Может ли фирма сняв офис, сдать часть его в субаренду? Встречал ли кто подобные договора и это зависит только от арендодателя или есть на этот счет какая-нибудь оговорка в законе?

Ты сам ответил на свой вопрос...
По закону, в общем случае нельзя. Но в договоре можно оговорить как угодно...
Как правило имеет место скрытая суб аренда. т.е. На пример в Солярии 1 угол снимает массажит, который сам предприниматель... Выглядит все как совместный бизнес, с законом проблем нет... Если же ты сдашь это помещение 2-м разным фирмам с вывесками, то будут сложности... Но опять же... Арендодателю какая разница кто там работает? Деньги капают. Возможностей договориться море.