что такое Mietwohngrundstück?
Люди добрые,
мог бы мне пожалуйста кто-нибудь на простом языке объяснить, что такое Mietwohngrundstück?
Описание в законе я нашла, но я его не понимаю https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__181.html
(2) Ein- und Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die bis zu zwei Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Ein Grundstück gilt auch dann als Ein- oder Zweifamilienhaus, wenn es zu weniger als 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche, zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt und dadurch die Eigenart als Ein- oder Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.
(3) Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche, Wohnzwecken dienen, und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind
У меня участок, на нём дом, поделённый на две квартиры. Т.е. по строительным документым это дом на одного хозяина и по остальным документам это один не поделенный дом. Чисто для себя хозяева его ещё до нас поделили на 2 квартиры. Поделены они просто дверью, т.е. открой дверь - будет одно большое жильё, замкни дверь и будет 2 жилья поменьше. Поэтому ни по каким документам этого разделения нет. Так же только один счётчик на электричество и один мусорный бак. Т.е. по всем внешним признакам это дом на одного хозяина. Многоквартирником этот дом никогда ни по каким документам не был и на данный момент не является.
Если я читаю текст в законе, то понимаю, что Mehrfamilienhaus - это участки с домами более, чем двухквартирник (т.е. Mehrfamilienhaus)? Или может я неправильно понимаю?
Приходит мне письмо из налоговой, что типа по Grundsteuerbescheid у меня не Ein-/Zweifamilienhaus, а Mietwohngrundstück и АфА типа меньше, короче какая-то бурда. Я это читаю, но не понимаю. В чём отличие и почему у меня Mietwohngrundstück, если на нём по бумагам Einfamilienhaus, ну максимум Zweifamilienhaus?
Каких-то градаций по размерам участка я в законе тоже не вижу.
Заранее большое спасибо!
ты вступила в ХиГ.
Я бы у них запросила бератунг, чтобыты знала как отвечать ФАту.
А то можно чего то не учесть и сделать себе неприятно.
Тут ещё важно,сдаёшь ты "2 квартиру"? есть у них митфертраг? как ты сформулировала 2ю квартиру? как getrennte/separate wohnung?
Есть что то, за что они зацепились.
Точная формулировка такая:
Hinsichtlich des Objekts im XXX (lfd. Nr. X) verweise ich auf die beigefügte Berechnung der Afa-Bemessungsgrundlage. Somit ergibt sich eine Afa i.H.v. xxx EUR p.a.
Bitte beachten Sie, dass es sich nicht um ein ZFH, sondern lt. Mitteilung des für den Grundsteuerwert zuständigen Finanzamts XXX um ein Mietwohngrundstück handelt. Die Jahre 2021 und 2022 passe ich entspreche
nd an.
Я сегодня скачала данные через Ельстер, бумажки придут по почте. В Ельстер упомянутого расчёта АфА не было, но указанная ею новая сумма меньше, чем была расчитана ранее. Теперь она хочет ещё и пересчитать за 2022 и 2021 год.
Как я по моей истории с афой тогда поняла, сдача квартиры именно увеличивает афу, а не уменьшает.
Если объект формально не сдаётся, то АфА нет вообще.
Разница в АфА в данном случае между двухквартирником и (видимо) многоквартирником (или кто там этот митвонгрундштук?)
ты вступила в ХиГ.
Не, после того, как я от Тебя узнала, что вступая туда в декабре, мне придётся заплатить взнос за весь уже прошедший год, я решила хитрожопо отправить антраг в начале января.
Между делом я нашла Бешайд от ФА ХХХ (объект в Бранденбурге), на который ссылается берлинский ФА, и в Бешайде написано однозначно Zweifamilienhaus. В других бумажках (к примеру от комунны, которая в деревне начисляет конечную сумму налога) указано как попало, где-то и Митвонгрундстук, но эти бумажки юридической силы по определению назначения не несут и ссылалас она не на другие бумажки, а именно на конкретный Бешайд по грундштоерверт. И бумажки от комунны я не подавала. Откуда она это выдрала, не понимаю. Забодали...
Надо мне сесть посчитать, пусть
комунна свой Бешайд тогда исправит, возможно мне Грундшоер начислили больше, чем надо. И АфА тоже надо самой посчитать, когда бумажку получу, что она мне там пересчитала. В стописятый раз уже туда-сюда пересчитываем. У меня Бешайдов за 2021 и 2022 уже стопка 
, по 4 штуки на каждый год.
Она сейчас кинулась опять бешайды за 2021 и 2022 исправлять, потом я ей зашлю подтверждение, что таки двухквартирник (и по Бешайду от ФА тоже!), будет обратно исправлять. И будет у меня уже по 6 бешайдов за каждый год. Ну да ладно, пусть исправляет и я ещё потом тоже посмотрю, могу ли я чего ещё там для себя исправить, ибо тогда опять новый месяц на
айншпрух.
