Всем привет!

Ситуация такая. Купили двушку в новостройке в Мюнхене. Два года назад заселились. Думали, что если не на века, то уж точно надолго - поэтому делали все с любовью и ввалили в квартиру помимо непосредственно цены кучу денег: Sonderwünsche (заменили всю дефолтную сантехнику, выбрали дорогую плитку и дорогой паркет, приопустили потолок в коридоре, чтоб сделать хороший свет, дополнительные розетки с separate Absicherung), дорогая кухня, встроенный шкаф и еще по мелочи.

Теперь все-таки переезжаем, и эту квартиру будем сдавать. И ввиду таких расходов как-то особенно страстно я озаботился составлением договора аренды. Взял два существующих договора - оба проверенные-перепроверенные, от ферайнов и юристов - и просто поразился, насколько они различаются. Многие пункты одного просто отсутствуют во втором и наоборот. Скомпилировал из них один, взяв лучшее. Потом полез в инет и обнаружил еще бездну пунктов. Кое-что добавил. А еще вспомнил, что в разных темах в ЖиН то и дело встречал очень полезные советы - прошерстил поиском весь форум на год назад, но нашел немного.

Поэтому подумал, что было бы неплохо создать тему с советами по поводу составления договора сдачи в аренду. Отдельные моменты бывают очень тонкими или законными только при соблюдении некоторых условий.

Например,

Schönheitsreparaturen.

Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen auf Durchführung der Schönheitsreparaturen frei. Эта формулировка законна в случае, если die Renovierungspflicht vom Grad der „tatsächlichen Abnutzung“ abhängig gemacht wurde. Например, так:

Die Wohnung wird frischgestrichen übergeben. Der genaue Zustand der Wände und Decken wird im Übergabeprotokoll zur Wohnunг dokumentiert. Sind beim Auszug des Mieters die Schönheitsрeparaturen gem. genannten Fristenplan noch nicht fällig, zahlt der Mieter an den Vermieter eine Entschädigung nach dem tatsächlichen Grad der Abnutzung der Wände und Decken.

В таком случае, получается, не нужно прописывать верхнюю границу расходов на мелкий ремонт.

Запрет на курение

Запрет на курение нельзя прописать в общей части договора. В таком случае этот пункт недействителен. А в индивидуальных individuelle Vereinbarungen/Sonstige Vereinbarungen - можно (в т.ч. на балконе). И съемщик обязан этот запрет соблюдать - несоблюдение может стать причиной fristlose Kündigung (Nach Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf ist die fristlose Kündigung eines Mieters rechtens, wenn dessen Rauchverhalten eine unzumutbare und unerträgliche Belästigung darstellt)

Перечитал тонну всего про домашних животных в договоре. Но четкой картины в голове как не было, так и нет.

Один мой съемщик после въезда в только что построенную 2-комн. квартиру, женился, и у него появился ребенок (что нормально) - и после он еще завел собаку. Не сказав мне ни слова. А потом вторую. Узнал я случайно. Собаки небольшие, но часто лают, нервируют соседей и ссут в лифте, т.к. не успевают донести до улицы. Подозреваю, что паркет в квартире тоже страдает.

Что делать в этом случае и как прописать нечто предельно близкое к запрету в новому договоре? (пока есть только: Das Halten von Haustieren bedarf der vorherigen [schriftlichen] Zustimmung des Vermieters.)

Плату за гараж и Einbauküche лучше прописывать отдельно или включать в Netto-Miete?

Можно ли прописать что-то типа "Der Vermieter ist berechtigt einmal jährlich für die Wartung/Reinigung der Lüftungsanlage im Bad die Mieträume nach rechtzeitiger Ankündigung zu betreten. Der Mieter hat dies zu dulden"? Ну просто что бы посматривать, не устроил ли он там рай для плесени.

Мелочи, вроде таких:

- Кто оплачиват почтовые таблички

- Срок возврата залога. В нескольких договорах видел такое:

"Die Rückzahlung der Kaution erfolgt erst nach Tilgung sämtlicher Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietvertrag [skipped] frühestens jedoch vier Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses"

- "Der Mieter ist nicht berechtigt, für die von ihm in die Mieträume eingebrachten Gegenstände oder Einrichtungen, bei Auszug vom Vermieter eine Ablösesumme zu fordern. Auf Verlangen des Vermieters müssen diese Gegenstände vom Mieter wieder entfernt werden"

- "Der Mieter ist verpflichtet, in den Wohnräumen Waschmaschinen und Geschirrspüler nur mit einem sogenannten Aqua-Stopp in Betrieb zu nehmen und dies auf Verlangen dem Vermieter nachzuweisen"

и т.п.

Поделитесь вашими советами.