Добрый день!
Хотелось услышать ваше мнение, а может быть и знание о том стоит ли делать покупку квартиры без малейшего стартого капитала. Возможен ли такой вариант и какие есть за, против и но?

возможен.

Единственные вопросы, кот. должны вас мучить- какую monatliche Belastung я могу потянуть, как долго и как стабилен мой доход, ну и сделать вывод выгодно ли мне платить Miete или вот так finanzieren? То что без начального капитала риск больше и соотвественно % выше, я думаю и так ясно

вот насколько примерно % выше? если очень много переплачивать, тогда смысла нет. я правильно рассуждаю? дело в том что тема для меня абсолютно новая и многово ече просто не знаю.
надеялась на пут╦вые советы...

% будут выше однозначно , но если уж больно приглянулась квартира или дом почему бы нет, единственное , не все банки дают деньги на переоформление notarkosten и Grunderwerbsteuer , а это 5% от стоимости дома,хорошо бы эти деньги иметь,чтоб уж об этом голова не болела

нам без начального капитала 5,5% сделали , обошла многие банки в среднем так, сколько с капиталом понятия не имею

Так бы сразу и сказали, что вас только % интересует. Перебробуйте тогда здесь различные Beleihungsgrenzen и посмотрите как будут меняться %
http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?view=webKonditionen&_via=398405

В сравнении с теми у кого есть старт. капитал, вы всегда будете переплачивать? смысл покупать есть тогда, когда для вас monatlche Belastung не критична. а если она сопоставима с Miete и есть уверенность в стабильном доходе, тогда сам бог велел.

weta0 !
Разве Вы деньгами, данными на Umbau не собирались "погасить" начальный капитал??
Ведь Вы же спрашивали, как скоро приходят деньги на ремонт после покупки недвижимости!
Я так поняла, что стартовый капитал Вы собрали? Хоть в долг, но предъявили?

предъявлять им и не надо, это наши проблемы, как мы будем переоформлять дом, банк это не волнует, а деньги в долг берем

Почему "переоформлять дом"?
В смысле - не будет их волновать, как Вы выкрутитесь с деньгами? Но ведь для оплаты покупки дома уйдут же ведь деньги с ВАШЕГО счета, которые Вы объявили своим стартовым капиталом?
То есть реальные деньги. А взяты они в долг или Ваши собственные были - это, действительно вс╦ равно (для банка. Не для Вас )
Я это к тому, что Ваш вариант очень даже и как раз таки с начальным капиталом.

деньги на покупку дома идут мимо нашего счета, сразу директ продавцу, мы их даже не увидим.на наш счет, после занесения дома в Buch , придут деньги на ремонт, а конту до этого банк и смотреть не будет.ну а если считать начальным капиталом 2-3 тыщи евро, то да - он у нас есть. вот мне новую фишку подсказали , налог на приобретение Grunderwerbsteuer можно платить не сразу полной суммой , а частями , не слышали такого?

Так значит у Вас финасирование даже больше 100%? Еще и на Renovierung процентов ...дцать?
А на нотариуса с налогами, вроде как, тыщ 15 надо? И с 2-3 тысячами Вы подали на кредит? Или Вы все-таки что-то заняли и для красоты на счет положили?

дом стоит очень дешево , на переоформление нам 4500 надо, на счету в данный момент только 1000 , ещ╦ 2000 будем занимать

[/цитата]Так значит у Вас финасирование даже больше 100%? Еще и на Renovierung процентов ...дцать?
А на нотариуса с налогами, вроде как, тыщ 15 надо? И с 2-3 тысячами Вы подали на кредит? Или Вы все-таки что-то заняли и для красоты на счет положили?
ещ╦ без unbefristeterlaubnis в российском паспорте

Без маклера нашли? У меня тут был вариант тоже недорогой, но маклеру тыщ 5 надо было бы отдать.
Если дом дешевый - так, наверное, приличная сумма на Renovierung? Сколько процентов от стоимости дома? Или всё сами делать будете?
Но всё равно - стройматериалы и прочЕЕ...
Одна знакомая семья купила дом за 120 тысяч и тут же на ремонт взяли 180 тыс.

