что такое Mietwohngrundstück?
Т.е. по строительным документым это дом на одного хозяина и по остальным документам это один не поделенный дом
Для ФА это unerheblich.
Urteil vom 23.10.2013 – II R 17/11
- Die Art des Grundstücks im Sinne des § 181 BewG richtet sich nicht nach der Bauart, sondern nach der tatsächlichen Nutzung am Bewertungsstichtag
-
Auch ein baulich typisches Einfamilienhaus ist als Mietwohngrundstück zu bewerten, wenn es
- dauerhaft vermietet ist und
- keiner Eigennutzung des Eigentümers dient
- Maßgeblich ist, ob das Grundstück objektiv zur Erzielung von Mieteinnahmen bestimmt ist
Leitsatz sinngemäß:
Ein Gebäude, das vollständig zu Wohnzwecken vermietet wird, ist bewertungsrechtlich ein Mietwohngrundstück, auch wenn es nach seiner Bauart ein Einfamilienhaus ist.
По документам у тебя Einfamilienhaus.
Т.е. факт Eigennutzung тяжело оспорим.
Но если для ZFH не выполняется хотя бы одно условие
Das Objekt ist bewertungsrechtlich ein Zweifamilienhaus i.S.d. A 249.31 если одновременно выполняются ВСЕ пункты:
В здании ровно две квартиры в смысле § 249.
В Grundsteuerbewertung объект проходит как ZFH.
Нет третьей самостоятельной жилой единицы (даже полу-квартиры).
Отсутствует Wohnungseigentum.
Тогда в Bewertungsrecht это ZFH и формально применение типичной для Mietwohngrundstücke Aufteilung можно оспорить.
Но FA не спорит с А 249.31 напрямую, оно делает следующее: берёт Bewertung из Grundsteuer, смотрит: объект используется как доходный, применяет BMF-Tabellen / interne Aufteilung, характерные для Mietobjekte.
Für Zwecke der AfA ist nicht die Grundstücksart, sondern die tatsächliche Nutzung maßgeblich - аргумент в спорах у FA.
И Финансовое право(суд) его поддерживает, если обе квартиры сдаются или любому видно, что это инвестиционный объект.
Нет Eigennutzung = Mietwohngrundstück.
Да, но возможно они не поняли, что там есть и eigennutzung?
Но я ещёчётко не поняла, из Элл описания афу понизили? скорее всего да, иначе не было бы темы.
Но по идее MietWGst должен давать больше афы, чем бевертунг как ZFH, т.к. Ertragswert лучше, разве, что мита была низкая, тогда он будет скорее всего невыгоден. - это наверное и произошло.
@Элл
Какая цель?
Доказать, что ZFH и применить Vergleichswertverfahren?
Я нашла старые бешайды от ФА на Grundsteuer на этот участок ещёна предыдущих хозяев. В них указан Mietwohngrundstück. Почему так вышло мне не понятно, потому что до покупки здесь жила одна семья, причем несколько десятилетий. Скорее всего они просто не обращали внимания на это слово. Я то тоже до сегодняшнего дня не обращала внимания.
В 2021 году заполняли данные на грундштоер по-новому. Там уже заполняла я и я указала ZH. В бешайде указан Feststellung 01.01.2022 и Art - Zweifamilienhaus.
Это всё ФА в Бранденбурге.
Теперь ФА Берлина (в который я подала декларацию по доходам/расходам от аренды этого обьекта) ссылается не на использование здания под сдачу в аренду (что, судя по решению BGH было бы правильным), а именно на извещение от ФА в Бранденбурге о расчёте Grundsteuer. И этот их аргумент не соответствует действительности. В Bescheid на 01.01.2022 указан как раз ZH.
С этим аргументом они понизили сумму АфА (их расчёт я ещё не видела только сумму).
Короче говоря, я так понимаю, что даже если я напишу айншпрух, что их обоснование не соответствует действительности, то они мне ответят аргументом об использовани участка. Более того, если они напишут в ФА Бранденбурге, о том, что у них неправильный Bescheid, то мне могут ещё и грундштоер пересчитать. На Mietwohngrundstück Grundsteuer больше.
