостен - это совсем другой разговор. Это не деньги фермитера, он тут только посредник. Фактически он украл Ваши деньги.
Напишите ему, поставьте срок, до которого ожидаете перевод денег, после чего обращаетесь в суд.
Если у Вас все документы на руках (акт передачи квартиры и т.п.), то в суде он однозначно проиграет, соответственно на нём будут и судебные расходы. И он это знает. Скорее всего данного письма окажется достаточно.
Что там "другие жильцы" нашли - это Вас не касается.
справедливости ради, фермитер может обнаружить скрытые недостатки и после сдачи жилья, если при Übergabe их выявить было невозможно.
Но кальк выдать за дефект - это смешно.
Вышлите ему манунг, если не среагирует, в суд обратитесь.
Vorab ist festzustellen, ob der Vermieter das Guthaben eventuell mit eigenen fälligen Forderungen verrechnet. Möglicherweise findet sich in der Abrechnung ein Hinweis.
Ansonsten sollte der Mieter den Vermieter anmahnen. Dazu kann in einem ersten Schritt ein einfacher Telefonanruf genügen. Oft gibt es einfache Gründe für die Verzögerung (Vergesslichkeit, Fehlüberweisung, Vermieter ist in Urlaub).
Bleibt die Zahlung dennoch aus, sollte der Mieter den Vermieter spätestens jetzt schriftlich anmahnen und ihn auf seine Zahlungspflicht hinweisen. Es empfiehlt sich, eine Zahlungsfrist zu setzen (z.B. 14 Tage). Rein formal kommt der Vermieter als Schuldner der Zahlung mit der Mahnung in Verzug (§ 286 I 1 BGB). Im Übrigen begründet sich der Verzug auch dadurch, dass der Vermieter nicht binnen 30 Tagen nach Fälligkeit der Forderung zahlt (§ 286 III 1 BGB). Eine ausdrückliche Mahnung sorgt aber für klare Verhältnisse.
4. Belegeinsicht verzögert nicht die Zahlungspflicht
Zwar kommt der Vermieter als Schuldner nicht in Verzug, wenn er die Zahlungsverzögerung nicht zu vertreten hat (§ 286 IV BGB). Sofern er den Mieter darauf verweist, dass dieser Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gefordert hat, entlastet dies den Vermieter allerdings nicht, da er das Guthaben in der Nebenkostenabrechnung zu Gunsten des Mieters faktisch anerkannt hat. Insbesondere muss er davon ausgehen, dass der Mieter einen Erstattungsanspruch mindestens in Höhe des ausgewiesen Guthabens geltend machen wird und sich dieser Betrag allenfalls noch erhöhen kann, kaum aber verringern wird.
5. Verrechnung Guthaben mit Vorauszahlungen
Die nächste und vor allem praktische Möglichkeit des Mieters, sein Problem zu regeln, besteht darin, dass er die laufenden Vorauszahlungen mit seinem Anspruch auf Erstattung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung verrechnet. Dies sollte er dann tun, wenn er den Vermieter formal in Verzug gesetzt hat. Sinnvollerweise kündigt er diese Verfahrensweise im Mahnschreiben ausdrücklich an. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn es sich nur um ein geringes Guthaben handelt, das sich mit einer Vorauszahlung leicht verrechnen lässt.
Die Verrechnung sollte sich ausdrücklich auf die Nebenkosten und nicht auf die Miete beziehen. Die Miete hat den Zweck, den Aufenthalt in der Wohnung abzugelten.
Allerdings muss der Mieter prüfen, ob und inwieweit die Aufrechnung mietvertraglich eingeschränkt oder ausgeschlossen ist. Oft ist vereinbart, dass eine eventuelle Aufrechnung gegenseitig vorher anzukündigen ist.
6. Nach Auszug verbleibt nur der Klageweg
Anders ist Situation, wenn der Mieter aus der Wohnung ausgezogen und das Mietverhältnis beendet ist. Dann bleibt dem Mieter nur noch die Möglichkeit, das Guthaben einzuklagen.
