Подскажите пожалуйста, имеется несколько потребительских кредитов по ставке 2-3 процента без обеспечения на 100.000 евро, имеется эта же сумма наличными в наличии - ранее сняты со счёта, можно внести назад легально, хочется купить квартиру цена квартиры 100.000 евро, и квартиру сдать, вроде если купить квартиру без ипотечного кредита, то проценты по потребительским кредитам даже если они пошли на покупку квартиры нельзя списывать с доходов от сдачи в аренду? И банки говорят что категорически запрещено тратить потребительские кредиты без обеспечения на покупку жилья?

В чем вопрос-то? Ваши потребительские кредиты вы не пристягнете к покупке обьекта. Да, это так.

а при зачёте процентов по ипотечному кредиту как доказывается что проценты были по данному объекту? договор купли продажи и кредитный договор?

Есть минимум два возможных варианта доказательства.

1. кредит берётся именно под данный объект, это и в договоре прописано и в грундбух объекта заносится обременение по кредиту.

2. для покупки данного объекта долговым обязательством обременяется другой (уже имеющийся в наличии) объект и обременение в грундбух заносится на этот другой объект. Тогда доказательством служит оплата, т.е. по переводам видно когда и откуда эти деньги пришли и куда пошли.

Ну и как следствие, по контоаусцугам видно к какому кредиту какие проценты относятся.

------------------------------------------------------------------------

Вы напишите конкретно, что именно вы хотите нахитромудрить, а мы вам ответим возможно ли это.

Потребительские кредиты, полученные давно до покупки, подогнать, как якобы на покупку, дабы списывать проценты, не получится.

И банки говорят что категорически запрещено тратить потребительские кредиты без обеспечения на покупку жилья?

нет, категорически не запрещено. Потому что потребительский кредит берут на "любые нужды".

Например, нет у меня начального капитала и банк даёт только 100% - цена иммобилиен.

А мне надо 120% - на всякие побочные поборы. Я же могу эти 20% взять в другом банке как потребительский.

Ну и доказательством для ФА будет - начало выплаты этого кредита и покупка квартиры/дома.

пока что нет ни чёткого плана ни понимания что делаем, пока просто гребём...

Дано в 2020-2022 взяты потребительские кредиты под 2-3% годовых на сумму в 150.000 евро по кредитам до 2028-2030 годов, сняты со счёта наличными - это стоит в банковских выписках, и наличными же вывезены в Россию - декларации при выезде из ЕС и въезде в Россию подавались, но найти их сейчас скорее всего будет не возможно, в 2022 году таможенники не отбирали и не конфисковывали евро. Деньги были вложены в недвижимость в России. Потом курс евро вырос и продавать недвижимость стало невыгодно с учетом курса. Сейчас курс евро снизился, цена недвижимости в рублях выросла и появилась возможность обратно продать недвижимость и вернуть себе вложенные евро с уплоченными процентами по кредитам за 2020-2026.

Если вдруг за несколько итераций через Турцию удастся вывезти из России евро в Германию, то два варианта.

Либо просто за 150к купить жильё за счёт потребительских кредитов 2020-2022 под 2-3% годовых и сдать это жильё без зачёта доходов от сдачи с процентами по потребительским кредитам.

Либо досрочно погасить 70к что остался долг по кредитам плюс 30к накопившиеся за годы другие долги, использовать остаток 50к в качестве первоначального взноса и расходов на покупку жилья с кредитом на покупку под 5% годовых - актуальные ставки, зато кредит на 20 лет и зачёт дохода от сдачи в аренду в качестве расходов по процентам.

Но там как понимаю зачёт идёт так, к примеру квартира сдаётся за 300 евро, платёж по процентам 150 евро и платёж по основному долгу 100 евро, плюс ещё 50 евро неперекладываемые на съёмщика бетрибскостен и 30-50 евро управляющие расходы управляйке, таким образом получается что из дохода в 300 отнимается 150, а из 150 отнимается также 50 и 50 ? или со 150 налог к примеру 10% и 50+50 полностью самим платить?

100 евро по основному долгу скорее всего вообще никак не списываются из доходов?

Но там как понимаю зачёт идёт так, к примеру квартира сдаётся за 300 евро, платёж по процентам 150 евро и платёж по основному долгу 100 евро, плюс ещё 50 евро неперекладываемые на съёмщика бетрибскостен и 30-50 евро управляющие расходы управляйке, таким образом получается что из дохода в 300 отнимается 150, а из 150 отнимается также 50 и 50 ? или со 150 налог к примеру 10% и 50+50 полностью самим платить?
100 евро по основному долгу скорее всего вообще никак не списываются из доходов?

Погашение тела кредита доход не понижает (т.е. не списывается) потому что это на самом деле не расход, а просто возврат долга. Т.е. вы взяли 100 евро и вернули те же 100 евро, в итоге по нулям, ни дохода и ни расхода.

Если, как в вашем примере квартира сдаётся за 300 брутто, то от этих 300 отнимаются ВСЕ расходы, связанные с получением дохода от аренды квартиры (150 по процентам, все перекладываемые и не перекладываемые небенкостен, ремонты, АфА, какие-нибудь почтовые расходы, расходы связанные с поездками на объект и т.д и т.п.), а уже конечный остаток (в сумме с вашими остальными доходами) облагается налогом.

На мой личный взгляд, с упомянутыми вами цифрами, смысла закрывать более дешёвые потребительские кредиты и брать более дорогой ипотечный, с целью его списывать, нет. Потому что вы же эти 5% будете не только "списывать", но и фактически отдавать. А с налогов вы списываете, в зависимости от вашей налоговой ставки только часть, к примеру типа 20%. 5%*0,8=4%, получается нечто типа 1% вы вернёте через налоги, а 4% не вернёте и эти 4% будут всё ещё больше, чем те 2-3%, которые вы отдаёте по потребительскому кредиту.

Плюс, нужно учитывать, что при досрочном закрытии потребительского кредита будут "штрафные".

Короче говоря, "списанные 5%", скорее всего по факту будут гораздо менее выгодны, чем "не списанные 2-3%". При этих/похожих цифрах, вам выгоднее просто купить объект деньгами от более дешёвого потребительского кредита, даже если проценты списывать не получится.

Этот подсчёт очень грубый и по упомянутым вами цифрам, а для реального подсчёта вам надо брать конкретно ваши реальные цифры, т.е. под какой процент вам на самом деле дадут ипотеку, какой штраф придётся заплатить за досрочное погашение потребительского, какая у вас налоговая ставка.