прямая продажа без маклера , а ремонт там только heizung новый надо ставить, думаю 15000 достаточно будет. Там сейчас есть Öl-heizung, вот только по одной печке на этаж, идиотизм какой-то, да ещ╦ вода горячая от электричества, вообщем необходим нормальный Heizkessel,батареи и провести вс╦ это по дому

Не верю!

В той ссылке что я в начале дал, видно, что могут финансировать до 117% от Verkehrswert. Я думаю только, что это редко и не как правило.

У нас тоже своих денег хватило ровно на маклера, нотариуса и грундбух... получается, банк 100% финансирует. проценты в районе 5,3%... зато у нас уже проценты расписаны на все время финансирования, а не только на первые 10 лет (потом они могут подскочить)... а если вам главное вначале поменьше платить, то можете первый период (10 или 12 лет) под меньший процент получить, только никто не поручится, что процент на второй период не вырастет вдвое. сейчас, говорят, проценты с каждым днем растут...

Полгода назад я профинансировал 200% - квартира стоила 30000, кредит взят - 60000. Но! У покупателя годовой оборот около 2 миллионов и он платит в год около 60 тысяч налога. И так примерно последние 5 лет. А нам тут пытаются объяснить, что такой кредит могут дать работающему по контракту иностранцу без постоянного ВНЖ.

Я всегда думал, что Bonität и Solvenz клиента позволяет банку подстраивать правила под клиента, небось уговаривали еще больше кредит взять. Только не пойму зачем покупателю с 2 милл. оборотом квартира за 30000

Проглядел эту инфо. может быть у него хорошие Sicherheiten под кредит были или у банка дела совсем плохо идут

муж -иностранец , у меня -немецкое гражданство,но я не работаю

Он туда польских гастарбайтеров поселяет по 6 человек в комнату, а они на него работают.

Для ипотечного кредита Sicherheiten - это недвижимость.

Вот поэтому и не верю. Что-то вы не договариваете. Неработающим никакие кредиты не дают, независимо от гражданства. А работающий иностранец без постоянного ВНЖ может получить кредит в порядке исключения при условии минимум 40% собственного капитала.

так как мой муж получает unbefristet автоматически по прошествии 3 лет жизни в германии , многие банки об этом знают и согласны , sparkasse , deutschebank , bausparkasse mainz абсолютно без проблем , главное по деньгам вписаться

Grund тоже является достаточной Sicherheit. А можно же и другую недв. необязательно свою заложить, а ближайших родственников

это звучит примерно так, ближайших родственников заложить . (от бюргершафт так просто не отказаться и скажите какой нормальный человек пойдет на это)

Я не говорю про Bürgschaft. Я знаю родители так делают ради своих детей, предлагая банку как Sicherheit уже выплаченный Grundstück или другую недвижимость, т.е. кредит дают под Grundstück родителей

Российское гражданство. Не ПМЖ. Зарплата не 200 и не 100 тонн в год. Меньше, намного меньше.
Есть бумажка из отдела по борьбе с иностранцами, о том что документы поданы на NE, но они не гарантируют, что этот NE выдадут.
25% собственного капитала. Можно было бы еще меньше, но под больший процент.
Выдали кредит на квартиру. Без особых проблем.
Сумма сравнительно небольшая. Думаю, что на дом - тысченцев этак 200 - уже бы не дали.

Что, и поручительство не потребовали?

Нет, не потребовали ... (а от кого поручительство ? может я что-то недопонял ?)
И здоровье не проверяли ...
Более того, маклер предложил своего финанцбератора, тот предложил вариант даже немного лучше. Зная про истекающую через три месяца визу.
Но в онлайн банке, что мне по разным причинам не нравится. Разница была мизерная, но бумаг они хотели много больше.
Включая налоговые декларации за три года. Так что я в родном банке взял. Тем более, что время поджимало.

