Добрый день всем, прошу совета сразу по нескольким вопросам.
Предыстория такая. Мы прожили полтора года в Мербуше, а в июне переехали в Берлин. А пару недель назад мы получили от предыдущего фермитера из Мербуша Nebenkostenabrechnung за 2013-й год и вот тут начинается веселье.
1) Наш Nebenkosten составлял 150 евро. Квартира 72 метра, жили в 2013-м году вдвоем. По-моему, вполне нормальная сумма. В контракте было прописано, что горячая вода и отопление входит в Nebenkosten. Но в Nebenkostenabrechnung оказалось, что мы должны доплатить за 10 месяцев 2013-го года аж 1000 евро. Причем, если посмотреть детальный расчет, то если исключить как раз горячую воду и отопление, оставшаяся сумма как раз равна 156 евро в месяц. По-моему, тут совершенно очевидно, что фермитер преднамеренно занизил Nebenkosten изначально, чтобы найти жильцов поскорее. Теперь вопрос, есть ли в немецком законодательстве что-либо на этот счет? Ведь иначе получается, что фермитер может сделать Nebenkosten сколь угодно маленьким, а потом, сюрприз, жильцам придется нехило доплачивать и никакой ответственности за это фермитер не несет.
2) Вопрос второй. В Nebenkostenabrechnung указано, что мы должны заплатить эту 1000 евро до 8 сентября 2014-го года. При это в контракте указано, что у нас есть год на то, чтобы оспорить Nebenkostenabrechnung и ни о каких других сроках платежа там речи нет. Вопрос, на каком основании фермитер вообще имеет право устанавливать подобные сроки и как это сочетается с информацией в контракте?
3) Поняв, что нас тут пытаются обмануть, мы решили проверить, еще один момент. Т.к. предупредили мы фермитера об отъезде поздно, то платить пришлось еще за июль и август, когда мы в квартире уже не жили. При этом фермитер сообщил, что в случае, если жильцов они найдут раньше, то деньги нам вернут. Мы попросили нашего знакомого из Мербуша сфотографировать панель домофона на входной двери и прислать нам. Каково же было наше удивление, что на нашем старом звонке уже висит другая фамилия, но, никаких денег, естественно, нам никто не возвращает. Вопрос, что делать в этой ситуации, как именно наехать на фермитера? И может ли адвокат получить в Bürgeramt данные о том, кто и когда был в квартире зарегистрирован?
4) Пока мы жили в квартире, мы за свой счет самостоятельно отремонтировали одну из комнат. Покрасили стены и потолок, постелили ламинат, поменяли плинтуса. Можем ли мы получать хотя бы часть суммы за ремонт с фермитера?
5) Почитав форум, мы обратились к адвокату, но оказался совершенно некомпетентным и ленивым, что вобщем-то неудивительно. Обещал помочь, но когда дело дошло до точки, когда реально пора действовать, писать фермитеру, запрашивать дополнительные документы и так далее, он выставил нам счет на 238 евро и сообщил, что его работа заключается в том, чтобы давать советы, а если надо что-либо еще делать, то он это, конечно, может, но то будет стоить дороже. При этом, что удивительно, на anwalt.de у него хорошие отзывы и рейтинг. Поэтому посоветуйте, пожалуйста, хорошего адвоката по жилищным вопросам, если у кого-нибудь такой есть, такого, который будет действительно защищать клиента, а не просто сидя на жопе, читать Nebenkostenabrechnung, который мы и сами прочитать в состоянии.

Процитируйте этот абзац контракта

Есть такой ОЧЕНЬ большой закон BGB
Там есть все
И о митфертрагах, и о сроках, и о небенкостенабрехнунгах

Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12 Monats nach Zugang der Abrechnung geltend zu machen, soweit er die Abrechnung nicht bereits vorher durch Ausgleich einer Nachforderung anerkannt hat. Nach Ablauf der Einwendungsfrist kann der Mieter Einwendungen nur noch dann geltend machen, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.

из этого абзатца следует, что вы можете до конца 12.го месяца с момента получения перерасчета опротестовать доплату, если вы ее до того как опротестовать уже не заплатили и тем самым акцептировали. по истечению этого срока вы можете оплату опротестовать только в том случае, если не по своей вине не смогли этого сделать в срок.

Это просто переписано из 556 параграфа BGB
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html
Но это не означает, что, получив небенкоснетабрехнунг, вы можете год игнорировать его
Почитайте здесь
http://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-zahlungsfristen/

В принципе, я вот читаю закон сейчас про 30 дней после получения пересчета, в которые надо выплатить Nachzahlung. А уже потом оспаривать его в течение года. Но тут более интересно узнать - кого и с какого времени поселили в нашу квартиру, за которую мы еще платим. И как это доказать. Это ведь незаконно?