Надо мне тогда смотреть уже сразу именно расчёт для АфА Mietwohngrundstück и где там можно Афу повысить. Ибо из предыдущего опыта ФА по собственному расчёту АфУ всегда занижает любыми путями, даже с ошибками.
Там АфА и так маленькая, ибо участок большой.
Ещё раз большое спасибо за подробное объяснение!
Какая цель?
Доказать, что ZFH и применить Vergleichswertverfahren
Цель - Оптимизация налогообложения. 😁
Точнее я пока не думала. Я же просто разницу в понятиях вообще не знала, а думала, что если 2 квартиры, то это ZH.
Я не знаю, почему именно АфА за Mietwohngrundstück меньше, чем за ZH. Я с этим впервые сталкиваюсь, надо считать и вникать в подробности.
Большое спасибо за ссылки на решения судов! Буду изучать и сравнивать.
Я не знаю, почему именно АфА за Mietwohngrundstück меньше, чем за ZH. Я с этим впервые сталкиваюсь, надо считать и вникать в подробности.
Там применяется разный verfahren для Kaufpreisaufteilung.
Пар. 182 BewG смотри.
Возьми их ексель и просчитай какой для тебя лучше ( большой участок) может по разному считаться и разный результат выдать.
Хотя мы эту дискуссию( Kaufpreisaufteilung) ведём уже давно, ты тоже не прописала в купле это разделение? В принципе ФА должен признавать прописаное в контракте, если оно не сильно далеко от реальности.
Возможно Элл прописана в квартире возле работы и в этом-то и засада.
Ну это не "засада". 😊 В этом нет особой проблемы. Если я по неправильном пониманию, что ZH определяется количеством квартир, неправильно посчитала АфА, значит её теперь надо посчитать правильно и поискать где оптимизировать.
ФА то за два года тоже посчитал АФА для ZH, т.е. допустили ту же ошибку что и я, причём у них то на руках была декларация именно о сдаче объекта в аренду.😁
И только в третьей декларации они "проснулись".
ты тоже не прописала в купле это разделение?
Нет. Я об этом тогда и не подумала. Ну и думаю, что это может verunsichern продавцов, могут побояться, что возникнут какие-нибудь проблемы особенно если продавцы пожилые и об АФА никогда не слышали...
Когда человек далёк от этой темы, то может опасаться, что возникнут какие-либо нежелательные последствия. Особенно, если это пожилые люди, они могли бы просто побояться, что в этом какой-то подвох.
А я тогда покупала ещё на пике спроса, там на каждый объект была куча желающих, ещё и с торгами "вверх". И для меня было большой удачей вообще купить. Я же тут описывала свои приключения во время поиска, когда я предлагала за объекты на 30-70к больше изначальной цены продавцам, да ещё и взятки маклерам, а объекты уходили симпатичным семьям с детьми, а не иносранке...(что по-человечески понятно). И так я бегала по объектам года 2 или даже 3.
Ради чего рисковать наконец-то улыбнувшейся удачей, рассказывая далёким от этой темы продавцам "а давайте цену по-другому пропишем"? А они бы тогда просто продали не мне, а очередной семье с детьми, которая не просит что-то там туда-сюда делить и пересчитывать.
Я тогда от радости/благодарности, что наконец-то выбрали меня, готова была целовать скудные бранденбуржские пески, ползая на коленях по периметру участка 
, а не пожелания там какие-то выдвигать.
Urteil vom 23.10.2013 – II R 17/11
Почему-то я не нахожу это решение суда. И текст, который ты ниже процитировала, тоже не нахожу.
А ты находила это решение суда или это просто текст от КИ?
Ребята, почему-то я не нахожу ни одного решения суда, подтверждающего, что
Ein Gebäude, das vollständig zu Wohnzwecken vermietet wird, ist bewertungsrechtlich ein Mietwohngrundstück, auch wenn es nach seiner Bauart ein Einfamilienhaus ist.
