Über niedrige Nebenkosten freuen sich Mieter. Nicht umsonst werden diese oft als zweite Miete bezeichnet. Werden allerdings in einem Mietvertrag zumindest fahrlässig viel zu niedrige Vorauszahlungen angesetzt, kann sich der Mieter gegen hohe Nachforderungen des Vermieters wehren, urteilte das Landgericht Hamburg (334 S 70/98). Das sei etwa dann der Fall, wenn die tatsächlichen Kosten die Vorauszahlungen um mehr als 20 Prozent übersteigen.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Betriebskostenvorauszahlungen im Wesentlichen kostenorientiert festzusetzen. Was kostenorientiert bedeutet, führte das Landgericht Celle aus: "Die Vorauszahlungen dienen dazu, die Kostenlast für den Mieter auf das Jahr zu verteilen und ihm die Möglichkeit zu geben, in etwa abzuschätzen, was die Wohnung ihn ´warm´ kosten wird. Durch zu niedrige Vorauszahlungen würden die wahren Kosten verschleiert, und der Mieter irrt dann über die tatsächliche Höhe der Kosten." (Urteil vom 02.05.1996, Az. 4 S 293/95). Andere Landgerichte bestätigten diese Rechtsprechung (LG Karlsruhe, Az. 5 S 339/97, LG Saarbrücken, Az. 6 O 185/98).
Informiert der Vermieter bei Abschluß eines Mietvertrages seine Mieter nicht über die Höhe der tatsächlich zu erwartenden Nebenkosten, obwohl er deren Höhe kennt oder kennen muß, ist dies eine Pflichtverletzung. Nach Urteilen der Landgerichte Karlsruhe (5 S 339/97) und Saarbrücken (6 O 185/98) haben Mieter Anspruch auf Schadensersatz.
Die Vermieter hatten in beiden Fällen bei Vertragsabschluß niedrige Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart und dann hohe Nachforderungen aufgrund der Nebenkostenabrechnungen gestellt.
Die Gerichte betonten, daß das Gesetz Mieter ausdrücklich zwar nur vor zu hohen Nebenkostenvorauszahlungen schützt. Die Festsetzung von Vorauszahlungen schließt nicht aus, daß Mieter nach Abrechnung der tatsächlichen Kosten noch Nachforderungen des Vermieters zahlen müssen. Das ist aber ausnahmsweise dann anders, wenn der Vermieter bei Mietvertragsabschluß den Eindruck erweckt, die vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen würden ausreichen, oder wenn er aufgrund früherer Abrechnungen die Höhe der jährlichen Nebenkosten kennen muß, den Mieter aber insoweit nicht informiert, sondern ins offene Messer laufen läßt.
Spiegelt der Vermieter also eine günstige Gesamtmietbelastung vor und informiert die Mieter nicht über die tatsächliche Höhe der Nebenkosten, haben Mieter einen Schadensersatzanspruch, und zwar in Höhe der vom Vermieter geltend gemachten Nachforderungen.

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