Итак, разберём на конкретном примере для первого года сдачи?

Есть 3-квартирный объект в центре 60+тысячного города в Ба-Вю, в ремонте не нуждающийся:

950.000 цена.

47.500 € Grunderwerbssteuer

14.250 € Notarkosten

4.750 € Grundbucheintrag

45.220 € Maklerprovision

111.720€ оформление + маклер.

1.061.720€ итого.

Denkmalschutz,

Bodenrichtwert 390€/m2, тогда 390*196m2=

76.640€ «стоит земля» и

873.360€ квартиры для расчёта AfA (дом до 1924 года): 2,5%*873.360€=

21.834€

200.000 собственный капитал.

Кредитный ежемесячный платёж (на 10 лет, 2% погашения тела, эфф. ставка 0,78% согласно 1 варианту)

1.989€ или

2.075€ со ставкой 0,89% по immobilienscout24.

Осторожно берём второй, более консервативный вариант.

Тогда для первого года:

ок. 7.650 проценты;

ок. 17.250 погашение тела кредита.

Для рассчёта аренды беру 8€ за квадрат: 324m2 * 8€/m2 = 2.592€ в месяц или

31.104€ в год.

Доход семьи к налогообложению возьмём 65.000€ в год, подоходный налог около 12.000€.

Из суммы арендных плат

31.104€

вычитаем

-21.834€ AfA;

-7.650€ проценты в первый год;

-остаток за «оформление + маклер».

То есть, арендные платежи первого года не увеличивают налогов семьи.

Это верно?

Для меня остались невыясненными моменты, которые могут повлиять на расчёт:

- если Denkmalschutz покупается уже санированным, то на Sonder AfA прав нет?

- списание «оформления + маклер» возможно лишь в первый год владения/сдачи или несписанная сумма переходит на последующие?

- уменьшают ли эти единовременные расходы налогооблагаемую базу от основной дейтельности?

P.S. Прошу не забрасывать камнями, а исправлять, если есть ошибки или недостаток знаний. Я ещё не волшебник (с)