Или что-то подобное.
Почему-то мне попадаются решения судов как-раз с противоположной аргументацией, типа:
15Für die Qualifizierung des Wohngrundstücks nach § 7b EStG ist die Artfeststellung im Einheitswertbescheid nicht bindend (Senatsurteile in BFH/NV 1995, 774; vom 20. Dezember 1994 IX R 108/92, BFH/NV 1995, 767; vom 7. Juni 1994 IX R 33, 34/92, BFHE 175, 70, BStBl II 1994, 927). Entscheidend ist vielmehr der Zustand des erworbenen Objekts im Zeitpunkt der Anschaffung. Eine nach § 7b EStG begünstigte Anschaffung ist nur dann gegeben, wenn das erworbene Objekt im Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten nach seiner baulichen Gestaltung ein Ein- oder Zweifamilienhaus ist (Senatsurteil vom 30. April 1985 IX R 49/84, BFHE 144, 36, BStBl II 1985, 513). Die Absicht, eine Baulichkeit nach ihrer Anschaffung in einer bestimmten Weise zu nutzen, ist unerheblich. Eine Ausnahme gilt lediglich für den Fall, dass der Veräußerer die Schaffung eines begünstigten Objekts zusagt und der Erwerbsvorgang sich hierauf gerichtet hat (Senatsurteil vom 7. Juni 1994 IX R 16/92, BFH/NV 1994, 858, m. w. N. ).
BFH, 30.11.1999 - IX R 40/96, Rn. 15
Т.е. тут хоть и не про АфА речь, но о списании процентов по § 7. У людей по старому бешайду на момент покупки был митвонгрундстук, потом они одну часть сдали в аренду, другую использовали сами. И тут суд решил, что квалифицируется не тем как он будет использоваться, а тем что имеющееся здание из себя представляло на момент покупки.
Ещё меня смущает следующее:
В помощи и руководсте для подсчёта АфА, которые предоставляет ФА (таблица в еxcel и руководство, как её заполнять), на ряду с Mietwohngrundstück и прочими, указаны разнообразнейшие типы EFH, ZH, RH. Если для расчёта АфЫ, эти виды построек, сданные в аренду - это всегда Mietwohngrundstück, а АфА расчитывается только при сдаче объекта в аренду, то зачем вообще выбор этих видов построек предусмотрен? Да ещё и с разными факторами для расчёта. Если всежилые объекты, сданные в аренду - это Mietwohngrundstück, то и разделение там никакое не нужно и фактор должен быть одинаковый.
И в руководстведля этого расчёта нигде не указано, что если жилой объект полностью сдан в аренду, то надо выбирать графу Mietwohngrundstück. Наоборот, там опять поквартирный расчёт.
что сказать, сил тебе в этом деле!
Ещё и под новый год.
Мой совет( как я сделала и не ошиблась), разбирайся сама и пиши сама, конечно, но присмотри ШБ, который это всё зашлёт.
Я только так чего то добилась от ФА с это афой. те 100-150 евро возможно оправдяют себя. но контролировать нужно самому.
Urteil vom 23.10.2013 – II R 17/11
Die Art des Grundstücks im Sinne des § 181 BewG richtet sich nicht nach der Bauart, sondern nach der tatsächlichen Nutzung am BewertungsstichtagAuch ein baulich typisches Einfamilienhaus ist als Mietwohngrundstück zu bewerten, wenn esdauerhaft vermietet ist undkeiner Eigennutzung des Eigentümers dientMaßgeblich ist, ob das Grundstück objektiv zur Erzielung von Mieteinnahmen bestimmt ist
Leitsatz sinngemäß:
Ein Gebäude, das vollständig zu Wohnzwecken vermietet wird, ist bewertungsrechtlich ein Mietwohngrundstück, auch wenn es nach seiner Bauart ein Einfamilienhaus ist
Маруся, а откуда эта цитата и ссылка на решение суда? Хотела там поподробнее почитать и не могу найти.
назад
список