Insoweit genügt es zur Klagebegründung, dass der Mieter vom Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erhalten hat, die dieses Guthaben ausweist. Der Mieter braucht keine Ausführungen darüber zu machen, ob die Abrechnung richtig ist. Will sich der Vermieter an dieser Abrechnung nicht festhalten lassen, muss er sie ändern. Ändern und zu seinen Gunsten abrechnen kann er sie aber nur noch, wenn er die Änderung innerhalb der Abrechnungsfrist vortragen kann.
7. Zahlungsverzug kann durch Vermieterinsolvenz begründet sein
Der Grund für die Zahlungsverzögerung kann auch darin bestehen, dass sich der Vermieter in der Insolvenz befindet. Die Wahrscheinlichkeit, dass der Mieter dann sein Geld noch erhält, hängt mithin davon ab, ob seine Forderung rangmäßig als einfache Insolvenzforderung und als Masseverbindlichkeit einzuordnen ist. Dabei sind zwei Fälle zu unterscheiden.
a. Betrifft die Rückforderung einen abgeschlossenen Abrechnungszeitraum vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens, handelt sich um eine einfache Insolvenzforderung, da der Anspruch des Mieters bereits vor Verfahrenseröffnung fällig geworden ist (§ 108 III InsO).
Gleiches ist anzunehmen, wenn der Abrechnungszeitraum vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens endete und die Nebenkostenabrechnung nach der Verfahrenseröffnung erfolgt ist.
b. Wird das Insolvenzverfahren hingegen während der laufenden Abrechnungsperiode eröffnet, kann der Mieter seine Forderung nur als Masseforderung geltend machen (BGH GE 2007, 288). In diesem Fall soll der Mieter auch die Aufrechnung mit laufenden Vorauszahlungen erklären können (Reismann WuM 2001, 269).
Die Aufrechnung ist auch mit Rückforderungen für einen Abrechnungszeitraum vor der Insolvenzeröffnung möglich, wenn die Abrechnung erst in der Insolvenz erfolgt (BGH GE 2007, 288).
Umgekehrt kann der Vermieter im Fall der Insolvenz des Mieters gegenüber einem Anspruch auf Auszahlung des Abrechnungsguthabens mit rückständiger Miete aufrechnen (BGH GuT 2005, 13).
8. Verjährung beträgt 3 Jahre
Der Erstattungsanspruch des Mieters verjährt in 3 Jahren. Die Frist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch durch die Vorlage der Nebenkostenabrechnung entstanden ist. Ein Guthaben aus 2011 beginnt am 1.1.2013 zu verjähren (Abrechnung 2011 in 2012 zugestellt). Ende der Verjährungszeit ist der 31.12.2015. Die Verjährung lässt sich unterbrechen, indem dem Vermieter ein Mahnbescheid oder die Zahlungsklage zugestellt wird.
9. Erstattungsguthaben bei fehlender Nebenkostenabrechnung: Vorauszahlungen zurückbehalten!
Anders ist die Situation, wenn der Vermieter noch keine Nebenkostenabrechnung erstellt hat und der Mieter die Auffassung vertritt, dass ihm ein Erstattungsguthaben zustehe. In diesem Fall empfiehlt es sich nicht, ein selbst errechnetes voraussichtliches Guthaben mit laufenden Vorauszahlungen zu verrechnen. Dann riskiert nämlich der Mieter, dass er mit seinen laufenden Zahlungsverpflichtungen in Verzug kommt und ihm der Vermieter deshalb die Kündigung überreicht.
In diesem Fall ist der formal richtige Weg der, dass der Mieter den Vermieter auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung in Anspruch nimmt und notfalls verklagt. Er kann seinen Anspruch auch dadurch verwirklichen, dass er die laufenden Vorauszahlungen zurückbehält und den Vermieter unter Druck setzt, die Abrechnung zu erstellen (BGH WuM 2006, 383). Alternativ kann der Mieter die laufenden Vorauszahlungen auch unter dem ausdrücklichen Vorbehalt zahlen, dass er die Verrechnung noch vornehmen wird.
Благодарю за ответ!
У нас есть на руках рукописный Uebergabeprotokol - о передаче ключей, списаны показания водного счетчика. Акт подписан нами и следующими жильцами.
Благодарю за ответ!
У нас есть на руках рукописный Uebergabeprotokol - о передаче ключей, списаны показания водного счетчика. Акт подписан нами и следующими жильцами.