Но, независимо, от вскрывшегося казуса с Бешайдом, обсуждение можно всё равно продолжить, заодно и посчитать, что там, где и как выгоднее указывать
Тут ещё важно,сдаёшь ты "2 квартиру"? есть у них митфертраг? как ты сформулировала 2ю квартиру? как getrennte/separate wohnung?
Да. Я везде вписывала как двухквартирник. И когда в 2021 на новый налог подавала и потом для анлаге V.
И физически там предраться не к чему. Тут и физически именно 2 (не больше и не меньше) полноценные части со своими санузлами и кухнями и даже входы с улицы отдельные. Поэтому если придут проверять, то тоже всё чики-поки.
Хотя сейчас смотрю, она ссылается не на Бешайд, а на какой-то Миттайлунг. Не знаю я никакой Миттайлунг, у меня от них только Бешайд и в нём указано правильно - Zweifamilienhaus.
Если объект формально не сдаётся, то АфА нет вообще.
А, т.е. дом вообще никак не сдаётся, а ты просто за потенуиальну афу на будущее сражаешься?
Bitte beachten Sie, dass es sich nicht um ein ZFH, sondern lt. Mitteilung des für den Grundsteuerwert zuständigen Finanzamts XXX um ein Mietwohngrundstück handelt. D
Есть у тебя этот миттайлюнг? Как там сформулирвоно? наверное там уже прошел срок Einspruch? наверняка нужно боротся с Grundsteuererklärung, a не с твоим ФА. они просто перенимают оттуда.
Вообщем тебе нужно оспаривать, что тот 2й ФА признал это неправильно.
Нет у меня Миттайлунга. У меня есть Bescheid über den Grundsteuerwert и в Бешайде всё указано правильно - Zweifamilienhaus.
Какой миттайлунг подразумевает берлинский ФА я без понятия. От местечкового ФА у меня только этот Бешайд и больше никаких миттайлунгов.
Как я по моей истории с афой тогда поняла, сдача квартиры именно увеличивает афу, а не уменьшает.
Если объект формально не сдаётся, то АфА нет вообще.
А, т.е. дом вообще никак не сдаётся, а ты просто за потенуиальну афу на будущее сражаешься?
Это был просто ответ, о том что сдача в аренду не увеличивает АфУ и не уменшает, а определяет её существование вообще. Если нет сдачи в аренду, то АфА не меньше, а её нет вообще.
Какой миттайлунг подразумевает берлинский ФА я без понятия. От местечкового ФА у меня только этот Бешайд и больше никаких миттайлунгов.
Тогда напиши einspruch на 2 строчки, мол вы ошиблись, это zweifаmilienhaus и тд.
Можешь запросить комию этого mitteilung, мол чтобы ещё и самой разобраться.
К тому времени уже и ХиГ будет и время чтобы разобраться.
Нет у меня Миттайлунга. У меня есть Bescheid über den Grundsteuerwert и в Бешайде всё указано правильно - Zweifamilienhaus
А что у Вас в Energieausweis?И в Gebäudeversicherung?..Я тоже заметила расхождения у себя..Тоже пытаюсь разобраться. Что все же важнее? .
. Так же только один счётчик на электричество и один мусорный бак
Мусорный бак обычно один на дом (меняют только по количеству жильцов.Не зависимо от кол-ва квартир.).А на эл.счетчики разрешение не требуется.У нас ставили сначала второй,потом я ещё и третий сама заказывала..
Имхо, бауплан и данные в финансамте важнее - это государственные инстанции. Именно они определяют назначение и актуальное использование участка.
Енергиаусвайс и страховка делаются в частном порядке. Их правильность интересует только самого собственника, возможного арендатора и страховку. Для государственных инстанций они значения не имеют.
Приходит мне письмо из налоговой, что типа по Grundsteuerbescheid у меня не Ein-/Zweifamilienhaus, а Mietwohngrundstück и АфА типа меньше, короче какая-то бурда. Я это читаю, но не понимаю. В чём отличие и почему у меня Mietwohngrundstück, если на нём по бумагам Einfamilienhaus, ну максимум Zweifamilienhaus?
Тут собака и покопана. Mietwohngrundstück - это не то же самое, что Mehrfamilienhaus.
Mehrfamilienhaus - больше разговорное или строительное понятие, а не оценочная категория, которая действует при расчётах. Mehrfamilienhaus - для Finanzamt это просто "Da sind mehrere Wohnungen". Mehrfamilienhaus - это описание здания, термин из строительной и обывательской логики, не является оценочной категорией BewG, не определяет налоговый режим, в одном здании несколько (обычно 3 и более) самостоятельных квартир.
Mietwohngrundstück - оценочная категория (§ 181 BewG) - объект недвижимости, который по своей экономической сути предназначен для сдачи жилья. >80% жилья - основной вид использования, объект не имеет характера Eigenheim, собственник не живёт там как основной пользователь.