???? Что это такое?
и но стабильно?
Две ключевые фразы , почему дали кредит ну и плюс сама недвижимость как Sicherheit. Проценты может на пару пунктов подняли, т.к риск больше

Могли бы и на дом дать с собственным капиталом так % 30-40

1) NE - Niederlassungerlaubnis. На момент получения кредита есть рабочая виза, годная еще почти три месяца. И поданы документы в отдел по борьбе с иностранцами на получение NE, как Hochqualifizierte. Впрочем, без всяких гарантий c их стороны.
2) BAT 1b, unbefristet. Собственно я на это и напирал, но они почему-то прохладно отнеслись. Им NE подавай и всё тут ...
3) Процент вместо обещанных в рекламе 4.72* вышел 4.81*. Пенки ...
Вообще-то я бы очень удивился, если бы не дали.
Если по уму, то на таких гарантиях любой банк должен с визгом давать кредит. Невзирая на иногражданство ...
[/цитата]Могли бы и на дом дать с собственным капиталом так % 30-40[цитата]
На дом с 30% - не дали бы. С 40% - вполне возможно. Но это Leo_Lisard уже неоднократно говорил.
Только есть одно маленькое но. Где их взять, эти 40% на дом ??????

Накопить. Другого способы наука не знает.

Зачем ?? я взял в PSD Berlin 95% под 4,25 %.

Когда это было? Год назад?

Да, около года назад я как услышал, так сразу 15 лет зафиксированных взял, хотя мг бы и 50% Eigenkapital заплатить
Вот не знаю точно: были ли за последние 20 лет в Германии лучшие условия для ипотеки?

Самый лучший способ накопления это Bausparvertrag. Я заключила под %1,95 и очень довольна.

Как способ накопления Bausparvertrag совершенно не эффективен. Он нужен, для того, чтобы иметь возможность брать дешевые кредиты.

Вот, вот ... У богатых свои причуды.
В том то и проблема, что если денег уже много - хороший кредит дают легко.
з.ы. И богатые станут еще богаче, а бедные еще беднее ...

Причем здесь богатый?
это просто было разумно - эти 50% я инвестировал в акции и фонды под гораздо лучшее проценты-условия,
они ведь тоже работают зачем было там наличные домом связывать?
интересно мнене нашего ув. финансиста : Всегда ли имеет смысл как можно больше инвестировать в Eigenkapital ?
Я подсчитал и пришел к выводу - не всегда.

------это просто было разумно - эти 50% я инвестировал в акции и фонды под гораздо лучшее проценты-условия,
они ведь тоже работают зачем было там наличные домом связывать?----
да, действительно деньги, умно вложенные в акции приносят больше дохода, чем выплаченные проценты за кредит на недвижимость. Теоретически это выгоднее.
Только от долгов всегда хочется как можно быстрее отделаться. чтоб над душой не висели.

Как так? Вы этим пользовались Bausparvertragom или с чего вы это взяли?

Не всем люди даже платят кредитные ставки, что бы в долги влезть .
А потом лучше быть должным, чем что бы тебе должны были Берешь то в долг - чужие, а отдаешь - свои
Откуда я знаю что мне мои деньги отдадут? Эта неуверенность и весит на душе тяжелым грузом.

Конечно, не всегда! Примеры:
1. Доход больше, чем проценты по кредиту. Мой клиент делает примерно 100% годовых на своем бизнесе в России. Зачем ему вытаскивать из оборота деньги, приносящие такую прибыль, если он может взять здесь кредит на квартиру под 5-6%?
2. Покупка недвижимости как вложение капитала и оптимизация налогообложения. Человек специально залезает в минус, чтобы списывать проценты с налогооблагаемого дохода.

Это я и сделал только к сожалению получил около 22% годовых чистыми: надо еще учится дальше
Но богатство здесь не причем - это расчет.