Хозяин посещал квартиру только один раз - когда ее показывал возможным новым жильца. Так он живет далеко от города, где сдает квартиру.
Акт подписан нами и следующими жильцами.Хозяин посещал квартиру только один раз - когда ее показывал возможным новым жильца.
Лучше бы подписывал хозяин. Но всё равно - бумажка есть, это главное. Ваше дело правое, враг будет разбит.
Фермитер имеет право удержать кауцион (или часть его), если в протоколе записаны какие-то дефекты. Если по протоколу все чисто, то у фермитера еще есть шанс предъявить скрытые дефекты (это должны быть реально скрытые и реально дефекты, а не кальк в ванной, прости господи).
Но кауцион и передоплата коммуналки - это разные вещи. Фермитер не имеет право удерживать суммы с переплаты коммуналки за дефекты, это функция кауциона.
Кауцион вам вернули полностью. Переплату коммуналки тоже обязаны вернуть полностью. Как уже сказали - напишите письмо и поставьте срок для возврата.
а если фермитеречь вообще не присылал перасчет за год? Мы не знаем у нас переплата или доплата.мы жили с июля 2015 по май 2016.уже сами давали ему срок и адвокат тоже.сейчас пишем в суд.какие у нас шансы? Адвокат говорит что он (фермитор) обязан теперь нам выплатить полностью небенкостен который мы заплатили за эти 11 месяцев
Спустя два месяца после отъезда мы получили годовой пересчет, в котором сам хозяин пишет, что мы здорово переплатили, как за проживание в 2016 году, так и в 2017. Сумма довольно внушительная - за все время более 1000 евро. Но, возвращать не хочет, так как якобы последующие жильцы (они квартиру тоже приняли, бумагу о передачи квартиры подписали) нашли какие-то дефекты
Бугага.
Пишите этом стервецу, что если он к такому-то сроку не переведёт на такую-то конту ваши деньги, которые он должен вам, как ГУТХАБЕН за НЕБЕНКОСТЕН, то вы подаёте на него в суд и расходы на вашего анвальта и переводчика (если он понадобится) перекладываете на него.
Увидите, как он забегает.
НО! Но письмо должно быть исключительно заказным с айнвурф.
А ещё лучше факс использовать с распечаткой отчёта о доставке факса и с распечаткой эскиза первой страницы факса.
Коли факса нет, то тогда www.epost.de вам в помощь.
Зачем нужны факс или епост? А чтоб вы погли доказать не только факт отправки некоего письма, но и могли бы доказать содержание письма.
кауцион и передоплата коммуналки - это разные вещи. Фермитер не имеет право удерживать суммы с переплаты коммуналки за дефекты, это функция кауциона.
Именно так.
Фермитер обязан вам сделать Abrechnung. У фермитера есть 12 месяцев для Abrechnung-а. Если у вас расчет был на конец года, то за 2015 год - до конца 2016, за 2016 - до конца 2017.
На счет полного возврата коммуналки не знаю. Если ваш адвокат так говорит, спросите на чем он основывается.
На счет полного возврата коммуналки не знаю.
Да, мне не понятно, почему анвальт им так говорит.
Зато я знаю 100% (судились по этому поводу, фермитер проиграл), что из небенкостен НЕЛЬЗЯ брать ни цента в счёт чего-то другого.
Она (адвокат )и фермитору так написала что если он не сделает абрехнунг то он обязан нам выплатить весь небенкостен за все время нашего проживания.фермитору не реагирует и адвокат написала заявление в суд.посмотрим что будет
если он вам к примеру за 2015 год, до 31.декабря 2016 года не прислала расчет за год и там была недоплата с вашей стороны, то вы не обязаны потом ничего платить, но если он вам должен, то вы имеете право требовать переплату назад. А будет выпендриваться, еще и % с него возьмите.
если он не сделает абрехнунг то он обязан нам выплатить весь небенкостен за все время нашего проживания
Т.е. как будто вы коммуналкой бесплатно пользовались? Честно говоря сомнительно. Но вдруг.
В письме фермитеру об этом анвальт делал ссылки на какие-то нормы или решения судов?
Надо посмотреть.но на 1 же термин адвокат нам так сказала.и в первом же письме это было написано.я не в Германии сейчас ,приеду обязательно посмотрю