Да уже параллельно прочитала эту статью) Спасибо!

Если вы оплатите нахцалунг, вы его потом оспорить не сможете
Вы его оплатой как бы " признаете"
Нужно или оплатить в пометкой " unter Vorbehalt"
Или ( лучше всего), написать видешпрух и попросить пояснющие документы ( если они не были приложены)
Тогда у впс будет 30 дней после получения этих документов
Но если расчет " прозрачен" и все понятно, то смысла просить " дополнительные документы" нет
Вы имеете право пользоваться квартирой, пока не закончился ваш митфертраг
Можете приехать к фермитеру и потребовать назад ключи
Сказав, что хотите это время пожить в квартире
Потому что митфертраг еще продолжается и вы имеете на это полное право
Посмотрите на реакцию
Может, таким способом " подтолкнете" его вернуть вам деньги

Спасибо за помощь. Но, к сожалению, ехать из Берлина в Дюссельдорф очень накладно. Неужели нет способа сделать запрос в Bürgeramt? Какое-то беззаконие просто( Можно ли попросить знакомого в Дюссельдорфе это сделать (взять ключи)? Может с какой-то доверенностью?

Ну и что такого тут? на 100 евро в месяц оказались небенкостен выше. Это нормально. И то что фермитер указал заниженные сначала - тоже нормально. А почему, как Вы думаете, на форуме столько вопросов об отоплении, о горячей воде и т.д.? Потому что люди стараются понять, каковы будут реальные небенкостен. Наверно если бы Вы прикрутили все батареи до минимума, не пользовались вообще горячей водой и по-минимуму холодной - то небенкостен были бы как обещал фермитер. Так что обвинить его по закону не в чем. Для квартиры 72 метра небенкостен 250 евро конечно не самые низкие, но в пределах реального. Особенно если не экономить горячую воду и отопление.
Для сравнения: у меня на 85 метров небенкостен 200 вместе с электричеством. Но у меня газовое отопление с отдельным котлом на квартиру (самое выгодное из всех возможных).

Простите, но вашего комментария я совсем не поняла. А у нас 72 метра без электричества. +65 евро за электричество. И того 150+65 = 215 + 100 (которые от нас требуют)= 315 евро - небенкостен, как в вашем случае с электричеством. По-моему это немножко дохрена)

так кто знает, как вы расходовали воду горячую и топили. . . если фермитер не крутил вам счетчики и вы сами действительно все потратили, то платить - других вариантов нет. У нас дома тоже очень низкие коммунальные платежи, приходится много потом доплачивать

Фермитер прав,небенкостен назначают ,в большинстве случаям .по итогам предыдущего года.Значит ваш предыдущий жилец имел такие небенкостен.

Нет конечно,более того,если бы фермитер захотел .то вам бы пришлось приводить комнату в первоначальное состояние.К примеру, вы поклеили цветные обои а были белые или побелено ,вы обязаны были убрать
обои и побелить.И так далее.

Это и была его работа,надо было заплатить 10 евро и обратиться в Митферайн.

Наверно воду не экономили и батареи на всю катушку жарили? А может дом плохо изолирован и много тепла в стены уходит.

Я бы сказала, что воду и отопление вообще не учли в Небенкостен, т.к. автор написала следующее.

Вот первое разумное замечание! Короче, ясно - в Германии в небенкостен можно не включать воду и отопление. Вопрос остается в том, как заставить фермитера вернуть деньги - если в квартиру они кого-то поселили? Как сделать запрос в Bürgeramt?

Наверное, там жил белый медведь - раз ему не надо было мыться и отапливать квартиру. Я думаю, что по поводу цветных обоев - это зависит от контракта. В данном случае был положен винил ламинат взамен отсутствия пола. Про Митферайн вопрос - мы в Берлине - согласятся ли они работать с нами удаленно?

У нас в Дюссельдорфе примерно столько же получается. 70 метров квартира, 4 человека, 200 Евро Nebenkosten + 100 за электричество. За год где-то 200 евро нам хозяин возвращает, это ещё с учётом того, что электрический водонагреватель стоит.

Проблема не в том, что получается столько же. Проблема в том, что у вас хозяин честно включил все в Nebenkosten и честно возвращает вам 200 евро. А наш специально убрал горячую воду и отопление из небенкостена и нам необходимо доплачивать 1000 евро. Кстати, эта тысяча только за 10 месяцев без самых холодных января и февраля, т.к. заселились мы в марте. А если бы с январем и февралем, сколько было бы? Полторы? Тогда получается, что суммарный Nebenkosten сильно приближается к Kaltmiete, что уже не в какие ворота не лезет.