Очень просто: 1-1,5% годовых, которые приносит Bausparvertrag, даже не превышают уровень инфляции, а значит приносят убытки. Поэтому откладывать в Bausparvertrag ради накопления неразумно. Есть более эффективные и не менее надежные финансовые инструменты. ИМХО, конечно. А у меня 4 Bausparvertragа, по одному на каждого члена семьи... Почему - я уже объяснил.

А не выгоднее ли эти деньги не в Bausparvertrag а в фонды акции анляи итд ? в конечном итоге прибыль то больше чем дешовые кредиты?
К тому же ведь не обязательно окажется, что все члены семьи захотят покупать недвижимост или это вдруг окажеся не выгодным, А денежки лежали и не работали все время ?

Тоже имеется...

Не сомневался если уж я инжeнер додумался сесть и подсчитать ..
те у вас это просто тактика яйца в разные карзины ?

Объясните, пожалуйста,уважаемый человек!
Мы ,как и многие,имеем баушпар,в сво╦ время нас прямо таки уговорили его сделать (чтобы было),только лишь бы не терять денег,которые давал артбайтгебер.За три с половиной года там конечно скопилась мизерная сумма,мы его как-то и не рассматривали,как способ накопления денег.А тут как червь в п... созрела мысль о покупке или постройке дома,ест-но стали собирать инфу и... тут вскользь услышали о том,что под баушпар можно было бы взять дешевый кредит,но в нашем случае,чтобы взять 20.000 (наша баушпарсумма ,ещ╦ раз повторюсь,это вс╦ при мин.вкладах)-- надо накопить на баушпаре 9.000(т.е. 45%). И посоветоваться толком-то не с кем, никто ничего не знает, (а сюда к вам попала в первые,к сожалению!!!).
Так вот мой вопрос,можно ли было БЫ сейчас
а) изменить баушпарсумму,скажем до 100.000;
б) внести разом энную сумму, (т╦тя в райффайзен банке пела,что надо накопить 20% от баушпарсуммы,в этом случае 20.000,чтобы взять кредит в 100.000);
в) и получить ,(опять же как пела т╦тя)... кредит под 2,3%;
г) или деньги все таки должны пролежать какое то время там (3или 5 лет,я не знаю), что б тебе дали этот "дешевый кредит?????
П.С спасибо,что дочитали до конца,изложила мысли как смогла ,(надеюсь,Вы что то поняли).
Для себя сделала вывод,нам нужен хороший финансбератор,наши деньги летят в трубу

Ваши деньги не летят в трубу, они накапливаются в вашем баушпаре. Но сели вы хотите, чтобы он созрел за три года, то надо было не мизерную сумму откладывать. При сумме договора 20000 надо было примерно 230 евро откладывать, тогда бы всё у вас получилось. Для 100-тысячного договора откладывать пришлось бы примерно 1050 евро в месяц - и через 3 года дом ваш.

Правильно! Только почему-то эта мысль приходит многим людям в голову после того, как они нахватают всяких договоров, страховок и прочего.

Слава богу у нас только необходимые страховки ,(одной уже попользовались,когда дочь умудрилась за неделю до поездки на море руку сломать).И кредитов у нас нет,вот видимо спокойная жизнь наскучила,решили недвижимость приобрести
Так значит нужно 3 года на баушпаре копить,чтобы дешевый кредит взять? А нельзя сразу 20.000 внести и через месяц кредит взять?
"Ваши деньги не летят в трубу"
Я не имела в виду баушпар,время ид╦т - деньги по-чуть-чуть копятся Просто мы имеем возможность копить ежемесячно,и делаем это практишь в "чулке" (это я о шпарбухе),других вариантов,где можно заставить работать наши деньги мы не знаем

3 года - это минимум.

Мне нравится ход ваших мыслей. Нельзя.
Правда, в некоторых баушпаркассах существуют специальные программы, которые позволяют профинансироваться сразу. Но надо иметь собственный капитал не менее 20%.

А вот это интересный вариант!