Сколько там квартир ФА не волнует. В вашем случае ФА видит основное: дом фактически разделён на две отдельные квартиры, эти квартиры могут использоваться независимо, дверь - элемент на плане, а не юридический аргумент. И главное - если одна или обе квартиры сдаются, объект теряет характер Айгенхайм. Это не дом для собственного проживания, а объект, структурно предназначенный для сдачи жилья. Именно поэтому ФА и пишет: nicht ZFH, sondern Mietwohngrundstück.
Две квартиры + основная цель использования(аренда) = Mietwohngrundstück, даже если по документам это Einfamilienhaus.
Коротко про AfA.....
% не меняется, разница в Bemessungsgrundlage. Для ZFH / EFH выше доля Gebäudewert, ниже доля Grund und Boden. Для Mietwohngrundstück выше оценивается земля, ниже здание. AfA начисляется ТОЛЬКО на здание, не на землю.
Eсли Finanzamt считает, что он всегда был Mietwohngrundstück, они обязаны пересчитать AfA задним числом, Fehler zugunsten des Fiskus korrigieren.
если что не понятно, спрашивайте...
https://ao.bundesfinanzministerium.de/grsth/2022-2025/A-Be...
НО! На странице министерства финансов я нашла следующее :
A 249.3
Grundstücksart Zweifamilienhäuser A 249.31Für Zweifamilienhäuser gelten die Ausführungen in A 249.2 mit der Maßgabe sinngemäß, dass das Gebäude zwei Wohnungen im bewertungsrechtlichen Sinn (siehe zum Wohnungsbegriff A 249.10) aufweisen muss. 2Zu der Grundstücksart Zweifamilienhäuser gehören neben den typischen Zweifamilienhäusern mit zwei voneinander abgetrennten Wohnungen auch die Wohngrundstücke, die eine Hauptwohnung und eine Einliegerwohnung enthalten, wenn die Einliegerwohnung alle erforderlichen Merkmale einer bewertungsrechtlichen Wohnung gemäß § 249 Absatz 10 BewG erfüllt. 3Erfüllt die Einliegerwohnung nicht den beweWohnungsbegriff, handelt es sich bei dem bebauten Grundstück um ein Einfamilienhaus, wenn die übrigen Voraussetzungen eines Einfamilienhauses erfüllt sind.
A 249.4
Grundstücksart Mietwohngrundstück A 249.41Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, Wohnzwecken dienen und keine Ein- oder Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind. 2Mietwohngrundstücke enthalten in der Regel mehr als zwei Wohnungen im bewertungsrechtlichen Sinn. 3Ein Mietwohngrundstück kann auch vorliegen, wenn keine der im Gebäude befindlichen Wohnräume den Wohnungsbegriff erfüllen (z. B. Wohnräume in einem Studentenwohnheim in Gestalt eines Appartementhauses). 4Typische Mietwohngrundstücke sind z. B. Mehrfamilienhäuser. 5Eine Mitbenutzung zu Nichtwohnzwecken unter 20 Prozent steht der Einordnung als Mietwohngrundstück nicht entgegen. 6Dies gilt unabhängig davon, ob die Eigenart des Mietwohngrundstücks erhalten bleibt. 7Auch eine aufwendig gebaute Villa mit einer großzügigen Hauptwohnung und mehreren Wohnungen für Bedienstete ist ein Mietwohngrundstück.
Я нигде не нахожу разделения в зависимости от собственного проживания или сдачи в аренду. По тексту они описывают именно разницу в колличестве квартир.
Т.е. я поняла логику, которую Вы описываете. Но именно в руководстве по оценке я её не нахожу.
Коротко про AfA..... % не меняется, разница в Bemessungsgrundlage. Для ZFH / EFH выше доля Gebäudewert, ниже доля Grund und Boden.
Но если различие в определении "сорта" участка идёт не по колличеству квартир, а по тому, сдан ли он в аренду или нет и ZFH / EFH могут быть только объекты для собственного использования, то для ZFH / EFH АфА вообще быть не может. Афа ведь расчитывается только при сдаче в аренду.
Особенно в случае ЕФХ. Там ведь всего одна жилплощадь, которая либо в самопользовании, либо в аренде. Получается, если ЕФX- это только самопользование, то почему там АфА?
Плюс, к примеру, если человек жил в доме сам, получил Berechnung der Grundsteuer. А потом сам переехал, а дом сдал в аренду. Разве Grundsteuer от этого меняется?
Но начальный бауплан со временем может отличаться от реальности..
Но на существенные изменения/перестройки собственник обязан получать разрешения, соответственно должен быть новый бауплан, либо дополнения к старому. Т.е. вообще-то должно быть правильно и в бауамте и в ФА. Опять же если эти инстанции не ошиблись.
Откуда она это выдрала, не понимаю.
Нам,когда хозяин сдавал второй этаж,Миетфертраг составлял его адвокат.Никах документов на изменение дома на двухквартирный нет..Поэтому и я занялась сдачей.Вопросов от финансамта не было..Страховку я делала там,где была у предыдущего хозяина.И в страховке она сразу указала,что это Zweifamilienhaus..
P.S. посмотрела сейчас свой Бешайд с финансамта. Там вообще не написано какой дом..
назад
список