Здравствуйте, уважаемые!

Уже некоторое время ищем дом, для покупки, в Остэрцгебирге, Заксен.
Пока не очень успешно.
Почитал ваши форумы, создалось впечатление, что тут есть люди, кто хорошо разбирается в теме.
Поэтому решил попросить вашей помощи советом и информацией.
Уж будьте добры, не откажите, если можете что дельное подсказать!

Вопросы пока такие:

1) Ситуация: нашли подходящий дом, начали переговоры с макрлером. Говорит, все, мол, ОК, оформляйте кредит.
Получили из банка подтверждение (готовности выдать кредит), шлем маклеру. Он отвечает, что дом "уплыл" к другим.
Здесь на форуме нашел аналогичную ситуацию. Юзер berlije довольно грамотно разъясняет, что у маклера есть
список приоритетов из потенциальных покупателей. Очевидно, мы были не номер 1, как и человек в том вопросе на форуме.

Сооветственно, вопрос 1: какие есть (еще) способы повысить свое место в очереди приоритетов у маклера?

2) Ситуация: нашли другой дом. Хуже, и место не самое. Спрос, тем не менее, видимо большой. Маклер даже отказывается
давать термин на осмотр, мол, так много желающих. Вычислили адрес дома, закинули письмо хозяину с предложением бОльшей суммы.
С нами сразу же связался маклер (но не хозяин), пригласил на осмотр. Потом было что-то типа аукциона (не знаешь сколько предлагают
другие покупатели, но предлагаешь свою суммы). Аукцион мы проиграли (не хотелось очень сильно переплачивать).

Вопросы:

а) насколько это распространненая практика, предлагать бОльшую сумму, чем в объявлении? Есть какая-то стандартная такса?
Я видел пример, опять же от berlije, где было 400 -> 440 тыс. Этот пример "от балды", или есть какая-то стандартная такса ~10%,
когда маклер начинает кандидата рассматривать всерьез? И чему равна эта такса?

б) насколько имеет смысл пытаться связаться с хозяином недвижимости напрямую, в обход маклера?

в) правильно я понимаю, что предлагать маклеру личный бонус, сверх комиссионных, за более высокое место в списке - противозаконно?

г) буду рад любым советам на эту тему, не только ответам на озвученные вопросы (а то, может, существует что-то простое и гениальное, что
мне даже в голову не приходит спросить)?

Потом еще задам вопросы про кредит (корона вносит в жизнь свои коррективы)) и про строительство дома (долго уже не получается найти готовый).

Заранее спасибо всем, кто отзавется.